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国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华演讲


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2019/8/9
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邱晓华:简单比较国际数据,房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值,得出的结论是中国房价已经非常危险,但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关,简单对比容易得出错误结论。因为对中国来说,拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想,因此从这个角度来说,我们不要简单地从国际数据来看中国。

中国房地产市场还有较大的刚需的潜力,主要是来自两方面:第一,城市化进程的推动,新增的城镇人口生存型的住房需求,在今天就是3亿人的住房需求,已经进城的1亿人怎么从农民变为市民,在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人,怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民,这3亿人的市民化进程还在路上,他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

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第二是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革,20年时间已经过去了,从现在来看,这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段。因此这次中央政府之所以提出旧区、老区的改造,我想就是顺应了这个需求改变的需要。从这个意义上来说,前面已经说了,每年至少还能够创造出1万亿左右的需求,在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

另一方面,中国的城市化水平还比较低,从这个角度来说,我们这方面的潜力和余地也还比较大。

邱晓华:从人均住房面积来看,虽然中国现在公布的数字是人均35平米左右,但是如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅,实际的人均居住面积还比较低,按照户均面积来计算,和发达国家的差距也还比较大,因此从人均的角度来看,中国也还是有潜力。

从房屋的居住质量来看,应当说相当比例的房子居住条件还比较差,中国现有的住房成套水平大约在75%左右,这还不包括农村住房,因此有约25%左右的住房为非成套住房,此水平仍然高于国际标准,可以有很大的改进的余地。

房地产市场仍然有空间,从城镇化和改善性需求角度来看,我们可以说它还没有完全消失,从2018年到2025年这个新进程,可能就是还要有1亿多人,不包括已进城的,不包括棚户区的,还有1亿人要进入城市,这是城市群建设带来的,从25—40岁购房主力人口减少2800万,但是如果从城镇住房配套率,从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求,按照每年500到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求。

库存已经进入到较低的区间,这两年的宏观调控,应当说中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡的界限,在不少的地方已经低于政策的库存水平。因此,从这个意义上来说,目前的库存也需要进一步提升,库存推动增长的因素也还是值得我们期待的。

从长期需求角度来看,需求有待释放,支付能力是需求释放的保障事实上货币化棚改为市场注入了支付能力,造就了本轮超长周期的房地产繁荣,只要提升支付能力,长期需求也将会转变为现实需求。

邱晓华:最后总结一下,从未来的房地产形势来看,长期应该看人口,中期是看土地,短期是看政策,人口是一个决定地产形势最重要的长期因素,今天中国的人口已经从年轻型转为老年型,从这个角度来说,对长期房地产支撑的力量在减弱。

从中期的角度来看土地,土地现在已经越来越进入紧平衡状态,因此从土地角度来看,对房地产的形势它又还有一定的涨价的压力存在。

从短期情况来看,地产调控的政策,无论是土地、融资还是长效机制,对短期市场的影响还是比较明显的,因此我们要更多地要关注政策的变化。

结论就是,未来的地产分化会加剧,主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是我们需要去注意把握的。

我就说这些,谢谢大家。

(来源:全景网)


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