深耕二三线城市或是房企过冬之道

杨先生 鑫苑（中国）置业 负责人

    8月盛夏，全中国因奥运而热情似火，但是宏观经济的不确定性，以及房地产行业的宏观调控，使得楼市表现不佳，市场信心严重缺乏，房地产企业“过冬论”此起彼伏，甚至有悲观者大呼这是二战以来最冷的经济冬天，着实引起了业界的不少共鸣。
    据国家统计局调查显示，在连续数年“热涨”之后，一线城市房价相继“冷静”下来。2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，但涨幅比上月低0.4个百分点。虽然房价仍维持高位运行，但上海、广州、深圳和重庆等14个城市的新房价格均出现环比下跌，其中广州、深圳两地的新房价格更是自去年12月份以来连续数月下跌。而受奥运经济拉升的北京房地产市场也未能独善其身，一季度商品房成交量同比出现大幅下降，市场观望气氛较为浓厚。
    以此相反，作为二线城市之重点的沈阳，今年1季度商品房销售量却悄然攀升至全国15个副省级城市的首位，房价继续平稳上扬。其他一批二线城市房价排名也猛然蹿升，2月份新建住房销售价格同比涨幅排位前三名的分别是：乌鲁木齐(24.2%)、宁波(18.9%)、海口(18.9%)。未来楼市走势不明朗，观望情绪严重之时，这一动向似乎在暗示，中国楼市热点正向二线城市转移，深耕二三线城市或是房企过冬之道。

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    一线城市房地产业竞争激烈
    巨大的中国房地产市场有一线城市、二线城市及三线以下城市的市场之分。房地产市场的不动产性，又造成城市间房地产市场发展的极不平衡。
    经历了10余年的商品房开发，北京、上海等一线城市地价越来越高，房价越来越高，房地产企业开发成本越来越高，市场已经进入增长速度放缓、竞争异常激烈，利润日益下降的阶段。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，价格涨幅目前虽然略有回调，但实际的市场承接力度，仍然远不能乐观。再加上这些城市，几乎集中了全国有实力有资金的地产商。为了项目成功地产大鳄们出尽法宝，激烈竞争之余，往往是热闹有余，实惠不足。有时候敲锣打鼓，大动干戈卖一个楼盘下来，除去成本和财务费用，盈利其实非常有限，企业利润率尚在不断下降。据统计，一线城市的房地产投资收益率约在7％到8％之间，虽然高于世界平均水平的4％到5％，但与二线城市至少10％以上的房地产收益率相比，还是差额巨大。
    二线城市市民收入普遍提高，造就了房地产潜在的需求，而且二线城市的劳动力充裕、管理成本低、原材料价格低廉，开发商的综合成本可以大大降低，这一切都可以提高大额投资的预期回报率。房企的异地扩张将成为必然，而二线城市是不可避开的一个点。在一线城市“榨”了第一桶油之后，面对利润不断下降的现实，有实力的开发商如能及时转战二三线城市，充分发挥以前的积累，纵横捭阖，很容易将品牌势能在当地兑现为持续的盈利。
    目前房价回落明显的城市，几乎都集中在一线城市，也就是前几年房价高速增长的地区。而统计数据显示，大量的二三线城市由于房价上涨启动较晚、涨幅有限，现在的房价仍在徘徊，部分还是持续上升。每个地区的房地产基本面，是由当地的城市化进程决定。这也是判断一地房价中长期走势的重要依据。由于二三线城市的地价水平较低，保障性住房建设起步较晚，城市化需求的缺口比一线城市更加明显，因此在多数二三线城市，房价的走势更多地还是由供需两方的长期均衡价格来决定，其长期的趋势还是比较清晰。
    二三线城市：新一轮城市发展的主角
    中国区域经济发展很不平衡，第一轮经济增长使北京、上海、广州、深圳等城市规模扩大，发展成为全国以及区域经济中心，构成了一线城市。但与此同时，这些城市的城市化率已经超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期，城市房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。可以说，中国城市化的第一浪已经过去，而延伸到各省会城市及一些经济高度发展的区域中心城市的第二浪城市化趋势正在猛烈展开。
    据统计，二线城市在全国大约有30－40个，它们目前构成了中国新一轮城市发展的主角。有专家预测在未来的二十年内，这些城市的城市化率将从现在的35％增长到60％—70％。二线城市的大规模城市建设带来大规模拆迁，由此形成的被动需求启动了各地住宅市场，并拉动了容量的增长，提速了市场发展。
    在许多二三线城市，多年来受“经营城市”的策略影响，房地产业被视为拉动地方经济的核心动力。同时作为区域经济中心，不少二线城市同时具备吸引周边人群进行置业投资的优势。因而，长久以来，受地方政府以及区域消费需求的双重驱动，部分二线城市的房价纷纷拉出一条大阳线，有些地区的房价增幅甚至超出许多一线城市，频频位居全国70城市房价涨幅前列。
    正是二线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势，使得它们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势，因而有可能成为中国新一轮城市化进程的中心。二线城市在中国城市化与房地产业发展中将扮演关键角色，在中国新一轮的区域经济增长中，起到助推器作用的不是那些一线的中心城市，而是那些二、三线城市。
    二三线城市楼市受宏调调控影响较小
    房地产市场显然已经不再是前几年的一路大牛市，进入的是分化和调整阶段。一线城市房地产快速发展，房价快速飙升时，二三线城市的房地产市场刚刚开始发展，同样，一线城市房地产市场的价格逆转或全面下调，并不能表明全国二三线城市也是如此。从中长期看，前期支撑房价暴涨的宏观经济背景没有发生变化，城市化、工业化的进程仍在加速进行中，在刚性需求的支撑下，发展空间较大的二线城市房价长期仍然向好。
    而且，07年下半年开始的新一轮宏观调控的重点，在于遏制投资和投机，对于以自住为主体的基本需求，是支持和鼓励的。因此，调控真正起作用的是在一线城市，而以自住消费为主的二线城市并没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。
    其次，二三线城市的政府为了加快城市化进程，更愿意为房企营造较宽松的市场环境。此外，国家所规定的“限房价、限地价”等政策暂未在二三线城市深入贯彻。二三线城市的楼市受行业宏观调控的影响还比较小，可以说是兵家必争之地。尤其是今年以来，大家开始认识到在二线城市风险更小，拥有更持久的发展空间，二线城市已经凸现新的地产机会，即将成为新的房地产开发热点。
    毋庸讳言，房地产市场已经由当年“谁都能赚钱”的时代，进入一个急剧动荡的阵痛期。要度过这个也许不会短暂的寒冬，房地产企业不仅要“身体好”、“基础好”，更要在运营战略上有所选择，寻找到最容易获得利润的领域。目前来看，在一线城市偏冷僵持的时候，深耕二三线城市者，往往可能有更好的回报，更大的潜力。谁能在二三线城市抢先布局落子，立足于其深厚的区域消费基础，深耕细作，谁在这个冬天储备粮草的机会就更大，在未来回暖时候，一马当先跑出的几率自然也会增加很多。