中国房地产未来之路

陈国福 执行董事

    中国房地产未来之路（1）
    住宅地产：国进民退，城乡和谐

    如果说，住宅地产像城市公共交通、国家战略能源一样，由国家统一经营，那对13亿中国人民来说是不是最大的福音？

    能否参考国内电讯运营牌照模式，成立由国资委直属的中国房屋建设集团公司（简称“中国房屋”）、中国农地联合总公司（简称“中国农地”）。“中国房屋”致力于城市住宅开发，“中国农地”集中于城郊住宅及小城镇建设。

    现状：几家欢喜多家愁

    → 全国房地产开发企业数量近3万家，规模小，项目公司太多，占大多数的中小房地产商命悬一线；

    → 房地产开发企业贷不到款，现行体制下中国非房企中小企业融资难，银行的款放不出去，金融系统资金利用率普遍不高，而海外投资则是多半缩水；

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    → 房地产开发公司普遍声誉欠佳，开发商与购房者的对立，极易引发社会矛盾。像杭州业主砸万科，“砸盘联盟”全国串联等。

    趋势：房地产业的救市现在进行时

    → 英国布朗政府救楼市，宣布10亿英镑房产援助计划，这些资金将用于人们购买新屋，并支持那些难以偿还住房贷款的屋主；

    → 美国政府救“两房”，接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”，并帮助数十万无力支付月供的购房者保留房产，更像社会主义；

    → 全球十大银行巨头在美国决定成立总额高达700亿美元的借款基金，以促进全球金融市场流动性改善；

    → 中国厦门、长沙、重庆相继出台救市措施，西安市政府宣布给购房者补贴，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

   
    解决方案：发挥社会主义制度优势性

    1、国家集中掌控
    13亿人的中国，没法类比任何一个国家的模式，住宅地产涉及民生，应如同城市公共交通、国家战略能源一样，由国家集中掌控，只有这样才能真正降下房价，实现“居者有其屋”，给地球公民基本的生存权利。

    2、住宅地产国企专营
    发挥社会主义制度的优势性，收购或整合房地产十大上市公司，并成立区域性的国营房地产集团公司，专营住宅地产，民宅禁商。（注：非住宅类地产保持商业化）

    可参考国内电讯运营牌照模式，成立由国资委直属的中国房屋建设集团公司（简称“中国房屋”）、中国农地联合总公司（简称“中国农地”）。“中国房屋”致力于城市住宅开发，“中国农地”集中于城郊住宅及小城镇建设。

    3、取消住宅用地招拍挂
    在住宅地产国企经营的前提下，取消住宅用地“招拍挂”，革新土地出让方式（集约用地、科学规划、综合利用，国情不同，中国土地不应资本化），按城市住宅人均平米指数取代单纯的GDP政绩考核；

    4、推行小城镇建设
    抑制全国各地普遍存在盲目樊进的城市化、国际化进程，推行小城镇建设，完善住房和城乡建设部职能，落实中央“小城镇、大战略”的决策，加快小城镇建设力度推行城乡一体化发展，缩小二元结构的差距，营造城乡和谐发展格局。

    5、集体建设用地入市
    鼓励发展社会主义新农村建设，确认房地产市场作为新村建设的主体，在对耕地保护的“红线”原则基础上，承认新村建设用地的合法性，推行集体建设用地入市，吸引城市人“回流”，可平抑城市房价、扩大农村就业与服务产业发展、建立生态和谐社会。

    文 / 陈国福

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