开发商融资渠道仍紧 地产基金渐成房企融资主流

“刚刚参股了三亚一个别墅项目，正在谈珠海一个商住两用楼，不过珠海楼盘的位置不是很好，对方要价也有点高。”某国资背景PE公司的老总对《经济参考报》记者说。最近一段时间，他经常在全国各地的二线城市出差，看了不少项目。

在银行信贷和资本市场再融资等渠道收紧、房企资金压力加大的情况下，房地产私募基金作为一种新的融资方式，受到越来越多开发商的关注，并成为社会资金介入房地产领域的一种重要方式。

 
房地产基金渐成房企融资主流

日前，阳光城集团股份有限公司的一则公告显示，公司拟与歌斐资产管理有限公司签订《合作框架协议》，引入九亿元房地产基金合作投资福州、厦门项目。歌斐资产在房地产私募基金方面的活跃表现，其实是近年来房地产私募基金发展的一个缩影。

此前，由香港太平洋投资集团旗下的创汇财富与沈阳富邦地产合作，获得了沈阳市中心商业地块的开发权。自从2011年以来，创汇资本已经在大连、哈尔滨完成了多个城市综合体项目。

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建设银行高级研究员赵庆明表示，在银行开发贷款、房地产信托依然从紧的情况下，房地产企业融资最有可能的资金来源是由实业和股市退出的产业资本组成的房地产业投资基金，这些资金从去年下半年开始已经积极介入房地产开发项目，今年有可能会有更多的投入。

据清科研究中心发布的报告显示，房地产私募基金的募集活跃程度自2010年起开始，当年总募集规模达500多亿元。2011年，全年新募集房地产基金达67只，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，比2010年增逾一倍，而且规模还在不断增长。报告还显示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到60亿美元资金。

过于依赖信贷发展模式将改变

资料显示，全球目前房地产私募基金所管理的资产超过5000亿美元，占整个全球股权私募基金约20%，是私募基金行业的一个重要投资领域。很多著名的全球金融机构，包括黑石集团旗下的房地产私募基金和喜达屋集团、摩根斯坦利房地产基金等，都拥有房地产私募基金。社保基金、高收入个人和大学基金成为背后重要的出资人。

诺亚财富CEO汪静波表示，房地产行业过于依赖信贷的发展模式将会改变“信贷支持在任何一个行业过于集中，都会给整个金融系统带来潜在风险。在这种情况下，地产基金支持的开发商将有机会在未来胜出。”她分析，房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金回报率增加，房地产信托投资基金等证券化产品将推出。这些因素都有利于地产基金发展。

汪静波认为，未来的趋势是以信贷支持为主的地产业向基金支持的地产业发展。未来一段时间的投资机会将集中在地产基金。