PE与地产信托“暗生情愫”

　　自古以来，“现金为王”就被缺钱的行业视为铁律，这一次更是在房地产私募基金业和房地产信托业之间上演得淋漓尽致。一方面是，房地产销售业绩断崖式地下滑；另一方面是，到期信托债务阶梯式地猛涨——2500亿元，这是已捉襟见肘的房地产企业今年要支付的信托还款总额。上千亿元房地产信托能否及时兑付，在成为投资界关注焦点的同时，也让不少私募大佬们嗅到了“沙里淘金”的机会。

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　　房地产调控以来，房地产信托曾一度成为房地产企业应对资金紧张的“不二法宝”，无论是数量还是金额，均在之前两年出现爆发式增长。然而，信托只能是“救急不救命”，在帮助房地产企业临时“过桥”后，不可避免地迎来了兑付高峰期。据中金公司测算，今年房地产信托到期规模约2234亿元，加上利息，总还款额约2500亿元。而在未来三年，将有高达7000亿元房地产信托到期兑现，并预计今年约10％～15％的信托项目可能会出现违约风险。恰逢房地产信托的兑付“大限”，手握大把现金的房地产私募基金虎视眈眈，正等待着伺机接盘。

　　PE“淘金”信托业

　　“今年确实是PE（私募股权投资）到房地产信托项目中‘淘金’的好机会。我们目前考察的项目，很多都很优质，凡是借用高利率信托融资的开发商，现在的唯一宗旨就是还钱，所以，开出的价码非常优惠，可能只需支付不到当初拿地价格的二分之一，就能买到一半的股权。”一位私募界人士在接受本报记者采访时表示。

　　正如其所言，由于楼市疲软，不少房地产项目都没达到销售目标，自有资金很难解决信托兑付问题，此形势下，大多数开发商都会提前寻找新的资金注入。与其出现信托兑付违约，面临被拍卖项目权益的风险，不如亏本寻求新的“接盘手”，而这俨然是一个不错的选择。房地产私募基金作为政策监管最少的一条融资路径，正成为供需双方资金对接的重要渠道，一个全新的基金与信托合作的市场正悄然兴起。

　　近期已有多个房地产信托产品提前终止，并按信托合同约定返还信托收益。业内人士表示，这主要是信托和项目方找到了接盘资金，随着地产信托集中兑付所催生的信托受益权转让市场，有望进一步活跃。

　　清科研究中心研究总监段宁宁在接受本报记者采访时表示，房地产私募基金自身发展尚处于初级阶段，目前市场上主要的交易模式以单一型房地产项目为主，这与房地产信托项目导向型的模式相吻合，因此，两者比较容易形成对接。房地产基金具备非常强的资本逐利性，在当前中国房地产行业处于严冬时期，房地产信托兑付压力大，会导致一些优质项目以低价甚至折价转出，对于部分有接盘意愿的PE基金来讲，产生了此时入市的冲动。

　　“PE基金是中长期投资者，对于部分管理资金量较大、运作经验丰富的老牌PE基金，针对刚性需求坚挺的中国房地产行业中长期发展，仍然抱有较为积极的态度，不乏在相对低点进入，并长期持有的可能性。”段宁宁说，这一切造就了房地产私募基金接盘的野心。

　　上述私募界人士告诉记者：“PE对此类资产的接收相对谨慎，不是所有的项目都适合介入，每只基金的猎取目标都不一样，我们比较看重地理优势及后期发展，地产私募基金投资侧重长线，且更看重收益率，所以，要啃一些好消化的‘骨头’。”

　　普益财富研究员范杰在接受记者采访时认为，在新一轮房地产调控之下，市场对房地产信托能否顺利兑付的质疑不绝于耳，迫于外界压力，部分信托公司不得不以自有资金接盘到期房地产信托。而这，是不是信托市场所需要的呢？2012年的房地产信托兑付问题，背后隐藏的是受托人责任的缺失。房地产信托已信贷化，要走出这个怪圈，需树立起“卖者有责前提下的买者自负”理念。

　　政策高压下催生合作

　　房地产信托的蓬勃发展，得益于最近两年的房地产调控。自2010年初至2011年，央行连续12次提高存款准备金率，5次加息，银行信贷渠道对房企持续收紧，近乎同时，信托行业政策松绑，让房地产信托迅速成为房地产行业的“救命稻草”。中国银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7％；2011年新增投资房地产信托的投资额为3704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5％。

　　诚然，集中发行的结果必然是集中兑付，在房地产信托举步维艰的时候，房地产私募基金乘势接盘成为行业趋势。华兴资本创始人包凡表示，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。

　　范杰直言，在房地产融资中，信托融资相对于银行房地产开发贷款有很多优势，关键是现在没有人关注银行开发贷风险，都关注信托风险，种种原因导致信托原本的“受人之托，代人理财”的定位已经转化为“得人之利，代人融资”，信托公司逐渐沦为融资平台。

　　有媒体报道称，在长三角区域已经出现了私募基金接盘获利的案例。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高位拿地，2012年开发企业为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿元的地块，而准备给基金接盘的价格仅为5亿元，基金公司抄底折扣仅为5折。

　　这只是房地产私募基金与房地产信托合作方式的一种。据段宁宁介绍，其中的合作大致为，PE为面临违约风险的房地产信托提供夹层资本、债权融资，这类似于高利贷，虽然见效快，却治标不治本。还有就是信托退出，PE全盘接手所投项目的股权与债权，信托产品将转变为地产基金形式，原来信托所涉及项目也由地产基金一并接手。当然也有信托以LP的身份进入房地产基金，这个已不罕见。

　　“但是市场上不会出现大规模的PE基金接盘房地产信托的现象。当前市场情形特殊，信托与PE合作并不具备复制性。在经历这一场危机后，未来PE和房地产信托在设计创新上会更完备、更符合房地产市场的发展规律，两者总体还会保持相对独立。”段宁宁说。