监管部门警示资产管理公司接盘地产信托风险

监管部门对AMC投资地产信托频频提示风险；但AMC认为风险无虞不应监管过度

□ 本刊记者 张宇哲 | 文

监管部门对“跑风漏气”的各类信托产品的窗口指导，已延续到华融、信达、东方、长城四大资产管理公司（下称AMC）。

“2012年以来，银监会多次向四家AMC风险提示，近期频频窗口指导，对AMC与地产信托合作业务一再发出警示。”一位接近银监会知情人士透露。

近年AMC与信托公司的合作方式有两种：一种是AMC直接从信托公司收购其地产贷款项目，另一种是通过AMC增信，即信托公司为某一地产项目发行理财产品，AMC承诺远期收购。

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一位业内人士分析称，保守估计，四家AMC收购的地产信托资产总规模合计应在500亿元到600亿元以上。“虽然规模不大，对地产行业整体影响也不大，但如果放开来做，每家AMC做到一两千亿元是没有问题的。”

财新记者获悉，在监管部门窗口指导下，各家AMC放慢了收购地产信托的脚步，目前各银监局正对AMC分公司或办事处预查。

前述知情人士介绍，2011年下半年银监会开始对AMC吹风，于同年末和财政部联合下发《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》，限制AMC介入地产信托。

不过，有分析人士认为，收购不良资产、化解金融机构风险，原本是AMC的主业，属于市场化行为，亦是金融市场 的稳定剂，监管部门不应行政干预。

由于地产信托产品尚未出现一单无法兑付的情况，监管部门对其是否属于不良资产、地产信托是否属于金融资产也存争议。

“应分类看，但是尚未明确。”银监会监管四部人士告诉财新记者。按照目前有关规定，AMC只能收购金融企业不良资产，对于非金融企业不良资产，目前只允许信达一家开展，且试点仅一年有余。

全力保兑付

曾在前两年大规模发展的房地产信托，在2012年5月将迎来第一个兑付高峰。一位业内人士预计，兑付压力较大的时点主要有三个：2012年5月到7月、2013年3月到4月和2013年7月到8月。中金公司预计，有10%至15%的信托项目或在今年出现违约风险。

进入2012年5月，房地产信托将迎来第一波兑付小高峰。“今明两年，信托公司的重点是保兑付。”用益信托工作室分析师岳婷称。

通常地产信托兑付方案是，房地产企业通过销售房屋的回款方式偿付投资人本息。“如果房屋销售情况不畅，就联系AMC来承接地产资产。”百瑞信托一位高管向财新记者介绍。

过去两年，AMC的资产管理业务呈爆炸式增长，主要就是收购地产信托资产，这一类业务也是四家AMC主要竞争领域之一。多位AMC人士如此透露。

对于AMC来说，收购地产信托是一个省时、省力的业务，因为前期信托公司对资产都已经做了尽职调查，而且价格可一定上浮，有两重收益保障。

一重收益，来自房地产信托通常都要求开发商以项目土地或者其他实物质押。目前质押率一般为50%，如果抵押资产较好，对于AMC来说相当于无风险套利。“抵押率很低，资产的安全性有保障，目前地产信托的风险主要是流动性问题。”一位信达公司人士称。

长江证券分析师刘俊亦认为，目前地产类信托的风险，仅停留在单个项目的流动性风险上，而不存在行业性的兑付风险乃至系统性风险。

另一重收益，来自未能到期兑付的房地产信托产品。大多数处理方法是延期，如原来给信托投资者的承诺收益为15%，延期后将承诺收益提升5个到7个百分点，达到20%以上。AMC接盘后，也将享有该收益。

政策擦边球

“监管部门认为，收购地产信托的不算不良资产业务。对于AMC来说，这就面临业务的合规性问题。”一家AMC的高管坦承。他表示，正常情况下，当地产信托出现不能兑付的情况以后，先由信托公司用自有资本金买下来，这才能在账面转为不良，这时AMC出手收购就不会有不合规的问题。

“不能等到出问题才让AMC接手，所以会想办法让它变成不良，做个局，好让AMC出面接手。实际客户还在正常还款。”上海一位信托公司高管称。

“如果有不能到期兑付的潜在可能，信托公司就向AMC出具证明：该笔信托计划已纳入单户资产管理。然后我们介入。”一位AMC人士证实，实际上，AMC相当于打了个“擦边球”，从合规性来看，目前AMC基本上都是收购即将到期的地产信托项目，没有真正的地产信托不良资产。

他也指出，“把信托公司逼得很紧的话，很可能引发大众恐慌，影响市场稳定。”这同样是监管部门的担忧。财新记者获悉，在银监会内部，对于“AMC是否不宜在此时介入收购地产信托”，也有争议。

AMC收购房地产信托的资金来源，除了其自有资金，还有银行贷款。业内人士介绍，AMC从银行贷款的资金成本是年利率7%-10%之间，一般是一年到二年期限；信托公司筹资成本8%左右，地产信托发行价格去年最高在15%-25%之间，2012年年化收益有所回落，也不低于12%-15%。“AMC中间可享受很大利差。”一位业内人士称。

他介绍，四家AMC中，信达、华融下手比较早，前期收的地产项目相对较多。比如，华融近三年业务连续翻番，2011年实现拨备前利润约50亿元，其中一半以上利润来自收购地产信托资产，目前这类资产约有200多亿元。

AMC们收购地产信托资产后持有到期较多，“到期后，地产公司还款，中间转手的很少。”一位AMC人士介绍。

把房价打下来

AMC有关人士认为，“监管部门担心的这种行为与宏观调控相悖，怕地产风险击鼓传花，最后让AMC接了盘。”

虽然过去两年发行的地产信托产品，其抵押的股权或者地产抵押率折扣率低至五折，但业内人士认为其中存在两个问题：一是估值虚高。所以AMC近年主张建立自己的评估团队；二是目前房地产形势“并不乐观，我们非常慎重”。一位华融人士强调，现在一定不会考虑单户的地产项目，即一家小的地产商就开发了一个楼盘，五折都不谈。

“AMC的要求比以前高了。”一位上海的信托公司高管证实。

华融人士表示，现在的市况，和十年前AMC收购银行的地产不良资产有很大不同，现在是高价进入，“对房价下跌不担心，担心的是价跌量不涨。中国的人口红利还能吃多少年？”

一位信达高管称，AMC并非简单收购地产信托，“对于价格有一定调节作用，对于房企大面积倒闭有所缓冲。”如有的地产信托年化利率高达20-25%，AMC可接受的成本是16%-18%，“就把地产公司的价格打下来了” 。

他解释称，“我们自己也在做压力测试，把房价打到五折、六折，按这个标准收购。AMC接手地产信托资产有两个条件，一个是财务不亏损，二是把房价打下来。”