2012：房地产金融将空前活跃

　　经过持续调控，房地产业已开始出现调整。随着预售回款速度放缓，未来两个季度房地产投资仍将不断回落。在这样的背景下，房企需要寻找资金，但资金从何而来？

　　中国住房：你如何判断明年的资本市场走势？

　　巴曙松：银行信贷一直是房地产业的传统融资主渠道，在2011年对传统金融渠道控制力度空前、楼市调控导致房价下降、开发商资金回笼较难的综合背景下，结合房地产业高利润、短期调控的预期，资金出于逐利的本能，明年会出现大量为房地产企业提供融资的机会和业务。事实上，目前已经有一些大企业联合起来，发起成立房地产信托基金，以谋求更大的资本利益。

　　中国住房：有许多人预期，明年的信贷市场会适度宽松，这种金融政策的调整会给房企带来利好消息吗？

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　　巴曙松：房地产企业基于对未来高回报率的预期，推高了民间融资市场的利率，挤出了制造业的资金需求，如果显著放松货币政策失度，新增的资金则很有可能出于逐利的本能又重新流到房地产企业中，对中小企业仍难支撑。因此，信贷政策的适度放松必须是有针对性的，主要是针对有真正融资困难的制造业企业，并要严格防止资金变相流入房地产行业。从总体趋势来看，明年一、二季度仍是惯性回落的态势，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是明年的大格局。

　　中国住房：明年央行是否会继续控制房地产信贷？张宏：对未来房地产信贷走势，我们认为很难继续坚持，在2012年放松的可能性更大，原因如下：从当前房地产信贷增长数据看，增速已经接近和低于2008年金融危机时的流动性紧缩，这也是造成当前市场拐点的核心原因之一。值得注意的是，信贷作为调控政策使用，在引发市场真正的深调后，信托、基金等社会性融资的离场，将引发房地产行业流动性的迅速枯竭。

　　中国住房：在当前形势下，房企资金链是否已经到了最紧张的时刻？

　　张宏：房地产资金链还没有真正到危险的程度。2008年金融危机后，房地产企业从去库存率，演化到增加投资用了将近一年时间，之后是2009年~2011年年初两年多的“高位放量”，真正行业收缩不过半年时间。在抗寒能力上，多数房企比地方政府、经济基本面更强。

　　中国住房：2011年无疑是信托业具有非同寻常意义的一年。但目前，信托业已无法像过去一样安享收益。未来，信托行业如何蜕变？

　　张宏：在依托银信合作和房地产信托获得高速发展的背后，是信托行业整体产品创新能力下降的事实，而缺乏真正的资产管理能力，正是信托业高速发展的硬伤。在《信托公司净资本管理办法》和《关于规范信托产品营销有关问题的通知》出台以后，信托公司正在致力开发诸如类基金型的产品，以此转变自身的业务模式和盈利模式。当然，这个转变，有个大力提高自身资产管理能力的前提。

　　如果说，2011年是信托公司探索新业务的一年，那么，在资金成本杠杆化、行业监管环境逐渐增强的背景下，2012年将是信托公司转型的元年。