地产信托成本逼近房企利润

　　上半年房地产信托发行数量和发行规模同比增幅超100%近日，一则体育新闻震撼了经济圈。《足球》报爆出绿城集团资金链紧张、海航集团欲以30亿收购绿城集团及旗下子公司和杭州绿城俱乐部的消息，同时披露若干内幕，包括绿城集团董事长宋卫平“还价”至40亿元加以“婉拒”的细节，顿时一石激起千层浪。

　　昨日，海航集团在官方微博上明确表示，曾与绿城集团有过良好的项目合作，但并无计划收购绿城集团或杭州绿城俱乐部。此前，绿城集团高层已经站出来辟谣称“绝不可能”。虽然该消息最终被证实是传言，但背后仍折射出业界对房企资金链的莫大担忧。

　　国家统计局数据显示，开发企业资金面相当不乐观。1~8 月，全国房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%，增幅比1~7月提高0.3个百分点，但较去年同期下降11.6个百分点。

　　其中，国内贷款比重由1~2 月份的22%下降到1~8月份的16.2%；企业自筹资金比重由1~2 月份的34.4%上升到1~8月份的40.7%。可见，随着国内信贷继续紧缩，开发企业被迫更多地利用自有资金，甚至不得不借道成本更高的信托资金。

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　　上半年房地产信托翻倍

　　今年开始，房地产信托呈现爆炸式增长。据银监会统计，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，发行数量和发行规模同比增幅超过100%。在上半年3.74万亿元信托资产中，有6051.91亿元投向房地产业。

　　房地产信托预期收益率也持续走高。根据用益工作室统计，8月房地产信托的平均预期年收益率已经达到10.1%，不少股权投资类产品的收益率达到15%以上，而在6月份之前，房地产信托年收益率不到10%。

　　而对通过信托渠道融资的房地产企业来说，除了给予投资人产品预期收益外，还要付出大约1%的发行费用，2%左右的渠道费用，5%~6%的给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。这意味着大部分房地产信托融资成本已经达到15%以上，有的甚至已经突破20%。

　　融资环境将持续偏紧

　　如此高的成本，房企能否受得住？根据公开数据，大型房企的核心业务利润率从15%~37%不等，一般在20%左右。比如恒大为15%，中海为26%，雅居乐为22%，保利为19%，万科为16%，富力为18%等。可以说，房企的核心利润率只是稍稍高于15%~20%的信托成本。

　　所以，不到万不得已，房企不会选择信托资金。然而，这种“万不得已”正显得越来越频繁。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金。

　　与此同时，随着房地产信托政策的收紧，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升，房企融资的困境更是雪上加霜。

　　投资提醒

　　融资方被收购

　　信托关系转移

　　据不完全统计，今年，绿城就已经发起四次信托融资，分别和华融国际信托、中泰信托、北京国际信托合作成立了三款信托产品，募资3亿元、2.57亿元和20亿元。7月，绿城与平安信托合作的“平安财富-安城1号房地产基金集合资金信托计划”募资8.6亿元，预期收益率则高达25%以上。

　　“信托也是一种负债。”西南财经大学信托与理财研究所研究员赵杨认为，即使企业被收购，债务关系依然存在，抵押物也存在。

　　记者昨日以投资者身份咨询平安信托的客户经理，她表示，即使融资方被收购，也并不能改变信托项目的收益率和对客户的收益承诺。而说到平安和绿城联合推出的信托计划，她表示：“投资人的收益是浮动的，只有在项目收入大幅度下降的情况下，比如房价下跌40%以上，才可能危及投资者的本金。”