李世蓉：各位领导各位来宾，今天非常高兴参加这样的会议，我代表外经委对论坛的召开表示热烈的祝贺。今天也像主持人谈到的，今天是共同组织这样一个活动，包括世邦魏理仕，特别是渝中区、房地产协会、外经委，在去年就成功举办过一次活动，而且现在看到这种合作越来越密切，越来越紧密，而且参加的人也越来越多，大家也看到重庆现在发展到一个非常好的时机，今天会议的主题也非常好，其中一个是城市综合体的开发，一个是能源和可持续发展，现在重庆的发展阶段也从原来的更多在中心在九个主城现在逐渐发展到二环时代，甚至是区域的发展。重庆市这样一个非常有特色的城市，涉及到40个区县，我们始终认为，重庆下一轮的发展在二环时代以及在其他区域都有很多机会，而且现在越来越主张规模化的城市系统综合体的开发，所以我相信乐总今天会给我们带来非常精彩的演讲。
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对于可持续发展重庆政府一直非常重视，而且我们在高速的城市化进程中，关注和重视可持续发展取得的效果会更为明显。其实在过去的十多年当中，我们已经看到了重庆在可持续发展方面取得了很大的成果，我们的开发商也积极参与到可持续发展。今天李总会给大家介绍一些能够增加我们的品质，增加我们可持续的节能环保的元素，所以我觉得我们确实需要了解很多新的方法和新的途径。我也非常感谢士邦魏理仕能够把你们的专家、高水平的演讲者请来在今天的会上进行介绍。我也预祝今天的会议取得圆满成功，再一次感谢士邦魏理仕能够请来专家，也非常希望今后渝中区、房地产协会以及世邦魏理仕能够形成更好的团体，发挥各自的力量为我们的社会和城市建设，为我们的企业做更多的事情，谢谢大家。
邓开伟：尊敬的各位朋友，大家下午好，我们在这里共商城市综合体开发与可持续发展大局，我谨代表中共渝中区委区政府对本次论坛成功举办表示热烈的祝贺，对大家的光临表示热烈的欢迎。世界发展到今天，历史经验告诉我们中心城区的发展是建筑物越发密集，人口越加集中的过程，这些成为制约城市快速发展的瓶颈，习惯快节奏的人们需要在一个快捷、方便的综合空间里享受高效率、高品质的工作和生活，于是城市综合体便应运而生，可以说城市综合体的产生是城市发展到一定形态的必然产物。高品质城市综合体不是简单的功能叠加，而是城市功能的整合，更多是为该区域人群提供高水平的生活环境，高水平的城市综合体，不仅要集商场、酒店、写字楼于一体，更重要的是发挥物业管理对改善城市环境、提升城市品质、塑造城市地标的作用，建设高品质载体未必是投资者的必然选择。我也热爱这座城市，在这里生活了20多年，我经常反思，放眼望去，有几栋建筑可称上是高品质的？这是我们政府官员，我们的开发企业和普通民众应该反思的问题。不能这个建筑修了5、10年以后就拆了重来，全世界的资源不能这样浪费。所以我们的城市发展到今天已经到了公众对高品质生活有一定需求的时代，也到了总量的扩张转像质量追求的阶段，这也是今天论坛的目的，我希望企业家朋友们进一步认识打造高品质综合体的重要性。打造一批综合环境好，影响力大的综合体项目，也为社会可持续发展作出积极的贡献。最后衷心的祝愿2011年城市发展综合体开发要素与可持续发展专题论坛取得圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢邓区长，下面请重庆市房地产开发协会会长石岗先生致词。
石岗：尊敬的各位嘉宾，房地产开发企业的朋友，大家下午好，首先预祝城市发展综合体开发要素与可持续发展专题论坛圆满成功举行。重庆直辖以来房地产行业已成为我市重要支柱产业，在行业发展过程中，我市的房地产开发企业作出了卓越的贡献，无论是对城市建设、城市形象的提升，还是对老百姓住房条件的改善，都起到了极大的推动作用，有力地拉动了我市经济的发展。但是我们看到，现在建筑房地产行业总体发展水平与国外先进同行相比还有很大的差距，特别是在绿色建筑、节能减排等方面。因此做好建筑品质，减少建筑能耗，打造绿色低碳的地产，大力发展智能住宅，绿色生态住宅和节能住宅已成为政府、协会和我们企业刻不容缓的重要工作。
我们协会也一直致力于为会员企业实施节能减排可持续发展而努力。在去年的8月，我们协会和世邦魏理仕签订了一个长期的战略合作协议，今天这次会议我想就是其中一项内容，以后我们在为企业融资、引进高端先进的物业管理、先进的设计、建筑材料等方面的一些工作当中和士邦魏理仕还会有很多1合作。我希望我们的会员企业在房地产开发过程中进一步转变开发模式，按照世界眼光、国际水平、时代精神、重庆特色的要求，引入建筑节能、绿色环保的理念，严格执行主城节能标准，广泛应用节能环保新材料、新技术。让我们携起手来为全面落实科学发展观，形成以高新节能技术为先导，以丰富的项目业态为支撑的新兴房地产市场格局而努力，谢谢大家。
主持人：谢谢石会长，下面有请世邦魏理仕重庆分公司董事总经理陈旭峰致辞。
陈旭峰：各位来宾，各位领导下午好。首先我想借此机会对重庆市外经贸委、渝中区人民政府、重庆市房地产开发协会、重庆市渝中区外经贸委表示感谢，感谢你们对世邦魏理仕公司的大力支持。今天因为重庆的开发商搭建了良好的平台，也为我们世邦魏理仕就城市发展综合体开发要素与可持续发展进行专题讲座，也为大家提供了一次交流与沟通的机会。其次我们对各位来宾的到来表示热烈的欢迎，希望各位来宾通过此次机会获得有助于你们的信息。世邦魏理仕1988年进入中国市场，并 一直为我们的客户提供商业地产咨询服务。我们包括企业服务、物业设施项目管理、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等，我们相等在未来城市发展过程中，我们将与政府部门和客户共同携手，不断进取，更多地发挥积极的作用。
最后我们特别感谢远道而来的两位专家为大家精心准备的演讲，希望今天的沟通和交流为各位来宾在房地产开发中提供一些新的思路和建议，谢谢大家。
主持人：谢谢陈总，下面进入论坛的第二个环节，就是嘉宾演讲，有请第一位演讲嘉宾，世邦魏理仕业主项目服务部乐晓争女士。
乐晓争：各位领导，各位同行，非常高兴能有这个平台跟大家进行交流并且分享在房地产开发过程中的心得。我相信各位都是在业内有着多年工作经验，但是在中国这个行业里面，在过去十年当中，大家操作得比较多的甚至成功的案例大都在于单体的建设，随着一个企业和社会的发展，以及重庆作为直辖市的发展轨迹来说，综合体在过去几年当中应运而生，因此我们在综合体的开发过程中结合了亚太区、世界、上海、北京的成功经验，今天跟大家分享一些成功的要素，以及怎么规避或者说弥补容易被大家忽略的环节。
在开始演讲之前我想借这个机会介绍一下CBRE公司的精神，企业的文化。大家看到了在绿色的板当中写的英文是增值，其实是我们下面四个企业精神的总结，这四个企业精神最终的目的是为了给社会，给我们的客户进行增值。第一个是尊重，我们尊重专业精神，尊重每个行业的合作伙伴。第二个是我们要坚持正直和诚信，最后我们要提供一流的服务以及要为我们的客户产品提供卓越的成效，这是我们企业的宗旨。
说到综合体大家都知道，综合体的组成就是由办公、酒店、商业、住宅这四个主要功能体所组成。在综合体的过程中，我们第一个会碰到的问题，当你拿到一个土地，或者说要竞标这个土地过程中，开发组怎么进行定位？大家都会面临这个问题，很多开发商就说我们肯定定位甲级写字楼、高档住宅、高端商业，甚至一些知名企业，我们的企业在行业当中是品牌，如果我们要去投一个房地产项目，我们也要在行业当中做领先。往往这个定位是有偏差的，一个项目的总体定位是根据你这个项目的所在地，第二个是根据项目前期投入的资金数量，第三个是根据企业资金流，根据工程投入所需要的开发成本，和什么时候资金需要有一个缺口，这个缺口要靠这个项目自己产生的过程中，以及过后是全部持有或是一两个持有，还是全部销售，甚至销售的过程中是要在前期开发当中由于资金流的缺陷有一个功能体需要整售或者引入合资伙伴，这样的策略来进行前期的开发研究组合。
如果是之前已经有过一些经验的开发商就会知道，前期可能50万平方米的综合体，我需要十几亿的启动资金，不仅仅是支付土地的费用，建设前期的成本。发现到第二个环节的时候，整个企业给他的总资金数不是全部靠自我的现金或者融资取得，必须靠这个项目自己进行中转运行的时候怎么办？到时候就发现把其中一块转卖掉，寻找一个合作伙伴，那个时候他发现在前期研究的时候，没有把每个功能体能够做到归到每个公司的名称下面。这样造成灵活性不够的问题就会影响到第一个，他可能不能在项目前期还没有拿到预售批文的时候进行资产的转让。第二由于土地的不可分割性，所以在引入合资伙伴或者把其中一个功能体比如说办公，或者酒店，或者商业转给一个有兴趣的未来投资者或者说自用者，或者是运营商的时候，发现很难界定，这一部分的物业在整个开发物业当中投资比例的分配，都会涉及到这个问题。
所以一个大型综合体开发项目，在第一阶段做可行性研究的时候，就要问我是长期持有还是部分持有。第二个是资金流，是不是每个环节都能过渡好。第三个今后有哪些是可以做灵活性处理的，我有一个物业，当市场好的时候我会把它放在后面一点卖，可能当市场不好的情况下，资金流有缺口的时候可以放在前面一点卖，或者我可以把散售的计划专程整售之类的。
第三在定位的时候还要考虑到和周边区域的成本和产出效益的利润空间是不是能够达到企业的要求。举一个例子，我们在运行中碰到很多例子，我们在沈阳有一个项目，开发商在一个位置并不是CBD，在一个比较偏的地方，这个企业是非常知名的企业，说一定要造国际甲级写字楼。最后我就问他们一个问题，这个地方造一个甲级写字楼能卖多少钱？他说6千块钱，他定位的时候把上海、北京的定位全部放上去了，一看根本没有利润。大家可能在追求企业的社会效应的时候，在综合体的开发当中要平衡一下，追求企业效益的时候要想到第一个是财富的成功，第二个是品牌的成功，第三个是社会效益和责任。当政府请一家知名企业在非CBD开发一个大型综合体，其实政府对这个品牌寄予了一定的社会效应。如果是在财务成功的基础上，你的利润空间不会比在市中心的地方造甲级写字楼来得低。你在最好的地方成本也是最高的，竞争是最大的。在次级阶段并非要做最好，但你的利润空间可能也会达到最好。
第二个，大家会不会问综合体是不是一定要办公室、酒店一定要五星级，住宅一定是要 豪宅，商业一定要顶级的呢？大家知道上海的陆家嘴，那边全部是甲级写字楼，正大广场为什么会在那边成功？并非由于它定位是高端，相反他的定位是中端，主要就是看每一个定位服务的客户是谁？如果服务的客户是在这个区域上班的成员，里面是5%到10%，70%是中级消费能力的人群。你定位中高端就一定会导致现在的成功。我们今天看到他有REC了，是因为整个区域环境已经成熟，已经达到高端的区域，市场被客户所接受，所以今天会在那边出现。如果在四年前就放REC，而不是放正大广场，我相信今天格局并不是这样。
在综合体中是不是一定要五星级酒店，就要看其周边所在地。目前的酒店是不是都是五星，如果已经有，甚至入主率并非那么考核，我们可能要考虑一个差异化经营的策略。第二个酒店在综合体项目当中所起的作用是配角还是主角，很多的时候开发商都知道，酒店是一个大投入，回报周期比较长的业态，你如果由于一个知名品牌可以为我多下来的办公、住宅、商业起到一个价值提升的作用，这个酒店前期的投入就会值得。而如果这个品牌的投入，是为了建酒店而建酒店，我想他们对相关配套业态支撑性就会很弱，酒店就不能起到配套的作用，这就是综合体。我们所讲的就是在于平衡。
如何把握每个步骤的重点，大家知道开发商第一阶段是拍地进行可行性研究，然后就是规划、立项，然后深化设计，进行施工设计。对于一个顾问公司来说，其实这里面一共是要分成两个阶段的。在可行性研究步骤的时候，我们要讲究你调研的准确性，数据的准确性，从而定位每个功能体的产品。我们说整个项目是高端，这是一个宏观图片，是项目定位产进定位。比如说写字有A，甲A，有一个细分，这个阶段是细分产品的时候的重点，容易发现一个问题就是大家都可以单一去复制，在一线城市当中成功的甲级写字类。但是当你去复制这个所有产品特性，你容易忽略它的成功可能是由于它的地理位置，可能是由于品牌地表性建筑，也可能是由于交通枢纽的成功，可能你这个项目只具备一个要素。所以说陆家嘴是非常成功的写字楼，你把所有技术指标复制到非交通地段区域来说财务就会造成失败。产品组合、技术定位每一个都是成本。律师行、银行、金融行业的客户可能选择一个办公楼的时候除了要看高低端之外，对产品的电力供应、发电机系统会要求比较高，但是如果这个写字楼所在地区是非银行类企业会关注的时候，你去强调这一类的技术指标就是没用的。
第二个要考虑，如果你是一个只能8千到1万平米的楼，要把甲级写字楼的指标都放进去，又造成另外一种浪费。他们可能不需要那么多的要求。如果在这种情况下你在指标定位的时候也用甲级的上面，就会造成浪费。所以对于成功的一个项目，定位的准确预计到未来终极使用者是谁，再倒过来做产品元素的组合。一个好的综合体运用每一个产品的元素都应该能够做到互相支持。在成本控制最小化的情况下，把利润的空间留出来，利润空间越大，把握市场、克服市场的空间就会游刃有余。最终来说价格还是占了主导方向。如果我有一个相对非CBD写字楼，我觉得能够吸引客户第一因素是什么？我觉得是价格差异性。这种情况下大家会希望财务上给自己负担低一点就过去了。这是前期的规划、可行性研究、产品定位当中需要进行。第二个步骤是深化设计，我相信大部分都很清楚，就是扩初，综合体和单体区别就是它有很多关联体，第二个是设施共享，第三个是客户资源的互相支持和共享。这个过程是往往被很多开发商容易忽略的地方，因为根据国家的规定，很多开发商已经有意识了，我要请一个国际的设计师，要把外立面做得很国际化。我想说的是外立面设计阶段设计师做的是一个作品，我们在座的每一位的功能是什么？我们是把作品变成产品，要让它有实用性，最终由市场部把它变成商品。这个过程中最大的环节就是深化设计如果这个过程在连接体和深化共享设施方面造成了浪费，当你变成商铺的时候直接影响就是价格，这是造成你财务成功最大的撞击点。
做高层是很难的，我们怎么样在一个消防区之内把电梯数降到最小还可以做到很安全。相信大家都已经听说过，运能、等候时间，这当中有一个数据模型的换算，还有很多人也会发现一个问题，有的人问我，我们这个楼大堂要多大才好？国家没有详细的规范，都是可以自己决定的，唯一的区别是档次感和舒适感。如果你的写字楼是10万平方米，基本上每天就有8千到1万人在里面，如果在上班高峰期，半小时里面，这些人要到大堂里，你除以30分钟， 然后你再来回答这个需要放多少人够？我们在做深化设计的时候需要注意很多方面。当你看走到一个写字楼以后，你走进去就有一种舒适感，不会让你在心理上对这个产品有抗性，你就愿意在这个写字楼里面继续待下去。当一个员工每天在一个办公楼里面工作超过8小时，比他在家时间还要长的时候，他爱企业胜过爱自己家的感觉无形当中对企业产生的增长作用是无形的，但这些我们是可以通过产品来帮他提升和实现的。
后面的一些步骤，市场策略实施、租售策略、自首执行等。你做综合体的时候会把所有的东西放在一个表格里面看。物业管理和市场租售为什么会在这么前面出现？很多人会以为物业管理是交房以后才出现的。这种观念是有偏差的。以前我们这样做造成了很多遗憾，在物流平台运营中出现很多细节失误，造成很多的遗憾。
市场推广执行、租售策略、租售执行都是环环相扣，如果没一个环节在一开始都有一个计划，又做成优化空间最优化的情况下，你每个环节都可以做到投入最小的效果。
缓缓进口的重要性，这就涉及到可行性开发研究的时候，做总体方案就会有产品定位，他可能有海外投资客，也可能有本地投资客。现在的投资者把价值升值空间当做增值的主要考虑。我们把整个归和新的计划就把它叫做一站式流程。
这里面还有所有这些我们要考虑各类产品不同区位定位财务方面的收支平衡。商业要根据所在的位置来确定自己的定位。高端物业同样是一个商场，他可能对一个走廊的舒适度都会有不同的感觉。我拿成都来说，大家去王府井商场逛的时候，就是中高端的东西所以中间就会非常挤，大家你去逛人和春天的时候，你觉得这就是一个高端的，所以他的东西就是贵的，你自己就接受了。
(来源：新浪地产)
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