ROE即净资产收益率是评判股票投资价值的重要参数之一，理论上，个股ROE值越高就将越受到投资者青睐。这就好比用1元钱赚到1元钱的ROE值达到100%，而用10元钱赚到1元钱的ROE值仅有10%。依照惯例，轻资产公司(例如1元钱的投资)ROE值普遍偏高，而重资产公司(例如10元钱的投资)如果拥有较高的ROE则尤为难能可贵。
显然，作为房地产板块中的一员，中弘地产理应归属于重资产公司范畴，其2010年实现55.35%的全面摊薄净资产收益率更为公司挣足了面子，这份光鲜亮丽的答卷也顺理成章地成为了A股2010年年报期房地产行业的首份披露年报。
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不过，以ROE为参数筛选个股的投资价值还需因地制宜，正如仅凭55.35%的净资产收益率判断中弘地产的投资价值就显得过于片面了。
单一项目难维长期业绩
根据中弘地产2010年年报，公司2010 年度实现营业收入3,658,144,265元，比2009 年度上升了206.31%；实现归属于母公司所有者的净利润920,978,208.23元，摊薄后每股收益1.64元。
公司认为，利润大幅增加的主要原因是报告期内“北京像素”项目开始预售，报告期末已销售房款全部结转收入。
不过，面对如此佳绩，仍应警醒的是：根据中弘地产此前公告显示，“‘北京像素’一期全部竣工并销售正常，所有预收账款在2010年12月31日前具备结转收入的条件，如全部验收合格，预计将给公司带来净利润约8亿元。”由此可见，在2010年期公司实现归属于母公司所有者的净利润逾9亿元中，“北京像素”项目就占去了87%。
接受《证券日报》记者采访的中央财经大学中国企业研究中心研究员景小勇认为，“依靠单一项目实现利润暴增，这在中小规模的房地产公司中属于较为普遍的现象，但公司是否具有维持业绩水平的能力，可能才是更应关注的条件。”
细数中弘地产2010年各季度报告，其半年报(截至2010年6月30日)ROE值仅为-5.6%，三季报(截至2010年9月30日)ROE值仅为-6.61%，年报时受“北京像素”项目开始预售，已销售房款全部结转收入影响，ROE值才一跃升至55.35%。
以万科A[8.28 -0.36% 股吧](000002)为标杆与中弘地产进行比较，其半年报(截至2010年6月30日)ROE值为7.07%，三季报(截至2010年9月30日)ROE值为8.13%，年报时ROE值为16.47%。显而易见万科A的净资产收益率较中弘地产更为稳健。
逾3个月银行按揭款未付？
值得关注的是，中弘地产5月30日发布公告称，公司将在北京市怀柔区建设美猴王主题公园。
怀柔红螺湖主题游乐公园(即美猴王主题公园)系中弘地产全资子公司美猴王有限公司在北京市怀柔区正在规划实施的项目，美猴王有限公司系该公司于2010年5月投资设立，注册资本1亿元，实收资本3000万元，全部为该公司全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司出资。据悉，该项目位于怀柔区红螺湖旅游区，总占地5000亩，规划建设用地约1500亩。该项目一期计划于2014年开园营业，一期投资约50亿元人民币，整个项目投资约100亿元人民币。
这或许将维持“北京像素”带给中弘地产的高水平净资产收益率(ROE)。
但除此以外，景小勇还告诉《证券日报》记者，“房地产行业产生暴利的原因还有拿地时价格与销售时价格之差，随着土地增值、周边环境、交通设施建设等诸多因素的变迁，巨大增值空间成为开发商获取暴利的主要来源。然而今天，房地产调控、紧缩货币政策无不对房地产行业产生巨大影响，可以说，现在再拿到的地价很难具有过去那样巨大的增值空间了。”
例如，中弘地产2010年期末应收账款为239,559,007.71元，较期初增长619%，公司年报介绍称，变动原因为“银行按揭款为放所致”。然而，公司2011年一季报(截止2011年3月30日)显示，应收账款仍为274,230,536.67元，较期初增加了逾3000万元。
对此，一位不愿具名的业内人士对《证券日报》记者表示，“一般来说购房后银行都会在很短的时间内把全款付给开发商，如果托了3个月的时间都没有到款，有可能就是买房者购买资格未能审批合格。如果事实如此，长期以往，房地产调控政策将影响到中弘地产的项目销售和现金流。” (来源：证券日报 作者：于 南)
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