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第七届中国地产金融年会——重构地产升华城市
主题：沪上论道：重构地产 升华城市
时间：6月24日 8：30 -18：00
地点：上海浦东 香格里拉大酒店紫金楼三层 盛世堂
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大会主持： 陶红兵 思源经纪董事总裁
思源经纪董事总裁 陶红兵
主持人：各位来宾，各位朋友们，女士们，先生们，第七届中国地产金融年会现在正式开始。中国地产金融年会是2005年由思源经纪共同创办，2007年民生银行加入共同创办的主办方，到今年已经进入第七届，今年11月我们在北京召开第七届中国地产金融年会的总会，今天是分会，在现场我们可以看到嘉宾云集。我们今天所在的会场叫盛事堂，但是我们所处的时期并不是那么太平，对于地产界来说也不是一个好的盛事时期，现在是四面楚歌，到处是一片指责和责难。开展这样的论坛是希望给大家一个交流的机会。
地产行业最重要的要素是政策，最不确定的也是政策，对我们影响最重要也是政策，对我们来说，对地产行业最无可奈何的也是政策。最有力度是我们现在的政策，或者从来没有一个政策像现在的房地产调控政策为所有的市场参与各方大家都不怎么满意。下一步我们的政策会向哪走，对我们房地产行业来说什么样的政策给我们带来明天，我们想请一位专家给我们做解读。有请中国城乡建设经济研究所所长陈淮。
中国城乡建设经济研究所所长 陈淮
陈淮：刚才我们陶总说政策不确定我觉得有疑义，2011不断地反通胀，收紧货币供给，这个政策趋势是确定无疑的，解决所有人房子的问题，完善用房保障的政策是确定无疑，抑制投机性需求和超过风险承受能力的需求和恐慌性需求等不合理需求的政策是确定无疑的。调整城市结构，促进大中小城镇协调发展的政策是确定无疑的，哪一条是不确定的？
刚才陶总还说现在你就严冬了，下面我说现在才是9月，刚刮了一下秋风，正常四季轮回的情况还没有到，你觉得就严冬了，那你还是金盆洗手。“重构地产、升华城市”我觉得这8个字说到我们当前房地产业在2011短期，“十二五”规划中期以及未来长期发展过程中的核心问题。我觉得我们的确到了重构阶段，我们这个企业群体，这个供和求的市场可能在面对一个前期的，初级的的一个调整过程。从四个方面来理解，第一个我们企业要面对和你此前完全不同的政策环境，比如我刚才说货币政策。谁跟你说现在是最严厉的政策调控，现在的货币政策还是优惠的政策，一个例子足以证明，到现在为止老百姓存款利率还是负利率，怎么是严厉的呢。连正常合理的水平还没有到，更别说抑制性，惩罚性的利率。如果你不能适应这个政策环境，比如包括利率环境和货币环境，那你基本上不适合在这个环境下做。我们说一个经济学的道理，作为中国一个代表，一个发展中国家，没有美国的量化宽松，没有大宗商品市场价格上涨，每年有3-5%的通胀率也是良性温和正常的通胀，和这样一个通常水平相对应的利率水平也应该比现在的存贷利率有较大幅度的提高，这才是常态。我们现在的货币代价，财务成本还没有到常态。过去几年来在历史利率水平25年来最低点，还给你打七折优惠，两成自有资金就可以贷款，这些都是特殊情况下的优惠，不能老指望在优惠条件下生存。 下一步美国继续推动美元贬值和大宗商品价格上涨，以至推动中国成本型收入通胀的因素不仅没减弱，可能性还在加强，再加上北非，西亚，台湾地区紧张局势，地缘政治的紧张趋势，我认为我们千万别掉以轻心对待下半年的反通胀问题。
和反通胀这样一个维护国民经济稳定运行相适应的政策导向自然而然就有一个收紧货币供给的局势。所以，这样一个环境，如果现在说最严厉，那么你基本不要听下一步走势了，我们重构就是要让企业群体每一个个体，让那些能够适应正常常态的环境以至于特殊愿意情况下的荒谬，能存活下来。在独立分房以后住房制度改革以及房地产市场发展之后，用3-5年基本建立起一个实现应保进保的保障性住房的物质基础。我们不会永远按照这样一个比例和规模建保障房，尽管建保障房是一个永远的任务。至于大小好坏，新旧远近我们还有另外议论的机会。
我们房地产业还得学会产业竞争的时代。如果说在过去几年房地产业每天开会第一问就是政策怎么着，那这个产业还处在初级阶段，怎么时候产业个体存活取决于相互之间的竞争，供求之间的竞争的时候，什么时候产业存在于对个体残酷淘汰的时候，这个产业才真正发展成行。有一部分企业被淘汰，这是常规和符合规律的。我们家电企业在90年代中期，一个辉煌发展之后就经历了残酷的时代，曾经上海名牌，北京的名牌，上海的水仙牌洗衣机，当时在A股B股允许上市，还有政策支持，但是最先被推出的就是水仙牌洗衣机。
我们可能在未来时间，不管你愿不愿意，决策者愿意不愿意可能要进入一个和此前不同的制度调整，比如说土地供给方面的制度调整，政府作为唯一的供给者自然导致大家对财政以及地价和房价，以及小产权问题诸多争论，这个弊端已经暴露比较充分。关于融资问题，我们的房地产业多年来被人们购并的间接融资方式始终没有转变到其他方式。因此，我说地产重构基本把我们短期、中期、长期所面对主要发展过程的变化提出来了。我说四个方面足够，政策利率环境，税收环境变化。另外保障房在未来一个时间将是大规模的高潮，这是一个不可避免有阶段性历史人物。三个产业竞争将成为生死存亡的关键。不管人民愿意不愿意，认识不认识都要调整到新的认识上。
我从四个方面说我们城市需要深化。第一个迫切需要认识我们城市发展。也包括我们在过去10年间建了居民住房三分之二的房地产业，过去10年房地产业贡献大了。昨天北京市有关官员说，北京水淹了是因为水往低处流了。这种发展不平衡别以往是北京独有的，上海也不是。我收到一个人发的PPT说到武汉去看海，我那天恰好在武汉，我们可以以次证明诚实的发展，公共基础设施，以及各种公共产品，交流运输，交通体系的改造与城市扩张，老百姓住房建设之间的协调，这是我们城市深化的重要方面。
另外，我们认识城市不再是仅仅初期的建设某几个特大城市，不再是简单让上海和纽约伦敦巴黎的比较，而是城市结构合理化的表现。如果我们不能够发展二三线城市和中小城镇，我们用限贷的办法也无法根本解决北京、上海沿海少数特大城市人口过度过多的问题。城市住房过度集中在某一个点上，这一定会导致局部环节率先断裂。中国第一个绝不会改变让大多数人住城里的趋势，中小城市的协调发展在“十二五”期间摆在我们面前，我们不用今天在会场上讨论，2010年公共中央关于“十二五”的建议和今年年初两会正式通过的“十二五”规划都是明确的，我们下一个阶段的城市化，城镇化将以大城市为依托，中小城市，中小城镇为重点，城市升华好。
第三个城市升华，我们和打破用小农经济，男耕女织的方式看待经济，用现代化眼光看待城市发展规律。北京在迎接奥运的时候建了西客站，当时号称北京最大的轨道交通集散中心，当时领导人非要在西客站的时候建成集贸所，这才适用于发展经济，增加就业，后来才觉得这是多么可笑的对城市发展的建设。最洋气的大上海，我们建浦东机场的时候以为现代化的浦东机场足以应对世博会的要求，虹桥机场都准备拆了，但是后来发现浦东机场远饱和了，我们不得不重建虹桥机场二号航站楼。我们就在短短几年时间城市发展的预见性一再被打破，意味着我们对城市的认识也需要升华。城市不仅仅是建起高架桥和现代化的高楼大厦就有竞争力，我们进一步提高国际在城市中的地位。比如说居民下了地铁之后到家次交通系统怎么改善，我们现在没有一个城市解决好。一方面打黑市，严打摩的，另一方面老百姓又迫切需要这样的交通存在，自己和自己的城市不断地有矛盾。再比如，我们到现在为止对城市建设中到底高密度还是低密度颇有很多意见，提高城市竞争力和宜居水平也是城市升华的应有之意。
最后我们高度赞赏这八个字的概括，希望我们继续讨论下去。以上仅供参考，谢谢大家！主持人：感谢陈所长的演讲，在开会之前陈老说不管几点开始我一定准时结束。他完全赞同陈所长的观点，也赞同接下来各位专家的意见。政策我想也可能是确定的，但是我们现在一个相对确定的政策和我们各个利益相关方包括地方政府的博弈，也许导致我们今后的走向有些明确。在第一届和第二届地产峰会上冯仑打过一个比喻，我们老拿中国房地产市场跟日本比可能有很多的泡沫。日本的问题是妇女更年期的问题，中国房地产问题是少女青春期的问题，他讲的比我更加具体。我们觉得这不是一个问题，但是表现似乎是差不多的，我们出了很多药方开了很多药，这些问题对房地产商来说不只是青春期的问题，可能是用过了一些药带来其他一些问题，这是今后我们需要进一步研究和讨论的。
我们陈所长开了一个头，讲了重构地产升华城市的理解，我想大家听了比较精彩。落实到具体城市，我们在上海开长三角的峰会，我们讲讲上海，讲讲华东，我们想请上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭来做演讲。主题是时代视角下的长三角房地产发展趋势。
上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭 alt=上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭 src="http://imgs.focus.cn/upload/news/6331/b_63309400.jpg">
上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭
张泓铭：女士们，各位嘉宾，大家好！刚才听了建设部政策研究中心陈淮主任的演讲，我很赞赏。
下面我谈谈我的想法，按照会议组的要求讲的题目，原来是发展的变化，现在讲是转型时代长三角发展趋势初步的探讨，时代视角现在变成转型时代。先说为什么转型，转型的含义是什么？讨论转型含义对我今天发言的重要性在哪里呢？我认为讨论转型是理解长三角房地产发展趋势的一大要素，你如果不讨论转型，你下面的趋势是无法讨论的。我今天讨论转型同时隐含着另外一个意思我要强调，我们长三角发展趋势，我们上海发展趋势不是寄托于对某个人的调查，现在说对房价是因为某某人的爱好和偏好，我认为这是错误的，我的判断趋势是转型。
下面讨论一个转型，转型的基本含义是什么？中国经济发展方式开始发生重大转变，包括哪几个方面呢？我简单罗列一下，我认为下面的一二三四五，刚才陈淮主任有另外的表述，我把它读一下，有哪几个转型呢？
第一，在重视固定资产投资和出口的同时，更加重视消费的作用。我们经济增长的三架马车，以前我们更加强调投资和出口，现在我们更加重视消费。
第二，在重视东部发展的同时，更加重视中西部的发展。
第三，在重视城市发展的同时，更加重视农村的发展。
第四，在继续发展经济的同时，要注重同自然和社会的协调。简单解释一下，同自然的协调就是我们与生态环境的协调，节能减排的要求加大。社会关系的协调，人与人关系的协调。我们住豪华别墅的人如何同没有住房的人的协调。
第五，在满足民众需求的同时，要注意防范不合理需求的干扰。对于不合理的需求是干扰，我认为中国经济发展的转变我根据中央的文件和我的理解是这样归纳，成为我们下面讨论问题的基础。
我们回到房地产，通过经济，发展的转型，我们房地产发展趋势怎么样呢？大会要求我讲长三角，我想某些方面也适用于全国。房地产发展基本趋势是什么？减速是必然的，第二句话，增长还是必然的。怎么减速？增长速度，相对的量百分比也下降，但是他还在增长，他的绝对量，绝对金额还在增长。减速是必然的，但是增大还是必然的。按照大会主人的要求讲地三角，我的数据是江浙沪房地产地产投资报告，从1995一直到2010年的数据，这些是真实的统计数据，我们看绝对量一直在上升，没有停顿，没有一个下滑。09年增长缓慢一点，但是还在增长。但是发展速度是在跳跃的。但是趋势怎么样，我们通过计算机的处理得到两个趋势的线，这个线是用对数计算的曲线，这个线是通过多项式的曲线。这是速度，从这两个线的可以观察我们以后发展速度大体绕过这里，增长速度的减速量还会增长。这两根线是通过计算机模拟出来的，一个是蓝色曲线，一个是黄色曲线。
第二个指标，商品房竣工的量，我们可以看到绝对的量，它的曲线是跳跃的，如果通过计算机模拟以后，根据计算机计算的形式，未来增长速度很可能绕过这里，不太可能用这样一种大幅度跳跃性的增长，但是他继续增长，所以零点在这里，这是第二个指标。
第三个指标，我们看销售的金额。也是同样的，绝对量一直在增长，08年有一个大缺口，它的速度是跳跃的，通过计算机模拟出两个曲线，他以后还在增长，但是增长速度很可能不会像09年这样大幅增长速度，09年是远东金融危机导致出现这样的速度，但是以后是不可能的，它是比较平缓的。
第四个指标是房地产利润，它的绝对量一直增长，看一下多么漂亮的曲线，有那么高的速度，未来趋势基本上在这两根线上，但是速度不可能是这样的增长速度。这是我要证明我前面所说的这样一个大的趋势。
房地产发展的基本趋势：减速是必然的，增长还是必然的，这不是指一年两年，这是指一个年代，但是这个年代的前提是转型。
基本趋势下之一房地产种类发展——住宅永远存在机会，非住宅方兴未艾。当前弥漫着一股轻住宅、重非住宅的片面思潮。商品住宅仍有机会，保障住宅更有机会，商业地产技术含量高，积极和稳妥必须并重。在住宅机会当中商品住宅仍有机会，包括我们一线城市，包括江浙住宅更有机会。
基本趋势下之二，房地产空间发展——一线城市不乏机会，二三线城市更有机会。一线城市走向优质化、社会关系的完善化。二、三线城市蕴藏着巨大的发展潜能，中央意见，城市化人口主要向中小城市集中，大学毕业生就业落户，除个别大城市之外，在省会城市落户不受限制。
基本趋势下之三，房地产企业竞争发展——大企业趋向产融结合，小企业趋向合纵连锁。复地集团的启示，房地产巨头必须有坚强的金融支撑，走向产融结合是自然的选择，也就是说房地产和金融的结合是自然的选择。中小企业在房地产巨头的逼迫下，只有联合之路在房地产发展环境收紧之下，这一趋势越来越清楚，你如果不联合你就玩完了。
基本趋势之下四，房地产融资发展——拓宽融资渠道无可避免，融资成本提高也无可避免：银行、股市（债市）、预收款三大传统融资渠道将越来越受到挑战，原因在于政府对发展思路的重大转变。我们今天是转型，这是大趋势。房地产业现在政府没有公开说是支柱产业，我个人观点觉得是支柱产业的，但是你产业的定位还要认真思考。传统渠道之外主要是信托和基金，信托和基金是追求高回报。
我今天谈了转型时代下长三角房地产发展趋势的初探，就讲到这里，谢谢大家！
主持人：刚才听的时候我看到PPT上出来一段话，商品住宅人有机会，保障住房大有机会，我一看人有机会我就放心了。我们下面有请一位重量级的嘉宾，这位嘉宾不仅仅在地产圈闻名，现在在全国人民心目中都闻名。也经历了角色的转变，后来人们觉得他是人民公敌，现在觉得他敢说实话。现在他被大家认为远见卓识，过去骂他的人现在觉得为什么过去不听他的，过去听他的人觉得幸亏听他的。在地产圈他以敢说真话而著称，我们很多人都叫他强哥，他是上市公司的董事长，他老是操总理的心，所以我们说强哥老是操总理心，现在有请任志强先生发言。他演讲主题是限购来了禁购还会远吗？大家欢迎。
华远地产董事长 任志强
任志强：自从有了赵本山以后有了一个名词叫忽悠，年年开的地产会就是请大家来忽悠，谁忽悠也忽悠不过政府，因为政府想干什么你也没有办法，他一锤定音说了就算。中国一有风吹草动第一是股市，提高准备金率或者提高利率股市先反映。让我说限购来了禁购是不是不远了，我想是不是有人愿意回到计划经济发票的时候，发票的时候粮票也能换钱，北京在摇号的时候汽车摇号的号可以卖到10万块钱，比上海买一台车还贵。也就是所有限定条件的时候，一定是对市场经济最大的破坏，一定是制造贪污腐败最大的机会。所以，任何限购都是最不道德的，政府都是以不道德最后的失败而告终，几乎没有一次成功的。
先说一下重构地产，中国对重构的概念不一样，我在哥伦比亚上学的时候美国人用这个词，他们意思是进行城市的再改造，因为他们城市已经基本成行了，没有什么大规模的城市改造，但是中国不是，中国只是刚刚开始。第二个重构概念说的是房产业要从住宅产业，商业住宅产业向十二五期间提出的要向保障性住房转移。刚才说到说住宅市场向非住宅市场转移，这个不太容易。香港几个大房地产把比例提到40到60，你想想万科开发销售是1千亿，现在拿出200个亿做商业，你多少年才能把你商业持有物业的利润提升到1千亿销售额中利润的程度。2003年开始一年一次，2007年以后两年一次，08年一年三次，09年一年四次。重构到底是什么概念，我们得看看中国的基本情况。先说土地，很多人认为我们政府土地是因为房地产，2003年土地实行招牌挂之后，我们土地供应发生了激变，价高者得以后政府垄断。2007年我们又把政策变了，叫两房，于是土地开始急剧负增长。如果没有土地后续能有供应吗，不可能。因此，土地是制约我们市场进行四个调节的一个基本条件，垄断的市场政策导致我们地产调一次涨一次。
政府从房地产中获取的税收和土地收益。我们工业建设用地比住宅建设用地要大，我们各种开发区都算上再加上工业用地还没有算交通和码头大概占5万平方公里，工业用地占1，住宅用地占5，我们不想以人的生活为准而是讲以GDP为准最后导致我们住房市场出现混乱。我们的房地产持有税大概占到5到6倍。我们统计财政占多少，大概占50%，去年29000亿93%。我们看世界平均发展水平，都说房地产到头了，如果按照美国、英国、日本和韩国发展情况看，我们必然走同步的经济增长道路，我们现在已经超过三年实现了。我们的经济增长速度一定和其他发达国家一样。我们总量加大以后保持6%，5%也是全世界的高增长，我们认为未来经济发展肯定保持经济高增长的过程。
从城市化过程看，美国有3%农业人口所以比我们强大，我们是不是要维持这么多农业呢，我们农业人口增加占人均GDP占到世界第二。我们世界发达国家，特别是二战以后和我们最类似的韩国看，我们以后一定会保持一个适度较高的城市化增长。现在我们“十二五”期间，问题在于人民有钱以后不听你，你能堵的住吗。我们在2050年至少要达到75%。按照同步经济发展来看我们和世界平均水平差14到16点，这个发展在未来20年中可能也追不上。美国基本建设已经差不多了，房地产增加值仍然占到10%左右，是不是我们房地产真的过多了，我们房地产还早着呢。
我们到底干了多少？我们近两年每年竣工500万套，我们要提出一个问题，我们中央政府提出今年要完成1千万套保障性住房，按60平米到70平米算，加上配套等等，大概竣工10亿平方。我写了一篇博客以后温总理还给我挑了一个错别字。从历史情况看，我们人均收入和面积增长之间有一个巨大差额，人民的居住面积还会继续增长，现在我们总量，有人说160亿平米。未来20年里，我们要在现有建筑面积上翻一番，也就是说我们现在竣工量是6亿平方米，以后要竣工16亿平方米。我们认为中国未来房地产市场从比重来说2万7千亿左右住宅投资，按照这样的发展激励看，未来可能到10亿，这个增长速度我们现在可能实现不了。如果按照正常轨迹，2020年可以达到世界同步水平最高峰，之后开始出现下滑。现在政策导致我们在2030年可能继续涨，每年增长速度都达不到目标，这就成为一个巨大差异。拥有住房比例差不多，所以根本不存在富人把房子占了或者穷人没有房子住。
很多人认为政府保障不够，我们从产权制度上发现50%的房子是房改房，不要认为大陆保障比新加坡和香港差，不差，但是很多人不认为房改房说法，因为年轻人没有分到房。但是我们住房私有化达到87%，加上我们两千万套保障住房，能有多少人没有房。既然大家都有房子，问题是三四代人住一套房子太多，所以他们急需改善。正是因为他们需要改善，所以我们认为限制第二套住房的政策和我们计划生育政策一样。如果家里市场中没有竞争会导致后来的孩子越来越不如以前的孩子。18岁的孩子刚毕业政府说你可以单独买一套住房，但是银行说对不起你挣的钱太少，50岁、60岁的老人也可以单独买一套房子，但是银行认为你55岁，还有5年时间工作，所以不能给你贷款。当银行政策把下面一代掐掉，后面一代掐掉，只剩下中间一部分，所以只能导致要买第二套住房。拥有第二套住房比例非常低，其中大部分用于偶尔居住和出租，你不能说他是炒房。
是不是富人才拥有第二套住房，城市家庭都拥有第二套住房只是比例不同，不要让媒体再次误导我们的老百姓。我们最低城市供应率不到2.5。大的城市都非常低，所以从全国情况看，说用投资炒房炒高房价都是胡说八道，我希望他们也拿出数据来。中国一共1.4亿套住房，说6500套空置是什么概念，就是说我们从1998年盖的房子为主我们一共是4000万套，说6500套空置完全是胡说八道。到了2010年的时候我们达到1：1.73，到12月份卖了2亿的房子。不从供求上解决问题，解决不了中国的房价问题和改善人民居住生活条件的问题。因此限购和限制只是从改变需求角度出发，如果仅仅从改变需求角度出发最后导致市场关系更加恶劣。能不能放开，什么时候放开？这就考验管理者的责任和智力，谢谢！
主持人：谢谢任总的精彩发言，我想他的风格一如既往，对我们的政府充满了善意的批评，对我们未来的市场充满了期待。刚才说时间太短，其实我们会议议程每次在任总后面安排一个茶歇，因为后面有一个论坛所以就不进行茶歇了。我们在每个人桌子上有一张中国绿色调查的问卷，大家可以抽空填一下。
我们后面的环节继续。讲了市场，讲了政策也讲了对未来的看法，我们在上海举办这个峰会还是要讲上海一些事情，一旦研究市场，做房地产很重要的是规划和设计，如何规划城市，如何设计城市。我们下面有请中国城市规划设计研究院副院长杨保军先生演讲。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军
杨保军：各位嘉宾大家好，今天跟大家交流的题目是上海从世博会到迪士尼，跟大家交流三点，因为最近我的同事参加了一些规划研究方面的工作，在这个时候把一些认识跟大家提出来分享。第一个谈一下上海空间结构的边线，第二谈一下浦东新区的角色与地位。
一，上海空间结构的变迁，城市空间变化伴随着产业发展变化，讲两点，一个上海处在产业发展转型期，在这个转型期当中作为经济活动，在空间上的投影，在城市空间上也有相应的表达。我们看一个数据，2009年全国各省GDP增速的排名上海是下去的，下去并不意味着上海经济就走向衰退，它实际上处在一个转型期的表现。那么我们注意到在整个转型的期间传统的发展路径遭遇到了瓶颈，我们对比一下上海数据，作为这样一个国际化大都市，在三四产业结构方面还是一个差距。第三产业比重明显偏低，第二产业比重明显偏高。按照这样的结构跟上海提出打造四个中心差距很明显，跟北京和广州一比较，我们发现它的短板实际上是在第三产业。那么上海在惯性发展的思路下依然比较重视工业的发展，特别是郊区县，但是我们发现郊区县工业虽然很多，但是地均产出很低，有的甚至低于浙江、江苏的地级市。
我们看一下他们的设想，区县主导的规划仍然是以工业为主，很多档次是不够高的，反映他们在当前转型期间传统路径依赖比较严重。那么，从长远目标来看，它的发展方向应该是要构筑现代服务业为主，战略性的新兴产业引领以及先进制造业支出的体系。配合这样一种产业体系的建构，在空间上它应该打造三条现代服务业集聚带。
我们看一下上海空间结构的重构展现了什么样的情景？第一我们发现上海空间蔓延已经接近极限，我们说的极限是根据上海作为国际性的大都市的目标，它需要维系一个良好的人均环境和一系列公共设施。我们看看06年底上海全市建设用地大约2580平方米，这占全市面积37.2%。其中城市建设用地是2080平方公里，这样有一个基本概念是什么呢？如果要保持一个良好的人均环境，大体上建设用地和非建设用地之间的比例，如果建设用地控制在三分之一左右，这个目标相对容易实现，如果建设用地占整个用地超过50%，那么他这种生态环境逆转，会带来很多问题，所以一般来说对它总的建设用地的量是有一个合理的控制和引导。
第二点，上海整个新城体系在现实发展当中面临突破，我们知道多年以前上海为了合理布局它的产业和城市各项功能，他推出1966的新城体系，但是在现实发展过程中没有按照这个转。我们注意到中心城市人口在80年代的时候规划提出来希望控制在650万人，当然突破了。跟北京一样，这是我们需要思考的，就是说你的愿望跟现实之间涉及到很多政策问题，还有个人选择问题，所以说不是那么简单。另外一些新兴经济形态开始显现，比如说上海楼宇经济和园区经济就是两个亮点，楼宇经济发展非常迅猛，在内环以内楼宇占全区比重一半多。园区经济和现代服务业经济他们出现 一些新的形态，包括在空间上的分布。郊区总部经济发展也很迅速，这类总部包括研发的总部，运行的总部，管理的总部，采购和结算的总部。我们发现一个有趣的现象，原来上海试图控制中心城区的发展，然后重点打造外围的新城，但是我们发现在中心城区跟新城之间的区域发展建设活动趋于活跃。而外围嘉定、青浦、松江等等新城总的量不如边缘地区，所以我们要关注边缘地区的情况。
基于这样的考虑我们建议未来的空间重构如何适应这样一种市场的需求态势，我们提出几个构筑，第一个要构筑上海新的成长空间，既然市场的选择以及购房者的选择他们看好的边缘地区，我们要重视它们的存在，并且要支撑这样一种发展。我们把它分成四块，认为是上海将来要注重的，第一个是中心城区，第二个是边缘城市，我们提出一个边缘城市的概念，第三是外地新城。现代服务业也出现一些新的苗头，从他们在空间布局上看大体上比较明显，东西轴线强化上海/新的空间格局，另外一些楼宇经济它主要功能是强化上海产业转型和产业提升。第三个点，需要关注的是大虹桥，他是综合交通枢纽，主要目的是让上海，因为整个发展由外向性转为内外双向驱动的，所以在这个阶段区域的一体化发展至关重要，上海作为长三角中心城市它应该引领和辐射带动整个长三角发展。虹桥枢纽主要面向长三角，服务长三角综合性的商务地区，它的作用非常大。
第二点说一下浦东的角色和定位。浦东作为国家战略的承担者它的发展也不是一帆风顺的。实际上浦东也遭遇了他发展中的困境，原先本来期待浦东成为发展的先导者，慢慢他变成一个跟随者，2002年开始浦东制造业比重开始下降，05年开始GDP比重也开始下降，06年GDP有所回升，但是不稳定，总体来看它是低于整个上海的。也就是说在后来浦西开始发力超过浦东。在这种情况下浦东下一步怎么办？他也有机遇，第一个国务院确定了浦东要作为两个中心，国际金融中心和国际航运中心的主要平台。第二，为了进一步促进浦东的发展做了行政区划的调整。这样把浦东和南汇合起来作为一个新浦东。浦东就有条件在更大的空间范围内来优化配置它的资源。第三，是一个历史性的跨越，中央要求浦东实现第二次改革发展。
我们对浦东的认识，一个是国际金融中心作为它的长远目标的坚定，第二国际航运中心的目标要升级。第三个是国际贸易消费中心。作为国际金融中心浦东有它的强项，对于投行这一块它在国内更具有竞争力，在国际上香港是它的强劲对手。第二个目标是国际航运中心，航运的运输，航运的生产和航运服务，上海在前两块不错，后两块欠缺比较多。第三，关于贸易，创新和消费中心，这将会成为上海发展的亮点。
我们看到在空间上贸易中心是促进城市转型的关键，一个是中心城区，包括陆家嘴等等，对于创新中心这一块核心在金桥这一块，陆家嘴是体制机制创新，作为世博，就是要展现当代世界的窗口。消费中心是发展消费转型的需求，这将来都是作为它很好的隐性。我们的设想是从世博到迪士尼也意味着从陆家嘴到空港城，空港城将会很重要。中心城和空港城如果两个城发力启动，对上海的转型更为迅猛。两个港也很重要，就是浦东的空港和洋山海港。
大事件、现代服务业、房地产三者之间的耦合。这里我们给大家过一下三大板块，没有时间细讲，作为上海虹桥交通枢纽，它集多种交通方式为一体，原先是一般性的工业园区开发，后来重新做了思考定位。我们再看一下世博会，这个影响大家已经见证过了，世博以后正在开始它要保留一些再开发在酝酿之中，会带动跟创新有关的产业发展，比如说文化创意，国际总部商务地区，高端会展和社区，这是上海强化它的国际竞争力，国际形象，国际吸引力重要的板块。同时他也带动房地产的发展，预计世博板块新建的开发量会有103万平方米。我们可以看到下面这个三角形，从现代服务业布局看，沿着中心城两条轴线发展已经基本形成，陆家嘴金茂区，世博园区将会形成三大核心区。
迪士尼是即将要修建的项目，酝酿了好多年，这个点距离浦东机场12公里，聚虹桥枢纽30公里，我们应该看好这样一个大型的项目，因为上海人口有2千万，长三角有7500万，我们判断还会进一步增加，而且这个地区是我们经济最发达的地区，上海目前国内游客超过1亿人士，入镜有700万人士。迪士尼板块无疑带动消费产业的发展，我们注意到迪士尼这样一个国际型大型的综合娱乐项目，要依靠它本身的经营门票赚钱是比较困难的，所以它的作用实际上是综合概念的作用，一般来讲希望有一定面积带动相关地产业的发展。迪士尼打造大型购物中心、精品酒店、商务办公、公寓等。它也会带动住宅板块发展，现在已经开始有一些项目在推进。
它还会带动空港新城的发展，预计世博会带来了7千万，而迪士尼有专家达到会预计1千万，我觉得1千万应该是可以达到的。这个项目对周边综合效应会很大，如果政府能够接受我们关于空港新城建设的构想的建议，这个地方将来的文章要更大一些。
迪士尼助推上海向服务经济转型。五以迪士尼为引擎，上海提出建设“世界著名旅游城市”目标，力争到2015年旅游业总收入达到5200亿元，旅游业增加值达到全市GDP比重达8.5%，并计划十二五期间划拨400亿元用于旅游业。增强上海对国内外商务湛蓝的吸引力，使得上海和长三角的现代服务业实现一个质的提升。三者之间虹桥板块他将来侧重在上午总部的发展，世博板块是创意产业发展，迪斯尼是整个消费产业的发展。
上海中心城区的边缘将成为新兴成长地区，突破传统的新城体系。迪士尼周边将成为上海重要的新城，这是对于浦东而言。另外大事件—现代服务业—房地产三者之间的耦合关系。我的演讲到此结束，谢谢。
主持人：我们一直说房地产在建设城市，规划城市过程中，我们现在看到很多高楼大厦，我们城市在规划设计过程中是不是只吸收看到高楼大厦，我们是不是希望一个宜居的城市是不是应该有更多绿地，更多蓝天和清水，我们除了高楼大厦以外是不是有更多的儿童休闲场地。刚才讲话的标题是从世博会到迪士尼，世博会在短的时间内在一片区域让大家看，迪士尼在一片区域让大家 去玩，不管是看还是玩都是在确定的一块地方，那我们的日常生活不可能天天看世博，不可能天天去迪士尼，我们希望我们小区里有儿童游玩的地方，有老人有自己很舒适生活的地方。我们大街上都可以看到有很多漂亮的门帘，前几天在南京听公司负责人介绍，南京把不太美观的路边小店关掉，改成商场和门面。但是我们只能看它很漂亮，但是我们生活不能那么便利，想吃一点小吃我们找不到这样的店，因为它没有生存的地方。所以一个城市的活力，我们有那么多的GDP，有一个楼里产生那么多的大楼，这些我们需要，但是我们更多需要生活的便利和乐观，这是我们在规划和设计城市，房地产开发商，我们的从业人员也许在我们的工作者值得思考的。今天最后一个环节是我们的多元论坛，论坛叫下一步楼市走向，其实下一步楼市走向怎么样，我说了不算，但是可以说一说，有请论坛的嘉宾，上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭先生，中国城市规划设计研究院副院长杨保军先生，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。以及华远地产董事长任志强先生。
圆桌论坛
主持人：大家都知道我们这任总粉丝要超过我们所有的媒体，不管哪个媒体的受众群，有的媒体听起来听众或者读者很多，真正去看的没有那么多，任总是随时随地不是在发微博，而是在准备发微博。今天第一个发言嘉宾我们想请任总讲一讲，我听到任总讲的限购，他觉得限购基本上长不了的，我们下一步楼市走向请任总做指点。
任志强：反正我说大家都是都会瞎解释，刚才写了不同人群拥有的住宅，我觉得媒体不弯曲一下就不出新闻来，对新闻记者抱着严重的批评，要是万一没有那么多人证明那我不被冤枉死了。所以我刚才好象说不讲未来怎么样，和国际对比的情况，我们未来发展，因为谁也猜不出来房地产干什么。前两天我们看到股市有一个表现，就是刚宣布完我们CPI涨到5.5，那天股市就猛涨。为什么股市猛涨，因为已经知道CPI会到5.5，但是他不知道央行在5.5的时候加息，所以那天股市上涨，央行很聪明在股市收盘的时候说加息，然后第二天股市暴跌。如果你要坚持说我能在任何情况下我都能活的很好，那你也别管他明天怎么样，后天怎么样，在市场经济中价格引导供求关系的基本条件。但是中国的价格是什么呢？现在房地产市场价格是政府要按着，地方政府要严格控制房地产价格的涨幅。市场表现的价格是一种伪造的价格，于是所有统计就发生毛病，我们不能客观反映事实中的情况，市场供求关系有没有更大一点。有人说现在的房地产市场是供过于求了，不是没人买，是你不让他买，是买不了。我们看到最近猪肉猛涨，前一段时间政府要求给母猪发补贴，结果每头母猪补贴之后猛生。到今天我们看到猪的存在量大幅下降，于是猪肉价格上来了。我们循环循环了很多次，政府调一次猪肉价格就上升。再倒过来说，很多人问我买不买房子，政府是不是干坏事了。政府要抑制你投资投机不让你买房子，你要赶紧买，我就是这么理解的。
主持人：任总给大家出了一个主意，怎么着也得像“猪坚强”。说到政府调控很多地方政府现在都是这样不发销售证，或者发销售证的时候跟你商量你的价格，另外控制发销售证。下面我想请张泓铭主任谈一谈您对下一步市长的看法，因为你是做房地产行业研究的。
张泓铭：我对市场未来下一步跟我前面的基本趋势一样。如果说在通货膨胀下，货币很多，供应量很充分，最后货币和大量流向房地产，那中国房地产大涨没有问题，在通货膨胀情况下房地产一定是大涨的。通货膨胀政府收，我们准备金率提到21了，利息也涨到好几次了，在我的通货膨胀打破防火墙是限购，限贷。所以，不是必然导致我们房地产价格大涨，历史经验这次也是不灵验的。楼市房地产的判断是稳中有降，但是不可能大降。
主持人：谢谢张主任，也许历史经验在今年也许不灵验了。我们通货膨胀这些经济理论对我们下一步走势不一定管用，但是政府说出来的话从来都是管用的，从来都是能实现的，怎么实现是一回事，但是数据一定能实现的。像北京政府提出来今年房价调控目标是全国唯一一个，叫稳中有降。北京市政府今年房价调控目标稳中有降是全国所有城市里面最容易实现的，为什么呢？它有六个字，叫北京今年商品价格数字叫稳中有降。大家想想140平米以上豪宅包括所有的别墅都不算房价的口径内，然后把保障房作为住宅算进来，那北京政府很聪明，他没有说控制商品住宅，他只说控制普通住宅，普遍住宅是不含豪宅和别墅的，而且是含保障房的。保障房只有六七千，占20%左右，你想想他能把均价拉下来多少。我们看到政策公布以后上个月刚刚出台北京房价指标。根据现代设定的口径来统计，北京140平米以下住宅如果今年上涨10%到20%，北京政府能够实现新建普通住宅稳中有降的目标。我想咱们一定能够实现，张主任谈一下。
张泓铭：我不是说价格指数，我不要玩概念的指数，不要忽悠老百姓，我说的不是平均房价，平均房价永远往上涨的，也不是说我们把某一个高级楼盘上市，然后表面性的降低，那是没有用的。我说的稳中是什么意思？拿一个具体的开发楼盘，我6月份是买1万平方，也许到下面我同一个质量楼盘也许卖9999，是这个意思。
主持人：下面请中国城市规划设计研究院的杨保军院长，您从城市规划设计角度，您在做我们城市规划设计也好，或者开发商项目设计也好，您觉得对下一步有什么意见？
杨保军：下一步房地产市场走向我只能这么说，短期说不好，长期这么讲。因为你要分析房地产市场的走向，容易把握住，特别是在短期把握住要么他完全根据认识来判断，如果是一个纯的计划经济时代这个可以，另外一方面，要么你是一个纯市场行为。现在它是一个杂交的东西。未来还有大概20年左右的城市化进程意味着将有几亿人还要转变。从我们研究角度这一点可以肯定，我从来不跟大家讨论房地产的价格问题，但是如果私下问我我就会说赶紧买，不要等。我们跟日本，日本完成城市化过程以后你如果再去建可能没有人住。短期我说不好，长期来看我觉得一定好
主持人：杨主任一上来就把观点说明了短期说不好，长期一定好，我们长期来看大家对中国房地产行业基本上有信心的。我们几位说完想听听一线开发商老总怎么看的，在具体项目操盘我们我们先请宋海先生谈谈您在一线的感受。
宋海：刚才几位主任介绍很多，我们受到很大启发，一个对未来趋势有了更全面的了解，对我个人来讲我一直坚信中国房地产有很长一段路要走，具体到今天一两年和两三年我非常同意刚才张主任说的稳定，稳中有降还是有升取决于开发商产品的特性。一个很简单的例子，现在买的房子，比如说2万块钱一个平方米，但是这两万块钱一个平方米产品有一定的赠送面积，性价比比较高。但是一万九的没有赠送，真正表面来看价格是略有所跌，实际上性价比是不一样的。最近也做了两次销售，应该说还是真正要买房的刚性需求还是非常关注自己的房子，买房的决心是非常大。另外一个我也谈一点我个人对房价高低的一个看法，我们经常讲经济的发展它是有周期性的，房地产行业发展也有周期，但是周期性可能我们一般简单理解周期性高的时候就是涨，低的时候就是跌，实际上不一定，实际上有波浪。这种波浪实际上也是一个周期性的体现。
第二个，关于政策层面我也谈一点我的看法，我们政府现在要调控房价，希望房价维稳，我个人觉得政府完全有表现把单一控制房价改变成房价的稳，包括怎么样加快和提高居民收入水平，如果居民收入增长快过国家税收和GDP的增幅。
第三，我们讲讲我们房产开发商的企业，很多事情我们没有办法发表太多的意见。房子在中国来讲是一个重要的质量，价格很高，有一点类似于奢侈品，不管房子是1个亿还是100万，50万，他都是一个最重要的东西，是一个奢侈品。房子是天天要用的，同时也是一个消费品。
主持人：说到房价，其实可能很多媒体包括我们大家为什么对房价这么敏感，房价会聚焦到商品房，尤其是高端豪宅上。像我们交通，我们老是关心劳斯莱斯卖多少钱，都觉得太高了，是有问题的，恰恰是我们关心的是公交，地铁，加上城市的出租车，这些东西没有做哈，我们整天批奥迪，奔驰其实意义不大。新城控股的闵总谈一下，你也华东很多城市也发展不错，您觉得发展的业务结构当中有很多商业体，在现在形势下是不是有不同的感触？
闵远松：新城主要做商业地产，商业地产也还是刚刚起步。今天探讨的是房地产下一步走势，这个问题每年都谈，把这个问题接近一下，下一步是多长，是长期还是中期，还是短期的问题，长期大家是没有问题的，中国一个大的城市发展背景应该说刚才任总讲到了70%深化率到2030年还有20年的空间，开发量翻一倍的空间。回到总体来说，房地产最近几年一直是房地产调控。如果要长期供求，短期来看是一个预测政策。有时候我们做企业不得不预测，哪怕预测很痛苦你也要判断。现在来看，现在关注比较多的是通货膨胀的问题。现在大家感觉到不管是整个房地产销售过程中，对于销售按揭贷款的支持，银行现在额度都有限的。有些项目他有一个现金流的紧张价格会下降。还有一个情况，由于现在目前整个市场情况不是很明朗。我对于整个市场来说，我觉得中长期来说房价肯定是涨的。在中国一个城市里面，北京、上海一线城市和内地成都这样的二线城市里面表现不一样。就像刚才陶总讲到的如果一线城市里面发展相对比较长足的话，在东部沿海发生的一些事情现在在上演。现在在长沙、武汉以及内地三线城市里面现在发挥得事情就是在长三角五年前发生的事情。我觉得这样的看法在整个中国的市场结构性是不一样的，我们也不能够用一句话来说现在怎么样，将来会怎么样。
主持人：我们又听到一个对长远房地产充满乐观的，认为长期是看涨的。每年我们的会除了几个主办方之外都会有一个支持方，过去几年主要是房地产行业，我们的开发商，我们的知名品牌，也有银行等其他金融机构参与。今年出现了一个独家的跨界支持的西门子家电。西门子家电跟房地产行业肯定有关系，作为你们参与支持这样的论坛，我想更多是作为地产配套上的角色，房地产好不好估计家电配套商日子也不会太好过。从您的角度来看，您在圈子之外可能看的更清楚，你们怎么看？你们在消费配套上有没有什么策略？
匡宏：谢谢，前面几位都是专家，房地产的老总，我的身份首先代表了西门子家电和房地产相关的配套厂商。第二，我代表一个普通的消费者想跟购房者谈谈我们的方法。为什么我们赞助这个论坛，就像陶红兵所说家电行业 和房地产行业发展息息相关，房地产发展好我们销售也好，房地产遇到了一些政策问题的时候我们也会受到影响。我们想利用这个平台听听我们各位专家和各位老总的看法，对我们下一步的看法有一个指导的意义。
西门子家电作为房地产配套厂商，我们希望和房地产商共同打造高品质的产品，为最终业主提供一些好的产品。在房地产发展过程中间任总讲了要做猪坚持，无非是做差异化的产品，做质量好的产品，这些都是消费者需求的，不管在任何政策下，困难是暂时的，未来一定属于有着良好长远战略的开发商的。
第二点，作为一个普通的购房者，消费者，这么多年来我一直在等待，等待什么？等待着我们舆论导向，政策导向所谈的调控下来，整个房价会有一些下跌，结果发现我一直在等待一直在犯错，从1999年买第一套房子1800多一平方米，到现在上海10万块一平方的房子不算豪宅了。所以作为一个普通消费者我们看到房地产价格一路飙升。我现在特别关注各位专家所谈的是不是在未来一年内或者两年内我们的价格有一个明显的下浮，稳中有降还是说像以前一样继续飙升，作为消费者我们第一希望开发商造好房，造消费者买的起的房。谢谢大家！
主持人：你一上来就三个代表，代表消费者，代表西门子，代表消费者的代表者。今天我们台上几位嘉宾构成很有意思，有做行业研究的，有做城市规划，有做一线规划，也有做配套的，我是做营销的，他们管盖我管卖。最后再请任总给前面的观点做一个评点，也做一个你对下一步市场简单清晰的建议。
任志强：刚才说了很多，我觉得大家得先想想平均数据在今年统计局发布新的办法里面修改了，房地产涨的跟平均房价没有关系，房地产新的统一办法已经增加了一个基数，那个办法在统计局的网上已经查到，已经改成单一。就是说一个房价是3千块钱开的盘，涨到3100块也算上涨，涨到3300块钱就涨了10%。谁在弄这些平均数都是媒体，他们非得说北京平均房价降了多少多少，下降是那些媒体在忽悠老百姓。为什么我们会说一房一价的管理一定把房价推高，因为所有开发商一定会想着房价涨和跌的权利放在自己手里而不是放在政府手里。我先报一个高价然后再打八折，然后这是你可以接受的价格。而且汤臣一品大概240套，上海当年买30万套，240套占多少呀，媒体忽悠的很大，好象上海没有别的房。今天我们仍然沉浸在这种状态，其实中国商品房房价在被限购30几个城市里面大部分出现了我们刚才说的稳中有降，这是因为政府在故意给你限制，所以有效需求没有办法释放。二三线城市或者三四线城市实际上有些城市还在涨。因此你看全国平均数就是把这个涨幅跟那个涨幅一拉，使你看不出来。一个重要的概念，平均是为了宏观研究而不是微观研究。有人在网上说我们不是说下来的编制非得让房地产市场涨多少，而是根据供求关系和可靠消息判断出来。现在政府把短期经济的波动作为控制目标，而不是长期经济发展作为主要目标，这样就颠倒了。
换句话说你要把汽车停在马路上，违章行车警察会罚你，但是你违法宪法没人管，你可以违法宪法但是不违反交通法，因为交通法有人管着，没有人管宪法，这就是我们现状。如果连宪法都违法了没有人管，那你怎么知道房价的未来呢。政府在调控中目标就是让房价别涨的太多。有些地区只限某某区域，对豪华区域也不是穷人买房，穷人非得住在市中心最豪华区域？哪有这些道理，香港把保障性住房盖在没有地铁的车，因为香港政府没有好的地方给你盖保障性住房。你别看香港保障房多好多好，14平米你去住吗，那些房子住都没法住。很多人错误以前天上可以掉馅饼，我们别把很多政策误解了。稳中有降就是在某些地区，房价过高地区可能得降，在全国地区大多数地区还是涨的。我们想不要期待于说房价大跌了你去炒个底，门都没有。股票大跌的时候跌到900点你都不肯出手，所以这是梦想。现实一点讲我们中国现在房子不够用。我刚才来不及给大家展示，美国1：1.2，德国是1：1.17，韩国、日本、英国大部分在1：1.1左右。台湾是1980年就达到1：1。中国现在严格说起来是0.78。目前最大的问题就是我们政策导向是希望政策利用改革30年的进程继续改革，我觉得这是最重要的，谢谢！
主持人：谢谢任总，开论坛之前有人问我问任总一个问题，他们想听听任总说我们现在政策在未来半年一年内有没有退缩？
任志强：大概是9号发的限购，10号发的重庆房产税。为什么先限购后征税，上海去年10月到今年一二月份分享，去年12月份我们全国卖了2亿多平方米，占全面五分之一。所以，我们领导人担心上海房产税政策会引起全国都起哄，所以就先出台限购。那时候我们提出要资本利得税，限卖不限买，用限制卖的办法堵住投资和投机。我们现在已经看到的是香港已经出台类似的政策，台湾也出台类似的政策。既然有同一个目的，用不同的方法达到，为什么不用更好的办法而用不好的办法呢。不要以为短期戒严不可能的，是可能的，也是合法的，因为任何一个国家都有戒严令，任何一个国家用行政手段解决临时的危机都有必要的，但是不可能变成一个类似于法律的问题。我们今天可能所面临的是领导的智慧要分清楚临时的戒严性和长期经济发展的矛盾，这样的话未来才有继续发展和高速发展的可能性，谢谢！
主持人：我们在讨论的时候也经常说到，我个人看法是限购的退出，而且比我想象快，现在很多地方政府也在蠢蠢欲动，政府没有义务替有钱人控制房价，也许退出的时候我们是讲调控政策不是初见成效，而是有显著的成效。对于90、60平米以上改善、奢侈享受的需求政府没有义务控制。一定要听任总的，历史的经验证明任总说的都是正确的。我们各位嘉宾一定还有很多观点，但是因为时间因素，我们上午大会就到这里结束，就餐就在隔壁，下午还有精彩观点。任总下午还要和潘石屹联袂出场，欢迎大家继续回来，谢谢！
星河湾集团董事副总裁 梁上燕
主持人：各位来宾，各位朋友，女士们，先生们，第七届中国地产金融年会下午场现在正式开始。今天上午聆听了各位大宛的精彩言论，大家可能觉得意犹未尽，我们下午还有很多机会。在中国做高端地产项目有三个公司最出名，西部有龙湖，华东有绿城，还有星河湾，星河湾不仅在广东还是在北京还是去年上海，都在当地市场取得非常轰动的业绩，应该说领导当地高端住宅的领袖地位。现在星河湾走向新的区域，新的领域，我们有请星河湾集团董事副总裁梁上燕。
梁上燕：尊敬的各位领导，各位朋友，很高兴今天代表星河湾集团参加今天的演讲，我们从05年开始说要在北京拿状元，拿不到状元走路回北京。今天在上海见到众多好朋友，也来到上海。上午听陶总介绍和各位专家的演讲都非常精彩。在过去30多年中国很高速发展过程中大家更多关注自己的项目，很少想到跟城市之间的联系。我们认为作为开发企业任何一个人居产品出现都应该顺应这座城市的发展，它应该有一定的使命性，这种使命性体现在负责的态度上。他应该是考虑如何让这座城市的人因为你的加入有自豪感。星河湾以自身经历跟大家做一个分享。
我相信10年只谈了六个字，舍得、用心，创新，10年一直不变。有变化的是我们在价值链条上有调整，因为10多年前跟在座同行一样，我们拿到土地的时候只是孤立做一个产品的发展。目前更多企业不单是房地产，已经从中国制造走向中国创造中走向更多的思考，中国企业过去也许缺乏研发，乐于抄袭的零度创意，这个不单单是房地产，行行业业都有。如果我们没有原创和自己的创造，我们看过去两三年，从奥运会，世博会，亚运会先后在中国举办，带来的是中国形象的改变和中国地位的崛起，相信今天在这里的人同行也要思考，我们是否从制造走向创造，让中国更多的人们，更多产品能赢得世界更多的尊敬，从而我们觉得自己是值得骄傲。
第三个观点，我们共同向中国的美推向世界，也会跟我们众多同行一起去奋斗。中国更需要国际的眼光，推广文化没有领域限制的中国人文的大美。
现在大家看到的是星河湾10多年来走过的路程，从广州开始，到2009年上海浦东星河湾和上海星河湾，2011年马上进入到鄂尔多斯项目。在座很多同行也许去过，当我们在做的时候，星河湾以及集团，我们董事长首先考虑的，现在大家看到的是广州原来的滩涂，10年后已经成为广东新城和旧城中最美丽的板块。广州还有另外一个叫海怡半岛，我们给他不曾见，不再有的世界之岛，我们把每个土地都做到不曾见，不再有。我刚才说北京星河湾05年，03年前我记得北京青年路一带，我手中有03年的地图，当时东四和东五环之间没有路名，随着知名开发商入驻之后大家看到现在的面貌，很多北京人都不敢相信。
同样的现在看到的是上海的花木地块，浦东星河湾，旁边也是开工前的土地，建好之后是非常优美的一个项目。明天是浦东星河湾的第二期，每一年出来产品我们自己都说好感动，因为能坚持10年不去变化，舍得用心，同时保持创新。我希望更多同行在未来之中，因为你们手中土地越来越少，能让每一块土地都做到自己不后悔，能对不起每块土地。
星河湾在上海第二个项目是南虹桥板块，随着虹桥二号机场，这块土地大家也不认为是最好的，但是星河湾也在这里呈现这么美的天际线。在上海滩极少数是本土的成长，都要内和外共同努力把城市建的更美好。刚刚呈现给上海的第二个星河湾也是这么美丽的天际线，无论在城市哪个方位，星河湾一直保留着美丽的天际线，与这个城市共融共和。
要赢得这座城市以及城市人群持续的尊重，一定要与这座城市共同培养价值的新种子。现在大家看到的是两年前我们在上海，当时用今天的话说战上海。现在上海最需要的不是沉浸在过去上海滩和张爱玲里，而是更多前所未见的精彩。
从广州到北京，从滩涂到北京的一片垃圾用地，我们把它便成广州北京最美的地方。刚才也介绍了从一个南方企业进完北京拿状元之后再进到北京的过程，去年在太原星河湾一个三线城市也是一个多月卖了70多个亿，这个三线城市也是很多企业想走的路，为什么能跟这个企业共赢，我会多一点介绍太原星河湾我们对它的认识。这是太原星河湾开盘时的广告，跟上海的广告完全不一样，人说山西好风光，但是我们很多人没有走进去，以至于大家理解的山西是黑黑的天空，煤老板。这个是礼赞山西，70亿销售广告都是作为礼赞山西的表现。广告里面包括有山西的大院，包括山西的晋剧。第二个是新晋大院。同样的，太原星河湾也是3到4个篇幅完成了所有的营销，这是大家看到的太原星河湾的现楼实景，大家看到这么蓝的天也是在山西太原拍到的。
明天是我们10年后的广州星河湾，还有浦东星河湾的二期，我们用了这样一个题目叫做再看星河湾，10年来星河湾一直把红线以外的项目做好，当成自己的份内事。跟这个城市共融。
我相信精彩的纷呈属于一个国家一个城市的骄傲，我相信山西也是潘总非常熟悉，我们众多人慢慢了解的一个城市，我刚才也介绍了，在与城市共同盛开过程中我们始终关注的是为什么星河湾到上海、北京能赢，同样到山西同样可以赢呢？这也是我们认为跟大家分享，在与城市盛开的过程中我们能给城市带来什么，给这座城市什么样的骄傲。现在大家看到09年5月星河湾两次对话诺贝尔获得者，当时我跟中国移动还有广州丰田汽车跟他进行对话，当时金融海啸没有复苏。他说我不认为中国跟美国比，跟墨西哥比也没法比，人工成本和方方面面还是蛮有距离了。当时我说克魯格曼先生，我希望你是匆匆的山涧行不是带来的是对中国的偏见。一年之后另外一位2010年诺贝尔获得者，这是两个月前发生在广州星河湾的，皮萨里德斯跟克魯格曼的看法是完全不一样的，认为中国经济应该有一个很明朗的情景。第三产业在欧洲已经上来了，中国也经过30多年，其实我们路程，从房子的发展也是经过30年，但是可能走过世界300多年的历史和历程，不能说我们很完善，但是我们相信路程可以缩短，因此这一位诺贝尔获得者给中国给予非常的肯定，也建议中国所有同行们和经济精英更早进入跟世界的接轨。过去我们拿10块土地很容易，现在只能1块2块，手中土地能不能跟国家整个大势发展进行很好的结合，还是只是做着一个水泥钢筋，这也是我今天希望带过来的第二个话题，除了做好地产企业的责任，第二个应该跟城市共融共同。
这两年星河湾从上海到太原星河湾分别获得中国广告界最高的奖励，就是营销大奖，我昨天刚刚从嘎纳回来参加嘎纳国际广告节，中国广告节2011年的主题就是从平面到平台，相信过去30年中国媒体做的都是平面，但是今年主题改过来从平面到平台。就像主办方给我们搭建平台一样，南北之间的交流还有不同的同行进行交流，这是对于我们未来非常关键。在过去时间里面，短短6年多时间星河湾将现场成为一个城市名片。北京它是一个国际的都市、政治中心，大家看到飞利浦，科特勒包括新西兰总理，还有埃及国家等等都在星河湾进行文化的交流。上两个星期在广州举办的也是一个西班牙国家在星河湾进行他们艺术品鉴之旅。如果我们要在国际舞台赢得更大的尊重和骄傲，我们不应该浪费我们的土地和资源。
刚才所说除了政界方面的交流，在上海、北京等都会有跟国际接轨的文化进行更深交流。现在看到的是2010年威尼斯建筑双年展中国馆作品《风墙》永久落户星河湾，2010年威尼斯建筑双年展中国馆代表作品《意园》落户广州星河湾。我们让作品有更多地人能够近距离靠近它。这是广州星河湾高尔夫的草坪，当很多人都在说头疼，设计遇到困难的时候，走进去人马上就静下来了，我们把国际商有一些文化含金量的作品慢慢融进社区。
时间的关系我就不多讲更多一些文化的东西，刚才谈到山西我跳过去70亿怎么完成，大家说你怎么完成70亿又没有广告，大家看到我们在山西用了一年多时间，深入山西，跟山西日报进行山西档案馆的巡展，我们跟青年报合作，我们跟山西日报一起做盛唐古建。当地政府通过我们的呼吁现在把它保护起来，第一次宣传部长问我们就这一个小庙有什么好看的，我们看到1200年前的古建筑非常的完好，里面还有很多唐代的壁画，保留的非常漂亮。
接下来跟大家分享的是鄂尔多斯，最近我经常说我们错过了香港，错过了深圳不能再错过鄂尔多斯，为什么呢？也许大家表面看到人均GDP超过香港成为第二大城市，鄂尔多斯为蒙古语，汉语为众多的宫殿。美丽的草原风光不用我讲，大家看到这个建筑也许很惊讶，他的广场比天安门还大，广场上到处是蒙古包和非常现代的建筑，他的设计都是请国际十大设计师去设计，人口150万，人均GDP超过香港。现在目前生产总值全国第八位的城市，GDP增长连续七年全国第一。从北京过去45分钟。他现在人均汽车持有量也是全国第一的。未来鄂尔多斯的跳跃是非常快，80年到90年以农牧业向以工业为主的历史跨越，90连到03年工业起步向能源城市转型。04年到2013年相信鄂尔多斯模式全国轰动。未来鄂尔多斯的产业转型向综合型城市发展。北京很多教育专家全部在五年前开始进入鄂尔多斯，我们在北京一个研究生毕业之后5千块钱的工资留在北京工作，就像鄂尔多斯就像10年前的鄂尔多斯一样，1万2，众多北京专家潜伏在鄂尔多斯，同时专家告诉我现在所有中学比任何一间北京的中学硬件都要强。在软件、硬件和政府财富拨入的同时都注重财富。他的社会保险，他对绿地能源的慢开发以及对沙漠治理等等。这是一个已经拿着金钱瞄着未来的城市，同时他们也不会经历深圳那样30年的发展，大家看他的建筑，看他城市规划，我们看到他的一个变化。胡锦涛书记在视察鄂尔多斯说，鄂尔多斯继深圳模式，温州模式之后的新模式。
现在看到香港沙田是这样的土地，大家看一下非常偏，靠近罗湖的，往南方在走，原来就是这样一片山地，规划做了一个跑马场，之后城市发展了，短短也就是30多年，现在是香港第一大城，所以在未来发展中，我相信开发商与诚实的关系不应该只是顺应城市发展大势，应该作为一个伯乐城市的价值，在这里作为房地产开发企业，任何一个人居产品出现我们应该顺着城市的人脉、地脉、文脉成长。星河湾与各位同行在这种获得和给予中，城市价值的升华献出一己之力。在这里跟大家分享心有多大，世界就有多大，掌握好你们手中每一块土地，让它成为你的骄傲。谢谢大家！
主持人：感谢梁总的精彩发言，星河湾我们曾经有过合作，08年在北京到09年，北京星河湾是思源独家销售代理的，进入星河湾之后我们原来从外界看到的很多东西只是表面，内在品质对细节，对品质的追求才成就了星河湾，星河湾永远比旁边的项目卖一倍，应该说把每一寸土地价值发挥极致。我们下面有请潘总来给我们演讲，题目是战上海。
SOHU中国董事长 潘石屹
潘石屹：谢谢各位朋友，昨天到上海来，躲过北京一场大雨，早上到波士堂做节目，上海人觉得我穿衣服太土，给我换了一件花衬衣，我第一次穿花衬衣，上海和北京有很大的不同，包括衬衣的颜色。我好长时间都没有站在台上讲过话了，大部分时间是坐在一起，相互之间非常平等的磋商。今天安排我上来，我想了想先给大家问个好。因为房地产这个行业，房地产从业的几百万人，在2011年，尤其这几个月说是非常痛苦的，非常焦虑的，痛苦和焦虑的原因就是政府的限购政策。我基本上在过去一两个星期好多开发商朋友打电话过来，都说北京的限购政策取消了，前一段说高档房要取消了，我说不太可能，可能是一个谣言。的确限购和限价这两个政策把房地产市场好多秩序，我们建立起来的规则，市场的机制都给破坏了。价格是个最敏感的信号，在市场经济中指挥我们建立的信号也被限价破坏了。在这个时候好多开发商根本不可能有一个长远的想法，想着明年干什么，后年干什么，我们产品质量能不能很好提高，我们能不能为这个城市能够完善城市的规划，让这个城市是一个21世纪的新城市，让城市工作和生活的人更有效率。我觉得现在开发商考虑的非常少，就是在限购和限价的压力下。
我想在谈前面问题的时候我们先看一下中国，中国在过去31年时间用了10年的时间让GDP翻了一番，之后又用了10年时间让GDP翻了一番，最后用11年时间让GDP翻了一番，单独看数据没有比较的话觉得中国财富增长快，我们看看全世界除了中国外最快的一个经济体他们用多少年时间让他们GDP翻了一番，是美国，最快的时候是用了58年的时间让它的GDP翻了一番，这就可以看出在中国多少人物把他们的智慧，力量释放出来，创造财富的力量是非常快的。在这样一个快速变化的情况下，驾驭这样一个快的速度一定要有快的速度的智慧和定力，赶过毛驴的人永远不会开汽车，他开汽车不是说能给自己带来效率，因为是害怕，他觉得骑到毛驴上比较踏实。所以我觉得在这样一个经济增长，在全世界任何一个经济体从来没有过的时候最关键是要把心态调整到驾驭这样的快速。
在中国经济快速增长的过程中，好多人都这样认为，我觉得做出巨大贡献的是在几百万从事房地产开发的人，我们看到城市的面貌，只要有开发商去的地方马上就变化，居住条件在提高，房子质量，我们闭上眼睛想想，五年前建的房子，10年前建的房子，30年前建的房子，每隔三五年就上一个很大台阶，可是我们现在到了2011年处在一个特别困难的点上，就是在限购政策下，就是不知道下一步该怎么办。如果3600万套保障性住房全部推出来之后是让开发商做还是不让开发商做，开发商在20多年时间里积累的经验咱们就在2011年废掉了，推导重来？这个不现实的。社会文明的推进也是一个逐步演进的过程，是建立在原来失败的基础上一步步提高起来的。我觉得大家不要悲观，最困难的日子一定会过去的，因为在房地产这个链条上资金紧张可能是一个制约的因素，开发商的资金固然在限购的时候北京上海这些城市成交量下跌一半，可是我们看到地方政府的资金比开发商的资金还紧张。开发商沉不住的时候地方政府先沉不住了，地方政府背后的银行沉不住了，所以我觉得要坚持，要相信中国整个经济发展的动力，要相信中国真正经济发展的动力，城市化是全世界任何一个城市都没有的，只有中国有。
我给大家汇报一下我做的事，因为公司别的业务都不错，我们一个专业队伍成长起来了，有好多事情我可以不做了，我认为有两件事情特别重要，当然跟市场、资金没有关系。第一件事情就是网上销售，就是能够把房子的信息非常充分的，全面的信息放到网上去，让客户去比较，去选择，当然网上销售不能替代现下的看房，可是这比销售人员凭嘴给大家讲权威的多，可信的多，相信未来三五年时间，中国大城市不仅是一手房，二手房，租赁的房都是会放到网上销售，这是一个大趋势。
第二，在建房过程中，虽然很多房地产商积累很多经验，从设计、建工，监理，管理都建立很多经验，但是工种之间配合，部门之间配合，出现纠纷的事情还常有发生。我在想这是没有利用科学技术的原因。最近我们有一个契机，就是我们在建扎哈设计的房子，它都是不规则的房子，如果用传统办法没有办法建的出来，我们公司在去年引进一套IBM公司给波音公司提供的一套数学模型，一个比较大的软件，然后把所有的房子放到电脑上面重新建一遍，建完之后再到现实生活中建，光每年节约下来的施工图纸的变更，洽商的量就是一个惊人数字。我想网上的销售，先到电脑上建模，让各种工种不要打架，把设计造成的损失降到最低，这确实是一个好办法，希望这个技术让它为我们的行业服务，谢谢！
圆桌论坛 二
主持人：感谢潘总，虽然潘总做开发商，但是以前有人说你们做销售代理公司，但是你们最好做销售的是一家开发商，叫SOHO中国，他们说潘总更像一个销售公司，所有销售公司都没有他销售的好。潘总说了有两件大的价值，其中一件是把房子放到网上卖，希望他不要太快实现，不然我们就很难做了。
我们下一个环节是我们的论坛，希望给现在开发商在现在形势下指点迷津，出一点招，有请高策地产顾问机构董事长李国平先生。有请嘉宾华远地产董事长任志强；SOHO中国董事长潘石屹；复地（集团）股份有限公司副总裁曹志东；合和商业地产集团董事长席文官；汉荣房地产总经理徐至毅。
主持人：我可以跟潘总联合主持，我先跟任总道个歉，也给下面听众提个醒，我上午也做了一个微博直播，给任总有一段话播出去了，任总说说的不对，胡编，一个词没有用准确。我想跟任总说我真的不敢了，我倒不是说他批评我，他的微博我今天才发现，他回了之后几百个评论，我们家微博本来像个小院子一样，但是现在像个游泳池一样，全都涌进来了。我想我们今天这个主题，今天下午是在当前形势下企业应对的策略，什么是当前的形势，我倒觉得连这个问题都没有看清楚，上午潘总没有来，陈淮老师说政策不会放松的，以前给你们都是好政策，大家千万不要指望政策会放松，你们就这样过吧，如果觉得很难过就别玩了。任总上午的题目好象很尖锐，限购之后会不会禁购，他觉得禁购是不可能的。潘总今天谈了对形势的看法看到的问题有点悲壮，也有点期望。总体来说在今天形势下大家各有判断。最重要的是今天请大家来是要给大家讲一点干货，真正在这样的形势下如何来应对。任总其实是一个外强中干或者说外冷内热的，其实是一个性情中人。他并不是像想象的那样热情，大家给他一点热情，任总这个心比较软，大家鼓掌估计能讲出干货的，有请任总分享给企业支支招。
任志强：潘石屹从来都说自己帐上有200个亿，每次都说你看我帐上有这么多钱，每次到我这里买项目买了四五个，然后他说我帐上这么多钱花出去给我弄的项目吧。昨天潘石屹说弄了六个亿的美元，他张上老隔200个亿的现金弄6个亿干嘛，我觉得他很悲观，觉得200个亿也活不下去了，所以他再弄6个亿。（ 张欣）不干了，他说你没看银行不贷了吗，现在钱不值钱，等到地产商都没有钱了我的钱就捞底了。今天上午又签了一个协议又买了一块，反正买别人的地是他的好习惯。一没粮食吃了就趁机把别人买了。潘石屹觉得我跟国家调控没有关系，我这也不限购，反正不限购我就使劲来，该卖高价还是卖，北京市控制的是新建住宅问题，跟我商业没有关系。中国政府老说调整产业结构，说了快20年了，要高科技，中国13亿人都干高科技能行吗？加工业不还得干点吗，大家都学潘石屹都干商业地产，都存一大笔钱欺负人，这是不可能的事。我个人觉得早期时候很多人说过，现金流比规模扩张重要，所以小潘做了一个好榜样，我帐上几百个亿还存几百个亿攒着。现在手上有钱的开发商都笑呵呵的，苦的是帐上没有什么钱或者说拼命想扩张，然后政策一变来不及收缩的。
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(来源：搜狐焦点网)
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