万科保利投石问路　养老地产“山寨式”起步

　　一直沉浸于学术研究的清华大学建筑学院教授周燕珉，近两年来感受到了十余年前不曾有的关注度。

　　周是清华大学《老年人居住建筑设计研究》项目组主持人。关于养老地产，周燕珉已经研究了近20年。“这并不是一个新生事物，但在中国，养老地产的发展还处于很初级的阶段。”3月2日，她在接受本报采访时说，“这两年，有很多开发商开始对老年住宅感兴趣，希望做相关项目。”

　　大型开发商中，不仅万科在养老地产领域有战略安排，保利也已开展了两年多的研究，并在上海、广州试点。此外，华润、首创曾在不同场合提及关注养老地产领域的发展。不过，在业界看来，养老地产远未形成规模化。

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　　“养老住宅”虚实

　　周燕珉曾受邀指导万科的幸福汇项目。虽然早在2006年，万科总裁郁亮就已对外介绍了万科在老年住宅方面的研究成果，亦有长远的战略考量，但直到2010年12月，万科才正式对外发布第一个此类项目。

　　万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆曾透露，在万科内部会议上，总裁郁亮要求北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。

　　前述幸福汇项目一部分被打造成为养老地产或属“机缘巧合”。项目位于北京郊区房山区窦店，受其地理位置等因素影响，北京万科管理层认为该项目适合做老年住宅，老年公寓的部分是作为项目商业配套。

　　规划设想中，除常规必需设施外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等，及24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。

　　毛大庆说，万科实际上还并不具备养老地产的开发运营经验，其扮演的是资源整合者的角色，聘请了有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行管理。同时，还寻找到一些知名体检医疗机构合作。

　　由于较早探路养老地产，上海亲和源模式曾数次被提及。具体而言，入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子使用权（没有买卖权），并可通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万－7万元年费，并支付公用事业费和各项服务费。

　　对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。比如，2010年虽然上海亲和源营业额将突破1.5亿元，但还未盈利。

　　“短时间来看，发展养老地产并不会成为国内房企的主流，大规模开发估计最快也要到5年以后。”保利地产（600048.SH）董事长宋广菊公开表示。

　　目前一些位于大城市郊区的项目，尽管以“养老住宅”为营销理念，但无论是建筑设计，还是运营管理，离真正意义上的养老地产仍有距离。

　　渴求政策细化

　　在毛大庆看来，开发商只是养老地产的推动力量之一。缺少了政策的支持，在开发养老地产方面，开发商的力量还略显微薄。

　　如果按照投资人划分，当前养老地产的产品形态主要有三种。有保险资金推出的升级版养老机构，如养老院，把养老地产视作商业地产项目长期经营；再者，开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；此外，是政府民政部门推出的有福利性质的养老设施。

　　保利集团一位对养老地产颇有研究的中层所言，颇能代表开发商当前普遍面临的困惑。他认为，首先，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂？这些政策并没有得到细化落实。

　　再者，按目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确政策指导。此外，他认为养老地产有一定的社会福利性质，需要在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定政策优惠，才能促进开发商的积极性。

　　对此，毛大庆持相似观点。今年1月的北京市两会上，北京市政协委员毛大庆曾建议，对于发展民营养老机构的企业，可通过参照福利企业的标准，给予减免税费、提供优惠政策等方式鼓励其对养老事业的投入。

　　同时，他提醒政府，应引导社会力量建设并监督纯租赁型的老年养老社区，避免民营养老机构向变相的房地产方向发展，从而保护有限的养老设施土地资源，营造真实的养老市场环境，保障普通阶层福利养老的权益。