诚如《国际歌》所唱：“从来就没有什么救世主”。信托公司扮演的救世主角色是以高昂的信托融资成本为代价的。今年以来，信托融资成本节节攀高，已从往年的10%左右飙升至15%以上，最高的甚至达到25%左右。地产信托数量和规模的激增从另一个维度说明了这是地产公司和信托公司共谋的江湖，这里的生存法则就是——或者与泡沫共舞，或者远离这个高风险、高收益的领地！
信托收益风险激增
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11月3日，万通地产（600246）公告称，与平安信托签署《房地产项目投资战略合作框架协议》。双方合作的目标项目主要为长三角、西南、环渤海以及其他区域的优质住宅项目以及城市综合体项目。双方以50%∶50%的比例投入资金进行开发。
“由于连续的宏观调控，开发商以往通用的二级市场再融资、银行开发贷等渠道多被关闭，通过信托公司进行融资是目前通行的渠道。”中伦金通律所合伙人黄治国告诉记者。
中国信托业协会公布的三季度末信托公司主要业务数据显示，前三季度，信托公司投向房地产行业资金共计近2200亿元，环比增57%，房地产信托市场火爆的现象十分明显。
通过信托融资已经是国内房地产企业的一个主要融资渠道，但是随着市场的不断升温，融资成本也水涨船高，投资风险也明显增高。
高成本阴影
“目前市场上的信托产品承诺年化收益率达10%，如果再加上5%～10%的费用，房地产企业支付给信托公司的融资成本至少15%～20%，一些信托项目融资成本甚至高达25%左右。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本。”上海本地某中型房地产开发企业的财务总监对此表示担忧。
记者调查发现，在10月18日～24日的1周时间里，就有4款投资于房地产和工商企业领域的信托产品发行。而最近更有多款信托理财产品集中上马。
例如浦发银行（600000）正在代理一款中星虹达置业项目信托计划，期限1.5年，预期年收益率为7%，认购起点300万元；招商银行（600036）目前也正在代销一款中都房地产项目信托，这款2年期的信托产品，年收益为9%；该行还将推出另一款绿城中国的房地产信托计划。除此之外，上海多家银行目前也与信托公司商谈合作项目，接下来会有更多的房产信托产品推出。猎头.
一家银行私人理财部理财师表示，现在销售地产信托已经采取配额制，“比如9月，我们卖的一只地产信托，最多只能向50位客户销售，每个支行的预约单都很火爆，其8.2%的年收益吸引了不少投资者。”
总结最近的房产信托产品，出现了两个比较明显的特征，即门槛高、收益高。这些房产信托项目都要求投资金额在300万元以上。比如上述两家银行代销的房产信托计划，认购起点均在300万元；此外，收益也很诱人，投资产品预期收益率在9%左右。更有部分产品预期收益率高得惊人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒绝后，转向借重庆信托发行地产信托产品，预期年收益率高达13%。
尽管融资成本不菲，但开发商还是不惜血本借钱。黄治国分析认为，在没有针对房地产信托的监管措施出台的情况下，接下来2个月房地产信托产品发行规模会进一步扩大，收益率上升的概率也随之增加。
“一旦房地产市场观望情绪过重，成交量惨淡，开发商有可能面临资金链断裂的风险。其风险也就不言而喻了。”黄治国告诉记者。
收益率之忧
10月初，银监会曾下发了《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，规定信托公司不但不能将债务性集合信托计划资金用于补充房地产开发项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求；而且，对于那些宣称资本金已经到位的企业，信托公司有义务去证实这一点，必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。此举被认为是银监会再次出手堵截信托资金输血房地产的重要举措。
“银监会通知下发以后，目前信托公司和房地产公司普遍采取的办法是股权合作以及回购的方式，平安和万通的合作就是典型的代表。”黄治国告诉记者，“发售房地产信托产品虽然能帮助开发商尽快筹集资金，但高额的融资成本也让开发商背负压力。”
黄治国分析认为，目前房地产与信托公司合作有两种方式：一是信托公司跑马圈地，与一线房地产企业签订战略合作协议。猎头公司.二是房地产专业机构开始介入，房地产信托呈现出了更多的基金化特征。
从目前的市场情况来看，房地产信托大多都是固定收益的，1年期的年化收益率最低也有7%，高的则可以达到10%以上，但是真正的收益率则要取决于项目的进展情况。
由于对于房地产市场的走势，市场参与各方态度不一，或乐观或谨慎。在足够的质押、抵押等保障措施下，房地产信托产品的信用风险和市场风险能够得到有效控制。但不能否认的是，如果房产市场持续低迷，一些房地产企业融资成本高，风险也随之增高，一旦未来楼市价格急转、资金无法及时收回，将直接影响信托计划的收益，甚至无法兑现收益。
案例
一家房企的信托融资剪影
哈尔滨一幅即将挂牌的土地难住了李新鹏（化名）。
这是一块未拆迁的办公用地，李新鹏已经拿到了拆迁协议，并一次性交付了拆迁补偿金6000万元。按照“潜规则”，他的公司已经是招拍挂的内定人选，甚至他们已经谈好了价格。只要他再拿出1.08亿元，这块地就归他了。所谓挂牌、摘牌，不过走个过场。
让李新鹏为难的正是这1.08亿元。作为哈尔滨的一家本土房企，即便与政府、银行都颇有渊源、交情，李新鹏还是感受到了今年这轮行业调控的阵阵寒意。
这块地在很早之前就被李新鹏看作了囊中之物，彼时李的盘算是靠另几个项目的销售回笼来支付出让金以及拿到四证，再由此申请银行贷款。“2个亿的贷款，当时都打好招呼了。”李回忆道。
如今受调控影响，公司其他几个项目销售回款缓慢，几个项目一番腾挪，已难免捉襟见肘。在前期支付了拆迁补偿金后，公司能够分拆出的流动资金仅剩几千万元。这些钱还远不够支付出让金，更不要说满足办理四证的项目自有资金比例。
“市场在观望，政策却越来越紧。自有资金不达标，拿不到四证，就算银行想放贷，也是有心无力。”1.08亿元必须在摘牌后的1个月内交齐，而紧接下来的1～2个月内，如果不能及时办理四证，公司就会错失明年初银行信贷的充裕期。如何找到资金并将这些断续的时间节点连接起来，必须要解决。
求助信托
据李新鹏的估算，该地块项目的总投资在6.2亿元左右，要达到办理四证的标准，意味着公司必须至少拥有2.4亿元的自有资金。商业地产猎头.刨去公司能提供的3000万元资金，尚存超过2.1亿元的资金缺口。
银行信贷无门，其他融资途径的成本也是水涨船高，比较了几家私募机构的要价后，李新鹏最终选择了信托融资。
信托公司给李新鹏设计了1个2.15亿元的2年期信托产品。根据设计，全部的信托资金将用于项目公司的股权受让与增资，并最终持有公司87.5%的股权。
“这样，在支付土地出让金、办理四证后，预计明年3月份会拿到银行贷款，4月就能开工，年底就能预售。”李新鹏对融资计划的及时性感到比较满意。
天下没有免费的午餐，信托公司肯如此帮忙，也少不了李新鹏的慷慨回报，尽管这份慷慨多少有些不情愿。
“15%并不是融资的最终成本，此外还要加上信托公司的报酬、银行的托管费用、信托计划成立前期及投资运用所发生的费用等。”李新鹏表示。
而根据记者拿到的该项目信托预案明细，项目公司实际融资成本已经达到20%左右。
豪赌后市
行业仍在调控，并且政策愈发紧缩，限购令、限贷令已逐步由一线城市向全国扩张，新一轮的预售资金监管也已经蓄势待发，这一切都在给市场传递一个信号，楼市有下行风险。
但肯接受20%的融资成本，是李新鹏在赌哈尔滨的楼市。
按照20%的融资成本，该项目在2011年底预售时，楼价必须要达到4600元/平方米以上，公司才能盈利。而要想达到目前房地产项目普遍的25%的总投资净利润率，楼价还要再大幅提升。
设计信托方案的信托公司同时也替李新鹏算了一笔账，要想达到净利润率25%，项目中的住宅预售价要在6500元/平方米，商业更要8000元/平方米。
地价低成了李新鹏的定心丸。“我们是要开发高档住宅，而目前该地块附近的高档小区售价都在6500元/平方米左右。”他觉得就算受调控影响未来哈尔滨房价，不会大涨，但只要维持目前水平，项目本身仍是有较高的安全边际。
成交数据显示，市场的观望氛围越来越浓。这种情况下，李新鹏是否还能安坐？将来的项目销售是否能逃出观望阴影？如果未来资金链进一步紧绷，公司还有多少利润空间可供高成本融资摊薄？
“调控会对成交及价格有所影响，但哈尔滨并不属于房价过快上涨的城市，所以未来明显波动的可能性并不大。”李新鹏依然还很乐观，但他能否笑到最后还需要时间来证明。购物中心猎头.
记者观察
共谋的江湖
一个是产业结构中脱缰的野马，一个是金融机构中出了名的“坏孩子”，在今年宏观调控下，地产公司与信托公司这两个一向以胆大著称的角色共同引爆了今年房地产信托规模与成本齐飞的行情。
于是我们看到，在前三季地产信托激增57%，创2200亿元新高的同时，地产信托不断高企的融资成本也在更新着坊间此前的认知，这从一路水涨船高的投资者收益以及信托业净利润额可窥得一斑。市场人士观测，假若没有相关地产信托调控措施出台，地产信托的规模与成本增长速度在四季度还将继续刷新。
资本市场上没有无利益的资金往来，地产公司不惜拿出更多利润来渡过调控难关，信托公司也乐得抬高收益，增加业绩。
这种双方对于各自后市业绩的博弈与野心，原本无可厚非。但在愈行愈紧的地产调控中，地产公司的高成本融资，抑或信托公司的高收益投资在市场人士看来却不亚于累卵之危。
在记者接触的多位业内人士看来，要在这满江湖气息浓郁的信托市场寻求平衡，找到一个低风险的生存法则并非易事，关键仍是控制欲望。
寻求共生
显然双方也注意到收益与成本平衡点对于和平共处、共同繁荣的重要性。为了更大限度的达成默契，信托公司已经越来越多地在前期介入地产项目之中。
“现在比较通用的方式是，信托公司与地产公司共同对项目及当地市场作出评估，在项目总投资以及总回报上达成一致，然后再依此商定信托融资的额度以及成本。”一位信托从业人士表示有了对项目总体认知的共识，双方对利润与成本谈判时，才会相对顺利一些。
在谈下总的打包后的融资成本，信托公司才会把融资成本转换为利润，分拆给信托公司、投资者、以及托管银行等各方。
在部分人士看来，早期介入，成本打包，已经是目前寻求平衡点最有效率的一种方法。
尽管双方共同的项目调研会增加对市场判断的准确性，但究竟多高的产品利润才是地产企业能承受的最高融资成本？在这个最为关键的各自风险把控问题上，双方仍是多有争执。
“一味的利润最大化，显然不行。一方面要顾及房地产的行业风险，另一方面也要顾及到单个地产公司的利润还有多少可以分享的空间。”在一位信托公司从业人士看来，任何一个环节出了纰漏，都会在破坏地产企业资金链的同时，也对信托产品的安全性造成威胁。
用最小的成本撬动更多的资本仍是地产公司的本性。一位开发商向记者表示，“当然是越低越好。”猎头网.这显然与信托公司想捞一笔的意愿形成冲突。
“一般开发项目的毛利润在35%以上，净利润也要在25%左右。”中原信托的营销人士认为，在项目中信托资本完全可以要价20%的收益率，甚至以上。
这种观点很能代表部分地产业务激进的信托公司心态：凭借可以帮助地产公司撬动银行的低成本贷款，占比不高的信托资金完全可以要个好价钱。
这也遭到了一些市场人士，尤其是开发商的反驳，这些声音认为，“在一些房价上涨比较平缓的二三线城市，一些项目的利润并不高。行业调控前景未卜，融资成本也要考虑到开发的盈利性与可持续性。”
“2008年的地产危机中，信托融资成本一度达到30%左右，那也就是最高了，再高不要说地产公司舍不得利润，我们也不敢做了。”上述信托从业人士认为在正常年份，信托成本在15%～18%之间即为合理，在今年的调控继续风险中，比较合理的成本应该在20%左右。
抹不去的江湖
地产信托的持续火爆，一定程度上证明了两者在成本与风险考虑上的默契。从近几年地产信托迅速发展来看，也鲜见失败案例。这种默契是否就是信托市场上长盛不衰的生存法则？
事实未必尽然。甚至包括信托从业者，也不得不承认，相对于银行房地产信贷的“正规军”，房地产信托市场则更显江湖气味。
这种江湖味道更多的来自于市场双方的“不听话”，地产行业的现状已不必多言；而信托行业历经多次调控，尽管监管层一直意图将信托推向高端理财领域，但由于信托制度有效的规避性特征，直到目前融资类仍然是主要业务方向。
也正因此，当银行信贷紧缩时，地产企业自然而然的就涌向了信托。而信托也乐得一个轻松的赚钱渠道。再加上信托公司在投、融两方面的灵活性与多样性，在房企越来越强烈的融资需求以及可以获取高额回报的诱惑面前，大量的个人投资者、机构投资者、合作机构等的委托资金纷纷流入地产行业。
既是江湖救急，就必冒风险。这些资金，称它为投资者的钱也好，或者信托公司的信托资产也罢，多数充当的只是过桥资金。当它们被募集起来并开始计息时，所投资的项目往往还只是开发商与信托计划共同画出的一张“饼”。
在后市行情未定的情况下，这只能是风险向投资市场的一种转嫁。在这种情况下，单纯地产公司与信托公司的利益勾兑默契，又怎能抵抗未来的市场风险。
尽管以往经验表明，每次的地产调控都伴随了信托业务的大增，并且也鲜有信托项目破产或中止案例。但这只能说明了信托市场的幸运。
在今年这一轮的行业调控中，并不见得会比上一轮幸运，“撑死胆大的，饿死胆小的”生存理论也并不一定适用。
君不见限购、限贷、加息、预售资金监管等大表调控决心的措施已经轮番上阵？有迹象表明部分房地产企业的资金链开始紧绷，此时，地产信托江湖的生存法则或许只能是克制自己的欲望。
(来源：中国房地产报)
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