编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。 观点地产新媒体正式推出“新政：2010博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？
经过3年多曲折迂回的经营运作，备受争议的92亿元“中国老地王”--新河三角洲项目终于传出了新动向。近日，北辰实业董事会秘书郭川接受观点地产新媒体的专访，详细解读了北辰长沙三角洲项目的现状及未来独立滚动开发的工作规划。
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在郭川看来，尽管面临宏观调控，但目前长沙市场的优异表现和节节攀升的销售价格还是给了北辰很大信心，“项目周边的一线江景房楼盘价格在8000元-12000元/平方米之间，二线江景房价格也在6000-8000元之间”。
郭川介绍称，北辰三角洲项目是北辰实业在长沙投资开发的超大规模滨江城市综合体，总建筑面积达537万平方米，地上建筑面积380万平方米，其中住宅规划300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积157万平方米。
以下是观点地产新媒体对北辰实业董秘郭川的专访实录：
观点地产新媒体：北辰三角洲项目一直备受市场关注，能具体介绍一下这个项目目前的具体情况吗？
郭川：公司2007年取得长沙项目后，于2008年完成了3公里防洪堤临时景观绿化工程和建设用地内的场地平整工程，区内城市主干道湘江大道三角洲段工程开工建设，并于国庆60周年之际按期完工通车。此外，2009年公司通过积极协调有关各方，进行了长沙地铁1号线的线路和站位调整，使地铁从项目经过，提升项目价值。另外，为配合“两馆一厅”2011年的投入使用，今年4月18日北辰负责建设的长沙三角洲项目区域内“四纵七横一环”路网建设正式全面启动。根据设计，除湘江大道北段业已建成通车之外，新建的11条道路总长约9公里，路网将东接芙蓉北路、南连三一大道、西临湘江大道，首批开工的7条道路预计年底将基本完成主体建设工程。
从规划情况看，长沙项目取得后，公司结合其“立体开发、人车分流”、具有2公里滨江景观带和物业类型较为丰富的特点，通过全球招标和方案比选，制定了以“文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体，建成集文化、休闲、商务、居住、旅游为一体，代表长沙未来生活方式的都市游憩商业区”的项目总体规划，并确定了以“市政道路、沿江景观先行，滨江商业、商务驱动，住宅开发有序推进，公建组团相对集中”的开发策略。猎头.除已经正在建设中的首开区60万平方米的住宅之外，目前80万平方米的沿江商业住宅组团的规划方案国际招标已经完成，正在进行方案设计与规划设计的深化，勘探等前期准备工作有序进行，预计年底启动。
从房建情况看，现在已建的是首开区总面积60万平方米，分别为D3区和E5区，下半年即将启动80万平方米的A1D1商业及住宅组团，全年预计开发140万平方米。今年开发的部分可视作浓缩版、精华版的北辰三角洲，集中高端住宅、绿色生态住宅、高端写字楼、酒店于一身。首开区60万平方米中率先施工的D3区总建面30万平方米，目前施工进度进展顺利，平均23-24层，最高28层，在今年10月封顶。届时将有1452套新房源推出，面积从89-325平方米。
从预售准备方面而言，北辰三角洲项目的售楼公园目前正在进行紧张有序的施工，预计在今年10月份可以对外开放。随着售楼处的启用和首开区一期的结构封顶，预计项目将在年底前正式推向市场。
观点地产新媒体：在您看来，新河三角洲项目作为“中国地王”上的长沙新地标，将如何定位高规格项目规划设计以及品质？
郭川：为了保证项目的高端定位，北辰三角洲在建筑规划、交通规划、园林景观和商业配套设计等城市建设的主要环节，特地邀请美国JERDE、美国RTKL、香港MVA、英国GVA、凯达环球、AECOM公司、贝尔高林等，七大世界顶级设计机构联合设计规划。七大世界级公司分别专注各自优势领域，联手完成北辰三角洲的各项规划设计。
北辰三角洲延续了北辰开发奥运项目的绿色环保理念及多项先进技术，结合区域地形特征，充分利用竖向空间，采用人车竖向分流的交通组织设计，在不同标高层分别安排人、车交通系统，从而实现立体开发、人车分流，目前该项目已被评为全国节约、集约用地示范项目，是国土资源部重点关注项目。
观点地产新媒体：在“北辰三角洲首发仪式”上，公司宣布将用8至10年的时间对该项目进行独立滚动开发，请问如何安排开发计划？
郭川：项目将分为启动期、发展期和成熟期。猎头公司.整个开发中住宅和公建将穿插进行，生动体现出公司“以文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体”的开发理念。
项目启动期中，公司预计开发住宅90万平方米，公建预计50万平方米，包括洲际酒店、近230米高的写字楼、商业公建和沿江步行商业街。
项目发展期中，公司预计开发住宅180万平方米，公建预计70万平方米，包括近300米高的写字楼（其中包括1家酒店）、商业中心和酒店式公寓。
项目成熟期中，公司预计开发住宅120万平方米，公建预计20万平方米，包括办公和沿江商业。
观点地产新媒体：此前首开股份对长沙北辰的4%股权转让对该项目的开发是否造成影响，回购首开股权适宜进展到哪个阶段了？未来公司是否会考虑引进其他企业共同开发该项目？
郭川：2007年公司与首开联合投标主要是为了满足招标文件中关于投标人“单个项目超过300万平方米”的开发经历，与首开强联联合成功竞得了长沙项目。虽然北辰与首开的股比为80%和20%，但长沙项目基本上由北辰独立运作。2009年上半年，为了增强长沙公司资本实力，北辰将长沙公司的注册资本提高到人民币5亿元，北辰与首开的持股比例变为96%和4%。
此次首开转让长沙公司4%的股权，也是双方经过沟通后的结果，北辰通过北京市产权交易所办理股权收购事宜，预计7月底左右能够最终完成。
从上述过程可以看出，首开股权的转让对于长沙项目运作不会产生任何不利影响。
在战略规划、品牌影响、开发理念、运营能力和资金实力等方面全面契合，并能够为长沙项目的开发建设和未来运营带来全面提升的情况下，公司不排除与其他企业共同合作开发项目的可能性。
观点地产新媒体：公司在北辰三角洲在首发仪式上，确认首期30万平方米房屋预计年底前发售的消息，请问将推出的房源售价参价格是多少？此外，该项目的沿江商业综合体及住宅进展如何？
郭川：长沙首开区一期的价格尚未确定，但公司在年底前开盘时肯定会考虑到周边同类、可比项目的价格和销售情况，在长沙市对应产品的价格箱体内定价，给长沙的消费者提供高性价比、高附加值的产品。商业地产猎头.目前项目周边一线江景房的售价基本在8000-12000元，二线在6000-8000元之间，项目开盘销售时，公司肯定会对其进行参考。
目前，紧临湘江的沿江商业和住宅组团总计约80万平方米，经过方案的国际招标和深化，目前正在进行紧张的方案规划设计，预计年底即将启动。
观点地产新媒体：据悉，北辰三角洲一期城市综合商业广场通过招商引进华谊兄弟影院确定的第一个大型旗舰业态，能介绍该项目的客户群体是什么样的？
郭川：为打造项目的文化休闲驱动力，公司在商业招商与寻找合作伙伴方面，积极引进影院等娱乐休闲业态，本次与华谊兄弟的合作，首先是双方对长沙甚至是整个湖南娱乐产业及未来发展的看好，其次是双方商业地产和传媒娱乐业的强强联合，标志着北辰三角洲项目“文化休闲为驱动，商务商业为引领”的一个良好开端，最后，华谊兄弟的成功引入，也意味着北辰三角洲项目商业地产的招商大幕正式开启。一期的综合商业广场将于2013年建成并投入使用。
在未来，北辰三角洲项目将依托湖南的娱乐产业，以及华谊兄弟在电影方面的优势和影响，契合长沙市政府正在建设的“两馆一厅”，力争不断提升项目的文化氛围，加速引入现代的休闲娱乐方式。
未来，项目将以影院等文化和娱乐产业的大量人流为依托，通过品牌商家引入、特色沿江步行商业街和大力发展休闲及娱乐产业，积极促进三角洲区域乃至长沙市文化产业和休闲娱乐的发展。购物中心猎头.
观点地产新媒体：该项目首期为何选择在今年年底推向市场，作出这样的决策是根据公司发展战略还是市场变化？
郭川：完全是根据公司发展战略和项目开发计划所进行。首开区的一期将于今年年底前竣工，项目的售楼公园也将于四季度之前建成，项目已经完全具备预售条件。
此外，尽管面临宏观调控，但今年1-6月，长沙施工面积为4838.97万平方米，与去年同期相比，增加16.37%，其中住宅为3714.13万平方米，同比增加17.27%。新开工面积为1198.25万平方米，比去年同期增加126.44%，其中住宅为919.28万平方米，比去年同期增加133.24%。而今年7月第一周，长沙市一手房成交套数为2249套，环比上周增加9.07%，商品房成交均价为5178元/平方米，环比下降1.22%。在长沙五个行政区中，均价最高的天心区均价为5888元/平方米。目前，项目周边的一线江景房楼盘价格在8000元-12000元/平方米之间，二线江景房价格也在6000-8000元之间，市场的优异表现和节节攀升的销售价格，也给公司以巨大的信心。
最后，从目前营销过程中的蓄客情况来看，也是十分理想的。
观点地产新媒体：您对目前长沙市场持怎样的判断？
郭川：此前的房地产调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨，首先没有否认房地产的健康发展，其次也是针对部分房价上涨过快的城市。由于此前长沙房价基本保持稳定增长的态势，因此政策调控压力较小。而且在宏观调控出台后，长沙今年上半年的楼市销量还同比增长了24%，不少一线城市则出现了不同程度的下降，因此政策对各个城市的市场影响是不同的。
目前长沙的房价在中南六省市里仍处于价格洼地，但是江景房的价格自去年下半年起呈现量价齐升的态势，今年虽然受宏观调控影响成交量保持平稳，但价格仍旧高位运行。猎头网.公司在看好房地产未来长远发展的前提下，对长沙的房价、尤其是江景房保持乐观的预期。目前全国性大型开发商开始进入长沙，所形成的规模效应将带动长沙房地产建设品质的提升，并拉动房地产消费。
最后，北辰三角洲项目将分8到10年开发，这期间中国宏观经济的发展，将至少可以赶上一至两个经济增长周期，房地产和经济之间的正相关关系众所周知；而长沙房地产市场作为价值洼地，随着大量品牌开发商的进入，在提高房地产产品品质的同时，势必拉动房地产消费，销售价格不断看涨；就项目而言，地价成本早已锁定，并在8-10的开发周期中保持不变。因此，公司当初对长沙的判断，就是对未来8-10年长沙经济发展，乃至整个中国经济发展的信心。
观点地产新媒体：公司曾表示北辰三角洲将建成集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为的长沙新地标，就目前而言，是否已经达到之前预期的效果？
郭川：从目前来看，随着沿江商业住宅组团年底即将启动和与华谊兄弟的成功签约，标志着公司对三角洲地区的打造以高标准起步的策略开始实施。
未来公司凭借在商业地产方面的优势，借助长沙市政府投入巨资建设的“两馆一厅”，公司不仅有信心使三角洲项目成为公司未来的赢利增长点，更有信心将长沙项目建设成为长沙市的文化中心和经济副中心。
(来源：观点地产网 作者：陈小丽)
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