“现在中国房地产价格上升的步调正在加速，正在达到需要警戒的水平。”近日，野村控股株式会社董事长氏家纯一在中国发展高层论坛上公开表示，日本资产泡沫的教训是，一旦泡沫扩大和崩溃，就会导致经济严重持久地低迷。
近几个月来，担忧中国房地产会重蹈日本覆辙的声音早已不绝于耳。在2009年底，美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位居第二。3月19日，东京大学经济学教授伊藤隆敏也撰文警告，中国房地产市场的泡沫可能比外表看起来严重，而且让他联想到80年代的日本房市。
前车之鉴
80年代初，美国处于财政贸易“双赤字”，日本在美国的巨大压力下，签订了诱导美元对主要货币有序贬值的“广场协议”。协议签订后，日元对美元迅速升值，导致日本的出口遭受严重打击。
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为了挽回出口颓势，日本政府采取了过于宽松的货币政策和积极的财政政策。80年代，日本货币供给的年增长率都维持在10%以上，央行多次降低利率，增加货币供应量。另一方面，日元升值又吸引了大量国际游资汇集。
大量的资金通过各种渠道流入房地产市场。从1986年底到1990年，日本的房地产价格在大量资金的追捧下不断攀升，连年大幅上涨，东京圈地价涨幅在1987、1988年分别达到疯狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期间，日本年均GDP增长率仅为5.7%，而住宅用地、商业用地等资产价格年均增长率分别为14.4%和15.6%，远远超过经济增速。
所谓“盛极而衰”，任何依托房地产的经济体，都要经历泡沫破灭带来的惨重代价。
“日本楼市崩盘，造成银行清算，房地产企业和建筑商大批倒闭，国民财富缩水，民间投资和经济全面萧条，引发日本‘失落的十年’，即使是在此后的20余年里，日本经济依然未能走出低迷的阴影。”银河证券首席经济学家左小蕾在中国发展高层论坛上接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
危机征兆
中国房地产市场的种种迹象与80年代的日本有着惊人的相似，中国的房地产泡沫无异于悬在中国经济头顶之上的达摩克里斯之剑，摇摇欲坠。
在金融危机的冲击下，美国面临史无前例的高财政赤字，奥巴马政府提出以出口促就业的战略，同样采取出口导向为发展战略的中国也面临着人民币汇率升值的压力。与此同时，中国为对抗全球金融危机，实行了宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息。2009年M2占GDP比例达到180%左右，增速高达30%。房地产增值已经占到2009年全年占GDP的6.6%，1／4的投资在房地产业，与房地产相关的产业多达60个。
据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据显示，2009年全年房地产成交量近9.4亿平方米，估算均价约4695元/平方米，年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了前所未有的水平。
2009年12月13日，美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授在北京重申了自己对中国房地产市场的看法，直言中国大城市房价已经涨过头存在泡沫。这位美国国家经济研究局研究员称，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例。
有研究机构根据房屋租售比、投资性购房占比、房价收入比、房价与GDP涨幅比四项指标来衡量目前京沪深楼市泡沫化程度，结果显示，三城市租售比达到国际水平的4-7倍，投资性购房占比全部过半，房价收入比全部超过15年，房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。泡沫化已走到危险边缘。
清华大学世界和中国经济研究中心主任李稻葵在中国发展高层论坛间隙接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“我国房地产的价格已是非常高，房地产价格除以租金比是20到30左右。同时房价超过大多数中等家庭可支付的能力，需要10年、15年甚至20年以上的收入来支撑。”
若从经济发展的时间和汇率升值的时间看，日本房地产泡沫的膨胀始于汇率开始升值的1985年，破灭于1990年。若仅以时间跨度进行简单类比，从人民币升值的2005年算起，5年之后，也就是2010年，中国房地产市场会不会宿命式地复制日本的结局？
涅槃还是灭亡
“房地产调控的好坏将影响中国经济结构调整的成败。”猎头.中国发展研究基金会副秘书长汤敏在中国发展高层论坛上对《中国产经新闻》记者表示。
知名地产评论员牛刀在接受媒体采访时说道，中国这一轮经济走向繁荣，得益于加入WTO和对外贸易的迅速扩张，带来了1亿多农民工的进城，解放了生产力，释放了消费能量和生产热情，但是，也带来了经济结构的深层矛盾，埋下了巨大的风险。
“房价只是这种结构性矛盾和社会性矛盾的总爆发。如果还处在2008年，中国经济只需要对房价进行深度调整，就可以缩短经济的调整周期，尽快步入复苏和繁荣。遗憾的是，政府拒绝对房价进行调整，反而连同其他基建投资一起，大规模注入基础货币，不仅没有解决矛盾，而是采取金融手段来对冲矛盾。”牛刀如是表示。
不过，野村证券中国房地产分析师李伟烈表示，从城市化的水平来看，中国目前是46%左右，这相当于日本1965年的水平；从人均GDP来看，中国目前相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场还是对应日本泡沫前的时代。中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来还不会像日本那样大跌。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在中国发展高层论坛上也表示，第一，中国政府已经充分认识到房地产资产价格再这样快速上涨可能带来的严重危害；第二，政府已经采取有关政策措施予以调控，包括增加中低收入住房的措施，打击投机买房、投资买房的措施。
延伸阅读》》》中国房地产市场泡沫显现房价骤跌会引起大痛
当一大堆“房价难题”不断搞痛中国社会的时候，国家住房和城乡建设部长姜伟新的一席话让很多人心里沉甸甸的。他所说的“未来20年中国房价上涨压力仍然很大”盖住了他关于政府将要调控房价的种种承诺，一些人的第一反应是中国房价可能要“再涨20年”。
有外电称，这个问题难住了中国，许多最基本的命题，如中国城市居民真愿意降房价吗，支持和反对的各是什么人，怎样平衡这两种人的利益等，都还没有开始真正的讨论。从世界角度看，中国的房价在失控，人们关于房价的情绪也在“失控”，不断有人预言它已经成为中国社会“滴答作响的定时炸弹”。
“吊车之国”―――西方媒体曾用这样的比喻表示对中国房地产活力的羡慕，但最近两年，这样的美丽比喻换成了“泡沫”这样的警示语。中国两会期间，国外有专家将中国的房地产市场称为“疯狂”，并举例称不久前上海一投资者一天买下54套房子。文章颇为担忧地说，就中国而言，泡沫破裂会影响到很多国家，因为中国是增长最快的大经济体，也是迄今拉动世界摆脱衰退的主要引擎。路透社将“房产泡沫后果”称为中国政治风险的主要看点。报道说，2010年房价上涨速度放慢，投资增加更为平稳，但投资者应该开始注意两个大的政治问题。
一是大多数普通人越来越买不起房，这有可能引发社会不满；
二是房价骤跌会引起大痛，不仅波及银行还有花尽积蓄买房的许多中国人，2008年股市暴跌70%没引起社会动荡，但如果房价崩盘中国人损失将惨重得多。
中国经济的致命弱点当属全国范围的不动产泡沫。防止不动产泡沫破裂又能保持持续的经济发展是今后中国将要面临的难题。猎头公司.
中国现代国际关系研究院经济安全研究中心主任江涌说，中国过去引起人们热议的话题很多，如国企改革、股市等，但涉及人群有所不同，住房问题则是全民性话题。曾多次访问中国的瑞典斯德哥尔摩大学传媒学教授安德斯.鲍威尔对《环球时报》记者说，“船大难掉头”，住房问题对中国政府的考验堪称是世界最大的难题，没有其他国家经验可以借鉴，也没有人敢轻易冒险做出太大调整。甚至可以这样讲，美国的医改政策、欧洲目前的欧元危机等问题在中国住房问题面前只能算“小儿科”。
鲍威尔认为，中国住房问题突出的矛盾最起码还要经过10年。但他不认为中国房地产现在坐在一个大泡沫上，因为中国的市场需求实在太大，现在不是百姓不想买房，而是买不起房。中国学者江涌8日接受《环球时报》采访时说，房价问题是中国各级政府经济政策控制中最失败的地方，而能否解决好这个问题将是今后数年考验中国政府执政能力的一个方面。
“去年有人问我该不该买房，我建议他再撑一下。没想到从去年到现在，老百姓购房能力从3居降到2居、1居，甚至连买个卫生间都困难。所以说中国的房价已经超出了经济学乃至伦理学的范畴，没有人能说清为什么。”虽然自感在“强大”的房价问题上人微言轻，著名财经评论员马光远博士昨天还是给金钥匙·南都公众论坛带来了一场精彩的演讲。
泡沫破灭只是时间问题
中国社科院公共政策系博士马光远，是包括《南方周末》《南方都市报》等多家报刊的专栏作家，也是中央电视台财经频道的特约评论员，他自己都说“我经常在央视批评中央的房地产政策，没想到至今未被封杀。”
虽然演讲的题目是《地产泡沫破灭的应对之策》，但在中国诡异莫测的房价走向上，马光远戏言自己的观点连在家里都没有丝毫权威，“去年楼市旺的时候，我家里人要出手买房，我并不赞成。但买的房子到现在又涨了好多，我只能认输。”
房价到底什么时候跌、什么价位可以买，这是观众普遍关心的话题。但对此马光远也“不敢”作答。他说，中国的房价已经超过了任何经济学家可以预测的范畴，“大家也不要迷信专家，专家对中国经济政策的影响，可能不如农民工。专家很多情况下都是在自我陶醉。你看我的话连家人都不信呢”，马光远笑着说。
但马光远明确地说，如果房地产市场50%以上的份额被投机占领，那距离泡沫破灭也就不远了。他说，房地产泡沫总有破灭的一天，这只是时间问题，“有人认为通过宏观政策的调控，可以将泡沫慢慢变小，但这在世界上还没找到先例。”
遏制高房价还没找到“药方”
在马光远看来，中国高房价的问题如果没有得到解决，甚至会影响社会稳定。他认为高房价的问题，最主要的“责任人”不是开发商，也不是地方政府，而是中央政府。他说，从1998年到2009年中央出台的各种房地产政策，都想遏制房价虚高的火势，“但正如铁扇公主借给孙悟空的假扇一样，火越扑越高。”他说，从2005年开始进入政策紧密调控期，但依旧没有效果，甚至让人觉得，没有政策就是最好的政策了。马光远认为，中央为了遏制高房价开出的一系列“药方”都是错的，政府首先要意识到在处理房价问题上的错误，首先要有历史担当，给自己吃药，要迷途识返。
马光远首先向“用保障性住房平抑房价”这一“药方”开炮。他说目前买不起房的人如此之多，靠保障性住房完全解决不了，“如果让80%到90%的人住保障性住房，那政府的财力要有多大？需要支付多少钱？”他进一步指出，用廉租房、保障性住房来平抑房价，不但没有作用，还可能起到相反效果。商业地产猎头.他说今年政府表示要用70%的土地建保障性住房。“但在土地供应有限的情况下，意味着剩下的土地减少了。为什么北京会出现地王？为什么央企肆无忌惮要来拿地？因为他们看到了土地增值的巨大空间。所以说，通过土地供应的方式，短期内只会提高房价。”
保障性住房管理需加强
但马光远也提到，虽然保障性住房在交易、销售甚至建设中存在很多腐败，虽然也有很多弊端，但毕竟让一部分老百姓圆了住房梦。他认为保障性住房中出现的腐败寻租行为，第一是供应太少，第二是纯粹没有管理，全国没有一个住房保障局。应该学习其他国家的经验，加强对保障性住房的管理。
马光远还认为，重庆最近对房地产领域的治理措施值得全国学习。他说，重庆房地产政策的一个亮点是要征收房产特别消费税，这是非常好的方向。调控的对象有两个，对投机房子的行为，要征收收益特别税，对高端房则征收特别消费税。“当然税率低起不到作用，对投机房至少要征50%的暴利税，对高端房要征收20%的特别消费税。”
在回答现场观众提出时，马光远鼓励大家不要因为自己的声音微薄而放弃发声，“如果一个社会没有噪音，没有乌鸦，那都是可怕的。”他说，每个人都不要低估、不要放弃自己的发言权和参与权，这样才能推动社会的进步。（来源：南方网庄树雄）
如何面对中国持续不断疯涨的房价及其解决之道
当中国政府关于房地产业的表述从２００９年政府工作报告中“积极扩大国内需求”转移到今年“着力保障和改善民生”一栏中时，房子问题在中国也正式从产业上升到了社会层面。
而更引起外界兴趣的是，在政府工作报告简单的纲领性文字之下，中国的下一步棋将落子何处，才能让长期扮演经济支柱角色的房地产业在２０１０年圆满实现这一转身？
“政府处理住房问题难免踌躇。”全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭坦言。
他指出，以民生论，需将一定的资源无偿支持民众解决住房，但可能减少经济增长；以经济增长论，则可能得出相反的结果，而泡沫若处理不当，也会给经济带来麻烦。“然而，解决住房问题理应民生优先。”
面对房地产领域的“困局”，全国政协委员、上海市银监局局长阎庆民认为这与央企过多介入有关。购物中心猎头.他说，作为部分央企非核心产业的房地产开发业务，应有所限制。
张泓铭也表示，央企的特殊性决定了其在资源、人才、资金方面的优势，而这种优势应该从事同国家安全、重大资源密切联系的行业的经营。“而房地产业作为一般竞争行业，不应该出现过多央企的身影。”
然而，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康则认为，如果国企以公平竞争身份进入房地产业，也不能说不允许。“大家关心的是国企进入房地产市场存在的一些扭曲因素，比如没有硬预算的约束，这需要结合配套改革去解决。”
贾康同时提出，目前反而是开征物业税的一个“很好的时间窗口”。他的提议集中体现了长期以来各界对开征物业税的呼声：这一改革既能够抑制投机行为，同时将过去卖地的一次性收入转为保有的长期性收入，一举两得。
然而地产商却持有截然不同的观点。全国政协委员、万达集团董事长王健林认为：“很多人认为开征物业税以后房价马上就下来了，这完全是理想，甚至是空想。”
全国人大代表、怡和置业有限公司董事长王刚也担心，开征物业税或将增加房地产投资成本，反而变相助推房价水涨船高。
尽管张泓铭提出了“关于排除障碍由易入难、下决心试行物业税”的建议，他同时也罗列了制约物业税推行的诸多疑问，其中包括土地所有权权属、重复征税的模糊界限、房屋和土地信息不足、房地产难以评估、起征点和税率制定困难等。
阎庆民指出，高房价问题，相当一部分不在于“房”，而在于“地”，应当对土地这一源头问题入手。他建议，对土地要运用税财杠杆调节地价的不合规增长，如开征土地增值税，这是从源头抑制房价过快上涨的税收“武器”，防止资产价格产生“泡沫”最终破裂。
面对中国持续高涨的房价，中国政府已着手从房地产信贷、保障住房、土地供应等多方面出手调控，并不断加大政策力度。在年初发布的一份被称为“国十一条”的房地产调控文件中，政府要求加强房地产信贷风险管理，增加住房建设用地有效供应，“二套房贷首付款比例不得低于４０％”。
全国人大代表、广西壮族自治区财政厅厅长苏道俨表示，治理高房价，土地政策、价格政策、税收政策、信贷政策、金融政策等诸多因素缺一不可。高房价的产生有其复杂的原因，只有通过综合措施来治理才能取得效果。
在广西贵港市，政府准备每年推出１０００到２０００套左右经济适用房，主要解决城市里生活贫困的居民、刚参加工作购买力不强的人的住房问题，同时吸引有固定谋生手段的农民工进城来买房。
温家宝总理在政府报告中说，２０１０年，将继续大规模实施保障性安居工程，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金６３２亿元人民币，建设保障性住房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套。不过，单靠中央财力倾斜，显然不能满足１３亿人的“刚性需求”。
“保障性住房光靠公共财政还不够。”全国政协委员、百步亭集团董事局主席茅永分析，地方政府并不富裕，廉租房是有计划，但是地方上执行力依然不足。政府拿公共财政来做这个事情拿不出来，国家计划下得很大，落实很困难。
他认为，保障性住房的建设要结合社会资本、市场资本来参与。
也有代表指出，对于正向“民生”倾斜的中国房地产市场导向，有钱也非万能。呼吁尽快制定《国家住房保障法》的全国人大代表张兆安分析，各级政府解决住房保障问题的决心很大，投入可观，但由于整体立法的滞后，工作仍处于“摸着石头过河”的状态，亟待一部上位法支撑。猎头网.
他说，政府、民众、企业，各自的义务和权利、责任和收益，有法律指导和保障才能够保证这一系统的平稳运行。（ 来源：新华网 ）
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评论：如何理解4万亿没一分投入房地产
3月6日，在十一届全国人大三次会议的记者会上，国家发改委主任张平“晒”4万亿投资去向时表示，4万亿投资中没有一分钱进入“两高一资”产能过剩的行业，没有一分钱进入房地产、购买土地这类投资。
这是权威部门的权威人士在非常正式的场合的公开表态，张平主任强调，这是“明确”、“负责任”、“用数据来说话”的。据他介绍，4万亿投资中，民生工程投资占44%，自主创新、结构调整、节能减排等占16%，重大基础设施建设占23%，汶川灾后重建占14%，其他公共支出占3%。
虽然有权威人士给出了权威的数据，但是对于“4万亿没一分钱投入房地产”这一说法，有的人可能还是觉得有些难以置信或者半信半疑。在他们看来，4万亿都还没有完全投下去，投下去的又还没有经过严格的账目审计，在这个时候就说“4万亿没一分钱投入房地产”是不是早了点？
怀疑4万亿中有资金投入房地产、认为房价的非理性上涨与4万亿投资不无关系的人，心中还有一些疑问待解。首先，2009年房地产价格“由降转升”的转折轨迹，与国家宣布4万亿投资计划是非常契合的；央企“不差钱”争做地王，在时间点上也与国家宣布4万亿投资计划契合。如果真是4万亿中没一分钱投入房地产，那该如何理解这些“默契”？
此外，房地产不是一个孤立产业，而是与众多产业紧密联系、与民生广泛联系的国民经济“支柱型”产业；资本是属“水”的，它无孔不入且总是处于流动状态，难道4万亿中真的完全没有暗流与房地产相通？而且，房地产是一个富豪温床，属于暴利产业，资金又有趋利的本能，谁又能完全监察到4万亿投资中有无趋利资金进入房地产？
“4万亿没一分投入房地产”在实践层面的确超乎想象。不过，中国人讲究听话听音，与其去纠缠一句话中细节的对错，还不如去领会说话人的态度与倾向。也许张平主任的话另有深意，按照一般的常识与逻辑推测，它可能真正传达的是以下信息：
第一，管理层明确不支持政府直接投资房地产。换句话说，管理层也认为房地产存在泡沫与较大风险，且并不认可4万亿投资中有部分资金在火上浇油。在国家宏观调控与计划中，4万亿投资安排没有也不会有房地产投资项目。
第二，4万亿中没有一分钱“直接”进入房地产投资项目，这句话可负责到宏观调控层面或者说政策层面。不过是否存在资金间接进入房地产的情况，微观上是否有资金进入了房地产但失察的情况，还需强化监察。
第三，接下来管理层对房地产的态度可能是：房地产投资“没有”4万亿资金掺和，这个行业的投资主体是健康的——资金来源主要是社会资金，即企业自有资金或者银行贷款。这是一个基本认识，因而，接下来的房地产市场调控，应该不会存在抽走资金的要命问题，主调还是稳定。 （来源：京华时报）
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