疑触红线 荣安地产信托融资流产

　　3月9日，荣安地产发布公告称，公司收到江西国际信托公司的告知函，江西信托将终止双方在宁波一个房地产项目的融资合作计划。令人诧异的是，荣安地产在2月25日才刚刚宣布了双方10亿元的房地产信托融资合作计划。

　　为何不到两周信托计划就宣告流产？对此，江西国际信托方面表示是“因信托项目条件不成熟”。而消息人士透露，主要是因为最近“信托政策变化”。

　　据普益财富统计，2月份房地产信托产品的发行比1月份锐减一半。信托界人士告诉记者，受银监会收紧房地产信托的影响，一些本可以打“擦边球”来发行的信托融资项目已经较难获准发行。不过，房地产公司通过信托融资的市场需求仍相当大。

　　信托新规或致合作失败

　　江西信托成为银监会收紧房地产信托后首个因“触红线”而宣告流产的案例。该房地产信托从公布合作到宣告结束，还不到两周的时间。

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　　今年2月25日，荣安地产宣布与江西国际信托达成合作意向，将共同出资成立康信置业公司，合作开发宁波市鄞州新城区庙堰—4号地块。

　　据了解，江西信托与荣安地产的合作主要是解决荣安地产约10亿元的资金缺口问题。据公告披露的信息，康信置业的注册资本为23亿元，其中荣安地产出资13亿元，占注册资本的56.5217%，江西信托以货币方式出资10亿，占注册资本的43.4783%。根据双方的合作框架，江西国际信托持有康信置业股权的期限总计为两年，到期由江西国际信托以股权收益形式(收益率为8.1%/年)向荣安地产转让其持有的康信置业的股权。

　　然而荣安地产3月9日却收到江西信托的告知函称，“因信托项目条件不成熟”，江西信托决定终止与荣安地产合作股权投资信托业务。

　　“当时收到江西信托信函的时候，我们也有些意外。”猎头.对江西信托终止信托融资的合作，荣安地产联络办公室一位人士告诉记者，与江西信托的合作已经被列为公司今年第一次临时股东大会的重要议题，但因为信托公司终止合作，该议题也被临时取消了。

　　对江西信托突然终止信托融资，荣安地产董事会秘书胡约翰向记者表示，这其中恐怕与信托公司遇到了“政策变化”有很大关系。而消息人士透露，合作中止是因为房地产信托融资计划没有通过银监会审批。“监管部门刚刚出台政策，要严格控制资金通过信托方式进入土地储备，这个信托计划触了红线被‘罚下’也就不难理解了。”上海国际信托一位人士说。猎头公司.

　　“从双方的合作方式来看，基本上是在打‘擦边球’。江西信托以出资方式成为房产项目公司的股东；而资金的来源则是通过信托的发行来融资的。但该项目23亿资金中并未确切地说明土地出让金是否已经付清；这恐怕也触及‘防止信托资金流入房地产’的敏感领域。”一家信托公司的项目人士指出。

　　上海海善投资一位经理告诉记者，信托公司入股房地产项目公司，帮助开发商进行土地贷款，待开发商取得土地证之后，再从银行获得开发贷款；如果在宽松的政策环境下，信托融资计划是完全有可能被通过的，但现在很难被通过。商业地产猎头.

　　2月信托发行锐减

　　“荣安地产和江西信托合作的流产是一个有代表的事件，反映了开发商、信托公司与监管部门间的博奕。”普益财富分析师赵杨在接受记者采访时指出，银监会收紧了信托公司对开发商“过桥贷款”的融资渠道，但现在开发商的融资需求仍然非常强烈。

　　“1月份房地产信托发行了32个，2月份房地产信托只发行了13个，减少了一半。”赵杨表示，发行数量的减少不排除一些项目是在新环境下被卡下去的。

　　“房地产信托的发行现在的确管得比较严，‘四证’不全的房产信托融资项目，现在很难获得银监会审批。”上国投一位经理说。购物中心猎头.

　　所谓“四证”齐全，指的是开发商获得的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，其中最主要的是土地使用权证的获得。开发商缴清土地出让款之后，才能获得土地使用权证，而获得土地使用权证之后，开发商才能将土地质押给银行，获得项目的开发贷款。

　　但有一些开发商因为没有付清土地出让金而拿不到土地使用证，此时一些开发商会通过信托发行来付清土地款。此类项目的信托发行在市场不好的情况下容易烂尾，信托公司的风险也加大。银监会收紧的主要是这种类型的信托发行。

　　对于2月房地产信托发行的锐减，有研究员指出，除了与监管部门加强对信托的审批有一定关系，最主要的是春节长假的因素，使发行数量减少。猎头网.

　　“房地产信托发行数量和规模可能会有所回落。但现在不能仅看环比数，还要看它在整个信托中的占比。现在房地产信托所占的比例越来越大，1、2月份房地产信托的规模，占到当月信托发行总规模的近60%。”

　　据用益信托统计，其中1月份房地产信托发行规模高达92.5亿，2月份的发行数量虽然锐减，但规模也达到了58.7亿。用益信托的李旸告诉记者，去年全年房地产信托发行的规模约327亿，但今年前两个月的发行就已经超过150亿。

　　记者在采访中了解到，开发商通过房地产信托来融资的需求，并没有因为监管部门出台新规而减少。

　　“现在房企向银行申请开发贷款已经没有去年那么容易了。这对很多开发商是个考验，尤其是去年新开工的项目，今年必须要继续做下去。我们了解的情况是，现在开发商通过信托来融资的需求是比较大的。”中融信托一位高层向记者透露。

　　“土地款没付清的开发商通过信托来融资基本走不通，一些正在开发的项目通过信托来融资来设计产品要花更大的工夫，才能通过审查。”赵杨表示。