商业地产不容乐观 外资基金现物业套现潮

　　集中套现

　　近日，有消息传出，高盛拟以超过2亿美元的价格向上海复地出售其持有的上海花园广场项目权益，转让价格或在2.5万元每平方米左右，以此计算，交易总价将超过20亿元人民币。

著名猎头机构推荐金领职位 企业 职位 经理人 专访 社区 会员 上市公司-花岗岩矿项目总经理-砂石骨料、荒料行业 180-220万 广东 福建 广西 著名文旅集团-总经理 300-400万 北京 郑州 IPO物业公司-市场公关经理（政府公关方向） 20-30万 北京 地产金融控股集团--金融资本中心总经理 300-600万 北京 上海 知名多元化集团商业地产部招商总监 50-70万 北京 山东 旅游地产总经理--集团投资公司 80-120万 广西 上海 足球事业部总经理--体育房地产投资公司 50-70万 北京 杭州 国家级农业开发园区--产业园总经理 60-120万+期权 北京 河北

　　据了解，该项目是高盛于2007年4月以1.9亿美元的价格购入。上海花园广场项目总计建筑面积9.78万平方米，包括仅用来租赁的53栋别墅及9幢酒店公寓楼。

　　最近两年，上海房价至少上涨50%，高盛的房产项目升值收益可观。此前高盛已将其在上海的一宗写字楼物业“高腾大厦”易手。

　　几乎就在同时，另一笔外资“套现”交易也浮出水面。有消息称，来自北欧的老牌金融集团SEB名下地产基金SEB Immobilien也将2006年底从麦格理手中接盘的新茂大厦(已改名铂金大厦)成功转手。猎头.这笔交易的成交价格接近24亿元人民币，单价约为5.5万元每平方米。

　　早在几个月前，外资的“套现潮”就已初现端银。

　　9月，有传闻称，美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目回笼资金有望超过30亿元。该项目单价在8万至10万元每平方米。而2008年凯雷购入时，这个总面积为39814平方米的公寓项目，均价只有5万元/平方米。

　　8月，摩根士丹利则以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国(新闻 公司)(企业专区,旗下楼盘)。而2007年摩根士丹利接手该项目上的价格只有19.6亿元人民币。

　　“在2009年成交的整栋收购中，40至50%的二手楼卖家是来自外资公司，而除了少部分再由外资基金继续接手外，大部分接盘者都为国内买家。”猎头公司.纪刚指出，根据外资基金投资回报周期3-5年的周期计算，目前的确进入了一个外资的“套现期”。

　　根据第一太平戴维斯的数据，2009年的投资市场中，89%的整购买方为国内公司，较2008年的71%上升18个百分点。外资上一轮大举投资中国物业始于2004年。

　　投资转谨慎

　　有业内人士还指出，简单的资金回笼并非外资现在出售物业的全部原因。根据他们的判断，未来中国楼市短期内可能存在不确定性。

　　以外资最为青睐的北京商务地产市场为例。

　　“租金的下跌使得北京甲级写字楼的租金收益率跌至新的历史低位，从2008年年末的8.5%降至去年年底的6.8%，外资公司亦开始由过去的买家充当起卖家的角色。”商业地产猎头.纪刚透露。

　　记者在调查中也了解到，尽管经济复苏令2009年上海写字楼吸纳量上升64%，达到63.1万平方米，但受到巨大放量的影响，北京甲级写字楼平均空置率较2008年仍上升4.2%，达到19.6%，其中东二环与CBD商圈空置最高，分别为29.2%、28.6%，全年北京甲级写字楼租金下跌13.1%。

　　第一太平戴维斯数据显示，2009年北京甲级写字楼新增供应量达到历年之最，共计114万平方米，相当于2008年末市场存量的15.4%。购物中心猎头.

　　商业地产更不乐观。中国不动产研究中心的最新报告显示，北京2009年新增商业物业面积约为600万平方米，但真正入市的新开商业面积不足300万平方米。“2009年商业地产停滞严重。”

　　“招商难是工程进度缓慢甚至推迟开业的最主要原因。”中国不动产研究中心有关负责人告诉记者，即使一些购物中心项目勉强开业，但入住率并不高。“有些开业的购物中心内部，不少店铺仍处于待租状态，情形很不乐观。”

　　酒店业亦不甚景气。今年北京CBD区域某项目配有两栋高端酒店，其中一家已停业，另一家勉强保住了20%的入住率。

　　而写字楼、商业地产以及酒店都是外资此前热衷的投资对象。

　　纪刚表示，目前外资更多的是通过人民币基金或信托基金的方式进入开发市场，更多倾向由项目或股权层面与开发商合作。

　　据了解，过去的2009年，以北京、上海为首的一线城市高端物业的价格上涨幅度普遍都在50%左右，有的甚至达到或者超过了100%，而商务地产价格基本也达到历史高点。