世联地产陈劲松：房地产服务不比开发低一等

看不到一点欢庆气息，简单到甚至简陋。陈劲松戏称：“我们的办公楼，堪称中国上市公司中最差之一。”

　　他没打算在这上面花心思。虽然IPO募投项目所需资金约3.19亿元，会让总资产仅3.98亿的世联地产一下子变成“财主”，并由此产生几个亿万富翁，但钱要怎么花，陈劲松却另有打算。他说，自己有个“私心”：即证明房地产服务业不比房地产开发低一等，服务业也能做大做强。他希望向国际标杆企业比如世邦魏理仕看齐，完善三大区域布局，做人才培训，做体系建设，守住中国房地产服务这个暂时还没被国际巨头占领的市场。

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　　“排座次分金银”

　　陈劲松自我解嘲“对数字毫不敏感”，但这并不影响他带领几个得力助手跻身中国亿万富翁的行列。

　　陈劲松佟捷夫妇于1993年在深圳开始其房地产代理之路。当时的深圳楼市正遭受国内首次宏观调控的冲击，到处是卖不出去的房子。于是，谁有本事卖房子，谁就能赚钱。

　　凭借策划和代理销售，世联地产就在1993~1996的3年时间中，积累了第一笔财富，并步入稳定经营阶段。当时，陈劲松可能遇到了中国所有民营企业早期都会面临的问题：“分金银、论荣辱、排座次”，对世联地产来说，真正“分金银”的时间，是2009年夏天。

　　世联地产的《招股说明书》显示，陈劲松、佟捷通过香港注册的世联中国共同控制世联地产64.02%的股权；万凯华信持有公司13.58%的股份，其股东为罗守坤和张艾艾，后者现为世联地产的副总经理；卓群创展持有本公司13.58%的股份，其股东为周晓华和梁兴安，二人分别为世联地产现在的总经理和董事会秘书。猎头.张艾艾、周晓华、梁兴安三位高管分别持有世联6.79%股权。

　　公司本次发行前总股本为9600万股，本次拟发行3200万股人民币普通股，发行后总股本为12800万股。按照世联地产2008年的每股收益0.52元，以及今年中小板新上市公司30~40倍的平均市盈率估算，世联上市的股价在15~19元之间，市值约20亿，那么上述高管都将跻身中国亿万富豪行列。

　　“绝不介入房地产开发”

　　对于熟悉制造业的中国投资者来说，世联地产所从事的服务性生意，可能是一种陌生的商业模式。因为在此之前，内地仅有两家从事房地产代理业务的上市公司，一家是香港上市的合富辉煌，另一家则是美国上市的易居中国，世联地产则将成为A股首个房地产服务性企业。

　　世联的主营业务主要分为三个方面：顾问业务、代理业务、经纪业务。猎头公司.顾问业务主要针对一级土地市场及一手房的营销策划，代理业务是一手房销售，经纪业务是二手房交易业务。2008年，世联实现营业收入5.11亿，上述三大业务占公司经营收入的比例为35.7%、56.5%、7.33%。

　　陈劲松表示，完成首次募集后，募得的17393万元将用于投向顾问代理业务全国布局，以及系统的完善，不会将公司业务延伸到上游的房地产开发环节。

　　“这个行业里面有生产面粉的，有做面包的，也有面包店。世联就干面包店得了，绝对不介入房地产开发环节。”事实上，目前中国房地产代理行业集中度相当低，2007年世联仅占约1%的市场份额，2008年上升到2%，即使2009年份额进一步提升，也不会超过3%。商业地产猎头.而另外两家上市公司合富辉煌(2.41,0.04,1.69%)和易居中国的份额，也只与世联旗鼓相当。

　　为此，陈劲松认为，在“面包店”这个环节中，仍然有较大可挖掘的空间。“中国的服务业水平低下，很多市场都被国际大公司绝对垄断。但目前房地产服务业相对还掌握在自己人手里。因此，上市之后的首要目的，是加强核心竞争力，向国际上一些标杆企业，例如世邦魏理仕看齐。”

　　塑造服务业的财务模型

　　由于是第一家在A股上市的房地产服务性企业，也将是国内罕有的服务业上市公司，世联在上市过程中遇到的问题，其实比传统制造业多很多。而如何解决这些障碍，给国内树立一个可参照的标杆，也是陈劲松的“野心”所在。

　　世联在上市过程中面临“怎样的财务模型更能准确评估企业经营指标”的问题。购物中心猎头.在传统制造业上，经营业绩非常容易估算，然而放到服务业上面，就直接面临“业绩预测”的麻烦。世联的业务，是为与房地产相关的客户提供顾问、咨询、策划、销售代理等服务，每项业务的业绩决定因素各有不同。公司的顾问策划业务主要与房地产投资量等指标有关，代理销售业务受到新房成交量的影响，经纪业务受到二手房成交量的影响。

　　公司的业务整体上会受到房地产成交量的影响，但是由于全国各房地产市场发展的不平衡和各类业务所受影响程度不一，使得世联基本上能够通过不同业务收入和不同区域收入来化解市场成交量波动的风险。猎头网.

　　“国内需要扭转对服务业的基本看法。”陈劲松说，其实跟制造业最大的不同在于，顾问和咨询代理服务业的成本结构非常简单，以人力成本为主体的服务公司，在一个财务年度，只要营收超出了固定的成本线，之后的边际利润是逐步上升的，所以规模就很重要。

　　在陈劲松眼里，世联的上市，除了有助于提高服务业的地位，更为重要的是，有可能给这个行业提供一个新的财务模型，将来有类似企业再上市时，世联就将是一个“标准”。

　　为了实现这一切，陈劲松很早之前就已不再直接参与世联地产的经营，而是专注于对国际高端服务业商业模式的研究以及公司价值观的贯彻。“我最骄傲的事，就是现在即使没有我，世联照样能够平稳运营。”就在6月底，世联上市进入最关键的时刻，他抽身去了一趟北欧，一呆就是一个月。