房地产龙头公司销售业绩亮丽 资金周转压力大

　　资金压力各不相同

    　根据2008年三季度报告，万科、保利、金地、招商地产(000024,股吧)等四大地产公司中，存货占总资产的比例分别为71.93％、76.89％、71.37％和72.38％，货币资金占总资产的比例分别为16.42％、8.90％、21.53％和11.23％，存货在资产中的比例都在70％以上，资金回笼压力较大。

　　业内经常用净负债率衡量地产公司的资金压力，但净负债率考虑的是有息负债，并未计算同样需要偿还的无息负债。如果用资产负债率综合考量，四大龙头公司的差距并不大，资产负债率一般都在70％左右。

著名猎头机构推荐金领职位 企业 职位 经理人 专访 社区 会员 上市公司-花岗岩矿项目总经理-砂石骨料、荒料行业 180-220万 广东 福建 广西 著名文旅集团-总经理 300-400万 北京 郑州 IPO物业公司-市场公关经理（政府公关方向） 20-30万 北京 地产金融控股集团--金融资本中心总经理 300-600万 北京 上海 知名多元化集团商业地产部招商总监 50-70万 北京 山东 旅游地产总经理--集团投资公司 80-120万 广西 上海 足球事业部总经理--体育房地产投资公司 50-70万 北京 杭州 国家级农业开发园区--产业园总经理 60-120万+期权 北京 河北

　　长城证券的报告显示，如果以净负债率衡量，招商地产的资金压力最小，仅为32.03％，其次分别是万科、金地和保利。但根据Wind的统计数据，如果用流动比率衡量短期资金压力，反而是保利的流动比率最大，为2.60，其次为金地、招商和万科。

　　这种差异表明，四家龙头公司的长短期资金压力并不相同。例如，万科的流动负债在总资产中的比例逐渐上升，从2007年底的48.72％升至2008年3月底的50.03％，再从6月底的54.56％升至9月底的55.95％。与此相对应，公司的长期借款从3月底的164.86亿元降至9月底的99.24亿元。猎头.业内人士指出，这种负债结构和公司快速开发、快速销售的经营风格相适应。

　　长城证券的报告显示，三季度末万科的净负债率仅为34.77％，比半年报的37.10％有所降低，也明显低于保利的117.29％和金地集团(600383,股吧)的76.99％。但三季报也显示，万科的有息负债虽然相对较低，但应付账款为101.98亿元，与半年报的数据基本相当，对经营构成短期压力。

　　2007年底，保利的流动负债在总资产中的比例为46.24％，2008年9月底，这一比例已下降至38.32％；公司的长期借款相应从同期的90.38亿元升至146.14亿元。猎头公司.有业内人士据此指出，如果地产调整期在2009年结束，那么“保利的日子要比万科好过”。　

　　改善资产负债结构

　　在当前的弱市中，地产公司纷纷放缓了拿地的步伐，为“过冬”多留存现金。万科在拿地方面已经体现出非常谨慎的态度，2008年10月以来的三个月，公司仅在西安拿了一块地，交易价款仅为1.88亿元。10月以来，另一龙头公司中国海外发展也未拿地。商业地产猎头.

　　此外，龙头公司纷纷努力降低短期借款比例，通过发行公司债等方式增加长期借款比例。保利、金地等公司通过发行公司债，已将短期借款的比例降低。太平洋证券研究员李海认为，虽然存在较为明确的降息预期，但考虑到地产业较长的开发周期，地产公司的负债结构仍倾向于长期借款。