图为“北大·TOP地产沙龙讨论会”现场
前言:“名邸”之所以成为“名邸”，是因为它拥有比普通住宅更高的品质、更完善的功能设置及各方面高标准的要求。
第一，自然生态性能，即要求必须拥有自然环境保护、要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度、容积率、社区绿化率等等第二，交通便利性能，即要求必须拥有便利的海、路、空交通体系。第三，生活配套性能，即要求拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。第四，文化教育性能，即要求必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第五，安全性能，即要求必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第六，医疗保障性能，即要求必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。第七，社交指数，即要求必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有豪华会所。
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在楼市调整期，城市名邸该如何进行品质升级？价格策略该如何制定？如何保证开发商品牌形象？如何赢得热销成果？将成为本次沙龙的热点话题。
主题：楼市调整期，城市名邸如何营销？——北大•TOP地产沙龙讨论会
时间：2008年11月6日下午16：00
地点：隆博广场路虎酒吧
参会嘉宾：
北京中信房地产有限公司营销负责人
思源经纪公司副总经理叶箴先生
思源经纪公司市场推广部经理何浩女士
波菲特营销总监陶然先生
波菲特资深顾问钟振威先生
众智集城广告公司董事长王祥辉先生
北大房地产研究说所长陈国强先生
以下为论坛实录：
闫戈：大家到来了，我宣布本次沙龙开始，我们这次沙龙是北大房地产研究所主办的，我们国际航空报作为承办单位，还有新浪网，办了大概有四届了，这次是第五届了，我们这个沙龙和别的沙龙不太一样的，是新浪网进行直播，其实我们的所有东西是整理之后再发到网上，所以希望大家发表观点的时候不需要有拘束，发表自己的观点，我们强调实在性，也是我们一直贯彻下来的宗旨。
北大房地产研究所所长助理闫戈
我把这个沙龙的主题介绍一下，楼市调整期，我们城市名邸如何营销，参加的嘉宾我介绍一下：
北京中信房地产有限公司营销负责人
思源经纪公司副总经理叶箴先生
思源经纪公司市场推广部经理何浩女士
波菲特营销总监陶然先生
波菲特资深顾问钟振威先生
众智集城广告公司董事长王祥辉先生
北大房地产研究说所长陈国强先生
我看来的名单，其实挺适合我们这种沙龙议题的，就是城市豪宅，有八九十月销售冠军中信城的销售代表，又有做城市豪宅的代理行，易居中国和思源他们都是在城市豪宅上做了大量的经典的项目，所以我们的专业力量是非常强大的，包括我们的陈所长也是房地产圈里面有十多年的研究经历，所以我们是有专业力量可以研究目前的课题的，也是恰到好处的。猎头.
首先有请中信城的负责人给我们说说楼市调整期中信城如何营销？包括取得这么辉煌的销售业绩，有什么秘籍传授一下。
中信城负责人：先说中信地产吧，其实是第一个房地产开发单位，当时还没有房地产开发企业，中信下面有房地产开发的房地产部，最早是国外融资做房地产业务的，后来才有了开发公司的概念，大概是86年正式成立的，第一个一级资质是和中房一起拿的，做房地产也是20多年了，最早是在北京开始做的，最早是以写字楼为主，那时候做的国际大厦，京城大厦，国安大厦等等。
北京做的项目现在主要是中信城这个项目，之所以这么热卖，我们总结有十个优点，其实任何一个优点都是可以拿出来说一下的，第一个我们说20个字，第一个是实力，中信的实力大家都不会怀疑的是房地产企业做立项比较多，但是中信的背景，有银行，期货、保险都有，等于是中信全资子公司。
第二个就是二环内离天安门的直线距离是1500米，车程大概是2100米，距宣武门南800米的地段。
第三个是交通，两条城市一级主干道，两广路和菜市口大街，还有地铁的四号线和七号线的交汇处，四号线是北京目前确定的唯一一个22小时运营的地铁线，从晚上四点到早上六点，在菜市口这个地方是没有公路的，整个出口是和我们商业融合在一起的，直接在我们的商场里面。基本上北京站、亚洲最大的北京南站，北京西站，基本上三个火车站的交汇处，到哪一个火车站就是两千米到三千米，然后就是公交车，基本是被市政道路包围的项目。猎头公司.
第四个就是规模，二环内最后的，不说空前也是绝后的，不会再有100万平米以上的项目综合体，大概的公建有30万平米以上，住宅跟配套在70万平米左右，这是一个规模。
第五说到环境，环境主要是绿化，周边的公园特别多，离陶然亭公园500米，周边还有万寿公园、天坛公园、宣武公园都在旁边。我们整个项目占地43公顷，我们还会有一个10万平米的绿化面积，整个项目配套有10公顷的绿化。
第六就是教育，因为属于中心城区，周边北小，师大附中，15中、实验附小等等非常多，我们自己会配套一个9年制义务学校，也是从小到初中市重点，我们也是在选择最好的，今年就可以定了。不但中小学都有了，还有一个幼儿园，配套的上语幼儿园，教育这块完全没有问题。
第七是老年人比较关心的医疗，因为中心城区，离的最近的就是宣武医院，15分钟就可以到了，稍微远一点，天坛医院，同仁医院，北大医院，协和医院，医院大家都希望比较近，但是不在自己的小区里面，但是又希望有一些医疗服务，我们自己配套的是北京市配套试点的社区医疗服务中心，大概3000多米，陶然亭医院是一个百年老医院了。
第八是商业，商业配套因为还是在中心城区，西单往南大概是1500米，我们为了配合宣武区国际传媒大道的建设，我们自己会配套一个30多万米的公建，其中商业大概在20-25万之间，这个商业是中信自己持有，大概两个SOHO这么大的商业，以后住在这里的人非常方便。
第九是超级的五星级酒店配套，综合多种业态的综合体规模，提升价值。中信城内将建设近6万平米的超5星级酒店，给业主提供星级的配套服务。
第十是物业，以商业和住宅为主，像中信广场的商业，如果在华南地区的话，中信的物业也是非常有品质的，现在北京提出了五星服务也是差不多的。
我们一直在寻找一个事情，我们认为中信城是配套齐全的城市综合体，应该是高档、宜居的环境，因为现在响应党中央国务院号召，要建立一个大家买得起的房子，但是现在有一个误区，房子便宜就不会卖的好，所以我们提出的概念是高品质和老百姓买得起房子的价格之间怎么嫁接，是以民生和责任为主，响应党中央的号召，做高品质的房子，普通老百姓也可以买得起，所以这个价格出来，市场上卖的比较好。
中信城营销负责人：在这个大势下，中信集团历来是在历史关键时刻都要出头的企业，在改革开放之初进行了外汇储备的工作，在现在房地产大浪淘沙的时代，国家也出台了很多政策，中信集团有实力，也有能力把这个责任担负起来，在二环内这么大的体量和这么高的品质，以老百姓可以接受的价格推出，我想可以起到一个定海神针的作用，也不会说由于价格下滑，把这个基本的房子的品质没有了，变成比较低档的房子。商业地产猎头.
图为波菲特营销总监陶然
陶然：我感觉现在也就是北京比较认真，其他的地方很说，昨天我们看长沙140平米以下都可以享受优惠了，太原也是这样，只有北京是70、90非常严。
中信城营销负责人：政策实行长会有问题。
闫戈：在执行这个70、90政策以后，因为受包括户型和套数的限制，这个品质发挥的余地就不是很大？
中信城负责人：如果严格执行70、90，只能说产品差异的东西就少了一些，比如说我想做两居，但是我想做一个92平米、95平米的两居是比较舒适的，我只能把这个指标匀给做三居的了，这个又很难摆脱，就差一平米就不批，这个也是没有办法弄的。
闫戈：纯南北通透的板楼也会做的越来越少？
中信城负责人：严格的70、90的话，根本做不出来，一个楼的进身一般在北京90平米的应该在11米左右，现在楼的进身是17米左右，那么我1/3的面积就没有了，然后日照的间距又很严格，所以这个就很难做了。我们做的基本是板塔结合的。
王祥辉：我也请教一个问题，现在基本很多项目都卖几套，我看我们是卖了100多套，您总结最主要的原因是什么？是价格因素还是其他的？
中信城负责人：主要是我们产品的稀缺。购物中心猎头.因为这个地方的房子实际上我们算过，二环内是什么概念，以后放量不会再拆出两万套房子了，中国有13亿人口，北京有1200万人口，1200万买两万套房子，全国各地有钱人怎么也1亿人以上，进北京肯定想进二环内了，外地人来不管你北京CBD还是什么，如果就是想买套房子，肯定是天安门边上，所以这个稀缺性是比较大的特点，北京整体的稀缺性都是比较大的，主要是城区的房子，在这个形势下，这个价格大家还是觉得非常优惠的。
闫戈：我们的客户群外地人能占多少？
中信城负责人：不是很多，还都是北京的当地需求，80%是北京人。
陈国强：三个月已经卖了700多套了？
中信城负责人：是。
陈国强：几月份开盘的？
中信城负责人：七月份，销售这么多主要是稀缺性，地区价值，还有房子本身的价值，这个品质从价值本身而言就已经超值了，加上地段价值也肯定超值了。
闫戈：未来几个月东四环边上价格会下降比较厉害。猎头网.您这边做出来就PK东四环的价格。
中信城负责人：实际上宣武就是北京房价的价值洼地，东边的房子肯定会跌，他是二环内还不是二环边上，是长安街和二环之间的边上，即便是二手房价格也在1.8万左右。
闫戈：我们这几个月的价格一直没有变？
中信城负责人：对。
闫戈：也没有推广的时候一个起价？
中信城负责人：我们没有起价，只是均价。
待续--
(来源：新浪房产)
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