政策暖风是否吹热了楼市 整个2009年都难以实现

　　本月9日，国家发改委、国家统计局公布了最新的调查数据，该数据显示，11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0．2％。

　　这也就是说，相比去年11月，今年的房价还略微上扬。

　　除了价格，房屋交易量也在11月出现变化。北京市房地产交易管理网数据显示，与10月相比，期房住宅签约套数增加了50.9％，签约面积增加了52.4％。易居中国的统计显示，11月上海商品住宅的成交量已恢复到今年7月的水平。

    中国房地产指数研究院深圳分院的报告显示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。

　　楼市真的出现了反转性的变化，由冷转暖了？

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　　11月交易量上扬可能是短期表现

　　“绝对没有回暖，楼市现在依然在下行通道。”中原地产华北区总经理李文杰这样说。

　　在李文杰看来，11月出现交易量的上扬仅仅是短期的表现，而且是因为受到了10月以来各种刺激经济政策的影响，并不能据此判断楼市转暖。

　　从去年下半年以来，整个房地产市场都在缺钱、缺人气的尴尬中运行。尽管各地开发商拿出了各种各样的打折、赠送、降价手段，交易量却一直没有明显回升。没有交易量，资金就不能回笼，再加上银行政策的收紧，开发商的资金链绷得越来越紧。

　　受美国金融危机影响，我国拿出了救市计划。从10月开始，对楼市的利好政策开始接连出台。

　　10月23日，人民银行发布政策，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍；最低首付款比例调整为20％。猎头.

　　同一天，财政部也发文宣布，从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　11月，中国人民银行作出自1997年以来幅度最大的降息决定，从11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点。

　　在此期间，包括北京等地在内的众多地方政府也推出了相关利好政策。在这些政策的带动下，一直低迷的楼市开始有了一些起色，直接的表现就是交易量开始出现回升。

　　“11月整体交易量是有所上升，但仅仅是月度的环比上升，而且远没有达到去年、前年的水平。”猎头公司.我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，2007年北京市二手房交易量为9万余套，而今年估计也就6万多套，量还是不够。

　　除了交易量并没有恢复正常外，胡景晖还注意到，在11月出现的交易量环比上升中，交易单套的总面积和总额都在下降。

　　“10月以来的利好政策受益人群是首次置业人群，这部分人大部分购买的是小户型房屋，那么交易的房屋面积和总价都不高。”胡景晖说，目前的政策还没有覆盖到有改善住宅需求的人群，这部分人群的购买欲望还没有被激发出来，所以交易量的回升还是部分性的。

　　胡景晖告诉记者，到了年底，正是正常时期房地产市场交易的淡季，在目前整个市场形势不好的情况下，更是淡季中的淡季。商业地产猎头.估计将会有新的价格战，会有更大幅度的降价。

　　那么，判断楼市是否回暖的标志是什么？

　　楼市回暖的标志是什么

　　在李文杰看来，要判断楼市是否出现回暖，主要看房价和房屋交易量是否在一个时期内出现稳定，不再下跌。这个稳定至少要维持两三个月以上，才能说楼市开始回暖。

　　在此次国家发改委、国家统计局公布的数据中，尽管全国70个城市同比房价出现0．2％的上涨，但环比却出现了0．5％的下跌，而且环比价格下跌的城市有43个，占到统计城市的6成以上。“同比”指的是去年11月与今年11月相比得出的数据变化。购物中心猎头.“环比”指的是今年11月与10月相比，得出的数据变化。因此环比数字的下降，意味着今年11月与10月相比,房屋价格不是上涨而是下降。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋提供了另一个数据，根据北京市房地产交易管理网数据，截至12月1日,可售期房住宅套数为113147套,可售面积为14010146平方米；未签约现房住宅套数为35698套，未签约现房住宅面积为5099496平方米。这比去年同期分别增长了68.8％、48.7％和66％、48.7％。这就是说，尽管11月交易量上升，但待售的房屋数量也在上升。

　　“国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，然而能够真正对市场起到刺激作用的，依然还是价格的调整。”猎头网.杨少锋在其博客中写到，当越来越多的项目价格调整到位，市场的需求也就逐渐释放，最终开发商发现房价不需要再降房子就能卖出，而购房者发现再也无法等到房价进一步下跌的时候，买卖双方的博弈达到一个平衡点，楼市的底部就将到来。楼市才可能回暖。

　　杨少锋表示，政府出台的系列救市措施，其最基本的出发点都是“救需求不救房价”，房地产企业资金问题直接获得解决的希望已经化为泡影，未来较长时间之内，房地产行业资金紧张的形势依然无法改观。

　　在他看来，楼市的回暖并没有那么乐观，关键要看房价调整何时能到位，能符合居民购买力。

　　李文杰同样对楼市回暖不乐观。在他看来，如果到2009年一季度末能出现房地产市场稳定就已经相当不容易，“至于回暖，很有可能整个2009年都难以实现。”