编者按：
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理念一新天地宽，对于进入新发展阶段的中国经济来说，创新是引领发展的第一动力。
证券市场的先行者们通过金融制度创新、产品创新，进一步提高金融交易效率、优化金融资源配置，助力进一步提高直接融资规模；普惠金融的践行者们通过提升金融服务的覆盖率、可得性、满意度，满足人民群众日益增长的金融需求；金融科技的拓荒者们将金融服务渗透到传统服务难以触及的人群，以数字普惠金融促进经济社会充分且平衡的发展。
中国创投业，从星星之火到遍地开花、从艰难中摸索到行业蓬勃发展、从小众市场到各方关注。以创投为核心的深圳市创新投资集团，专业化基金和多元化基金两条线不断扩充丰富，资金管理规模从最初的7亿元，到如今掌管超过4200亿资本；管理150只私募股权基金，13只股权投资母基金,19只专项基金，已投资创投项目超过1420个，累计创投项目投资金额约823亿元，其中212家投资企业分别在全球17个资本市场上市，在投资项目数量和上市数量上稳居国内创投行业第一位。
南方财经《金融创新在广东》系列报道，对话深创投副总裁蒋玉才，讲述在国家房住不炒政策下，创新不动产基金模式，探索租赁住房市场平稳健康发展的长效机制。
南方财经：深创投的租赁型住房投资基金，当时启动的初衷和出发点是什么？
深创投 副总裁 蒋玉才：
深圳租赁住房基金的推出，契合了我们国家整个房地产市场的发展方向、深圳市政府引导基金的职责要求，以及深创投本身业务发展的逻辑，这三个方面是相互吻合的。
第一，从中国住宅市场的发展规律上看，我们几乎是从完全的计划经济下的政府保障为主，过渡到几乎是完全市场化的开发建设为主。党的十八大以来，我们对住宅本身性质的认识更加深入和完善。中央再三提出要住而不炒，住宅是用来住的，不是用来炒作的，要在完全商品化开发的市场之外探索满足广大人民群众居住需求的途径和方式，控制房价的过快上涨。
深圳市委市政府在2016年决定成立人才安居集团，推出具有深圳特色的人才安居保障住房体系，符合国家对整个房地产市场发展规律的认识，也符合国家未来发展的方向。未来的房地产市场将会形成以商品化住房为主，保障性住房为辅的一个综合的体系，有些地方保障性住房占据更大的比例，这才是一个健康的房地产市场发展的系统化的体系，这是大的背景。
深圳市人才安居集团是深圳市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，“为人才 建好家”是深创投集团联合深圳市人才安居集团设立“深创投租赁住房基金一期”的初心和使命
第二，2015年，深圳市成立了总规模为1,000亿元的政府引导基金，市委市政府对引导基金提出4个方向的职责和任务，包括支持创新创业、新兴产业、基础设施以及民生事业。
对前两个方向即创新创业和新兴产业的支持，是通过一般的股权投资市场投资，在这两个方向上，深圳市引导基金几年来的努力取得了很好的成绩，在全国都取得了较好的反响，对深圳市新兴产业的发展、创新创业的发展也起到了很好的推动作用，获得了各界的好评。
对于基础设施和民生事业的投资，因为它和传统的股权投资存在较大的差异，我们一直在探索寻找好的突破口。在这个过程中，我们提出了深圳市引导基金参与人才租赁住房基金的设想。设立人才租赁住房基金主要的障碍和关键在哪里？
大家都知道整个住房租赁市场租金回报率很低，一般的商品住宅的租金回报率都在1-2%之间，人才租赁住房的租金只有市场化租金的60%，因此一般来说租金回报率更低。深圳市政府引导基金的参与，对社会投资人给予适度让利，使得其他社会投资人的收益达到一个合理的水平，这样社会投资人才有参与的积极性。这与深圳市引导基金职责定位也是基本吻合的。
深圳市引导基金参与一级股权投资基金的组建，也是引导社会资金共同以基金的方式去支持新兴产业和创新创业的发展，在整个基金满足了当时设定的政策目标之后，在引导基金保证本身出资安全的情况下，引导基金的收益向社会投资人给予适度的让利和激励，这是整个政府引导基金投资体系的基础，也是我们当时能够成功设立第一期租赁住房基金的基础。
2018年12月13日，深创投租赁住房基金一期在深交所成功挂牌，深圳市、深交所与人才安居集团、深创投集团领导参加仪式
所以，我们提出的这个基金方案，经过深圳市政府多个部门的共同研究审议后获得批准并成功实施，做出了很好的尝试，可以说在全国率先取得了突破。很多地方都来借鉴或者学习这个方案，这是第二个背景。
第三个背景，就是我们国家的基础设施建设一直面临着后续投入不足的问题，单靠政府资金的投入，是无法满足整个市场需求的。国家相关部门采取了很多的尝试，前一阶段的PPP就是一个很重要的尝试，实践证明，在PPP推行的过程中，实际上仍有很多难以克服的障碍。
因此，近几年国家就借鉴境外成熟的不动产投资信托基金（REITs）的经验，率先推出了我们国内的基础设施不动产投资信托基金（REITs）。
2021年6月21日，深交所举办首批基础设施公募REITs上市仪式
我个人认为基础设施不动产投资信托基金（REITs）的推出，将会是中国资本市场继证券市场改革之后的又一个重大的突破。我们在这方面做了前瞻性的布局，具有专业的团队和丰富的行业经验，我们积极参与和配合国家相关部门不动产基金（REITs）的管理制度体系的建设，而且按照深圳市政府的部署，积极组织深圳市的国有企业参与首批试点工作。
最终，我们和盐田港集团推动的红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金（场内简称：盐港REIT，场外简称：红土创新盐田港REIT，基金代码：180301）在深交所成功公开发行上市，是全国首批9只基础设施REITs之一，在二级市场也获得了高度的认可。目前，我们也在积极推动租赁住房领域的基础设施REITs试点工作，希望能够为探索建立租赁住房长期稳定发展的长效机制做出更大贡献。
2021年6月21日，深创投集团与盐田港集团共同推动的盐港REIT作为全国首批9只基础设施公募REITs之一成功上市
南方财经：目前这个基金运行情况怎么样？发挥了哪些社会价值？
深创投 副总裁 蒋玉才：
第一，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）是一个新的资本市场产品，还有一个通过试点不断探索和完善的过程。从本质上来说，是一个风险偏低、收益中等的投资产品，我认为，首批9只产品本身的表现并不是特别重要的，更重要的是它们为中国基础设施REITs产品的推出奠定了一个良好的发展基础，让相关的政府部门能够建立起一套完全适合基础设施不动产基金内在特点的监管体系和管理制度，这是最重要的价值。
第二，不动产基金（REITs）的推出，不仅为我们国内庞大的基础设施的建设提供了一个新的资金来源，更为我们广大的社会投资人提供了一个新的投资渠道。
由于不动产基金（REITs）所对应的是优质的资产，而且有合理的收益，这个收益相对来说是比较容易核查和确认的。
因此不动产基金（REITs）产品非常突出的特点，就是风险偏低、收益中等，并且随着整个经济社会经济的发展，收益率还存在不断提升的可能，这也是我们盐田港仓储物流REIT发行上市后在二级资本市场依然有超过40%上涨的内在原因。盐港REIT发行定价对应的收益率略高于4%，经过二级市场的价格上涨，它的收益率下降到了百分之二点几、百分之三左右，但是随着整个社会经济发展水平的提高，底层资产的收入未来还是有提升空间的，收益率还是有可能再增长到4% 、5%的，这也是社会投资人在二级市场上看重它的内在投资价值，继续去进行投资的一个重要原因和逻辑所在。
南方财经：在金融创新领域，深创投的不动产基金的创新亮点体现在哪里？
深创投 副总裁 蒋玉才：
不动产基金的创新亮点实际上非常独特的。
深创投作为国内优秀的投资企业，对标国际的黑石，我们字号叫红土。在对标黑石的时候，我们发现我们的资产管理规模是4000多亿人民币，黑石是4000多亿美元，但是深创投的主要业务都主要集中在股权投资上面，而股权投资业务在黑石总的资产规模里，实际上只占1/3左右，另外的2/3有一部分是偏固收性质的金融产品，还有1/3就是不动产基金。固收产品和不动产基金共同的特点还是风险偏低、收益中等、相对可预期，这也是我们广大的社会投资人的普遍心态，有很好的风险承担能力和投资意愿的投资人毕竟是少数，广大的社会投资人更愿意投向预期收益相对可靠、风险较低的产品。
REITs的推出，既是迎合了国家基础设施领域庞大的资金需求，也是迎合了广大的社会投资人的投资需求。所以我再三强调，这个创新将会是比证券市场企业股权IPO更加庞大的、重要的一个市场。
这里根本的逻辑在于，证券市场股权投资主要是把优质企业的股权证券化，由私募到公募吸引广大社会投资人的投资，用社会资金支持优质企业的发展和成长。不动产基金（REITs）也是把优质不动产资产证券化，同时吸引社会投资人的加入，带动广大的社会资金来推动不动产领域的资产的建设。
当然，目前我们国内把REITs试点资产类别限制在了基础设施领域，这也是非常必要的，毕竟我们整个REITs的监管体系和管理制度都处于一个探索的过程中。在基础设施领域率先推出不动产基金（REITs），是一个很好的突破口。当然，我相信等监管体系完善之后，肯定会进一步拓展到其他的不动产领域。
假如推广到其他领域，会不会对房地产市场造成冲击，影响到房地产调控和房住不炒的政策？我相信如果大家充分认识到不动产基金（REITs）内在的投资逻辑之后，会认为REITs将是稳定整个房地产价格的有利工具，而不是一个炒作房地产导致市场价格无序增长的负面因素，但是这还需要一个过程去理解。
南方财经：深创投专注于创新企业投融资扶持，是中国资本规模最大、投资能力最强的本土创业投资机构。请您介绍一下目前深创投管理的资金规模和结构。
深创投 副总裁 蒋玉才：
深创投以一级市场股权投资为主业，这么多年来取得不错的成绩，也得益于专业和专注。我们专注于一级市场股权投资，包括早期的天使基金， VC基金，后期的 PE基金，以及进一步的母基金、并购基金等，目前管理资本规模4200余亿元，其中有1,000多亿-1,500亿左右是纯粹的一级市场股权投资基金，此外还有包括深圳市政府引导基金在内的多支母基金，以及多元化业务的不动产基金，公募基金等。
南方财经：深创投在去年（“十四五”开局之年）投资成绩单如何？
深创投 副总裁 蒋玉才：
深创投去年克服了疫情冲击等不利影响，取得了非常好的成绩。
我们投资了240多个创投项目，总投资金额约160亿元，投资金额相比前年增长超过60%，集团收入和利润水平获得了很好的增长，也获得了行业内的很多奖项。
深创投是本土背景的股权投资机构，从成立之日起就以硬科技投资为主，我们一直坚持投早投小，投一些有特殊研发能力、特别是门槛较高的企业，通过他们本身内在的研发驱动来创造成长空间和利润空间，并通过合适的资本市场实现退出。科创板和北交所专精特新板块的推出，为深创投坚守的投资理念和硬科技投资方向带来了机遇，所以在目前的资本市场退出形势下，深创投取得了比其他一些以外资背景为主的机构更好的业绩。
当然，一些外资背景的创投机构，依靠美元或者美国市场的退出经验投资了一批互联网企业，互联网领域他们更有优势。但在硬科技投资方面，深创投取得了更好的成绩。
南方财经：深创投在专精特新领域的投资情况怎样？新的一年，也就是今年，“十四五”的第二年，深创投将有哪些布局和计划？
深创投 副总裁 蒋玉才：
新三板设立的时候，深创投也积极组织设立了投资新三板的基金，我们投资的方向一直是以科技企业为主，以中小企业为主。我们今年把投资重点转向了to B端的技术创新，就是以面向企业服务的技术创新为主。
(来源：21世纪经济报道)
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