房地产金融CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院于2020年在上海发起创办，CFO50论坛坚持以产业实践为底蕴、专业创新为驱动，持续密切关注国内外金融环境、政策对房地产企业的影响。CFO50论坛由年度峰会、专题研讨、闭门会议、企业参访、老友会等多种形式构成，并紧扣时事，定期邀请行业大咖针对房地产行业动态趋势进行专题访谈。
| |||||||||||||||||||||||||||
2021年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要中也明确提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。各大城市也在政策和地方省市现状的基础上，纷纷出台有地方特色的城市更新相关规划政策。
2021年11月4日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》(以下简称《通知》)，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，自2021年11月开始，为期2年。重点开展三个方面工作：探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。为此，房地产金融CFO50论坛理事会秘书处连线上海交通大学上海高级金融学院访问教授、美国康奈尔大学约翰逊商学院讲席教授、美国房地产学会不动产资产管理期刊主编刘鹏进行专访，听取其对城市更新的分析和建议。
刘鹏教授认为：
一、城市更新的解读
城市更新是城镇化进程中的一个动态持续的过程，当城市规模不断扩张、人口数量不断增加以及相应城市文化的产生，当城市内过去的基础设施不足或难以支撑现如今乃至将来经济发展所需时，变革所带来的城市更新也应运而生。
城市更新应建立以政府引导、市场运作、公众参与的可持续发展模式，需要充分引入多方参与，通过采用比如证券化的方式，来使流动性较差的不动产变成流动性较强的金融资产，以实现资本的良好引入及运作，从而推动城市更新的工作。
未来的城市更新不是传统意义上的房地产开发，而是建构在长远规划基础上的城市更新，意味着产业链的持续重构，形成政府、投资机构、资管方和运营方，四方主体串联的整体业务链条。
二、城市更新要求房企转变发展模式
在去房地产化的城市，原来高周转高杠杆的发展模式已成为历史，未来将以新的资本创新、资产长久增值为基础，以运营的方式达到可持续发展。城市更新可以提升核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。房地产存量时代下，提升运营能力，精细化管理尤为重要。
对于开发商来说，应当转变职能，用匠心管好每个项目，这就要求采取长期稳定的管理模式，通过长期持有物业来实现增值收益，这就区别于以往开发建设模式，以往开发商开发完毕即撤场，对开发项目的管理基本是疏忽的，而参考世界其他国家比如美国、欧洲的主流做法，房地产开发商的开发周期和管理周期是相当长的，这就要求当前的房企应当转变发展模式，从高周转的发展模式往长远稳健的模式转变，回到初心，充分考虑物业的建设标准、节能环保、人的互动、改造与修缮等方面并需要留足更新改造的资金以实现长期持有经营的目的，实现可持续发展。
三、城市更新的建议
政府角度
在规划的过程中，不应该是政绩主导的，而应该做好长远统筹，同时考虑到社会资本对盈利的考量；需要依托自身的动员能力，搭建良好的金融顶层设计，来利用社会资本，像REITs和类似的资产支持计划，不仅能够推动基础设施和房地产的发展，也为资本的良性退出提供通道。在管理的过程中要考虑到市民的需要，即注重改造更新的文化属性，让城市更新不仅是客观上的让城市变得更新，还能在根本上更能满足人的需求，使一些历史的、文化的部分得以规划和保留。
开发商角度
应当作为城市的运营商，长远布局并积极承担社会职能，让地产开发与城市规划相辅相成。
CFO50论坛安永观点
随着我国城镇化水平不断提升，城市开发建设方式逐步由粗放型外延式发展向集约型内涵式转变。“十四五”时期明确提出：实施城市更新行动，推动解决城市发展中的突出问题和短板，提升人民群众获得感、幸福感、安全感。从政府到社会各界开始关注并实施城市的有机更新与发展，预示着中国城乡发展的新阶段到来。城市更新不同于房地产开发也不是旧城改造，需要解决城市发展中包括产业、文化、环境、设施、居住等在内的众多问题，是一门复杂的系统性学科。在新的历史时期国家对城市更新有一个新的战略，做到“提质增效”的意义在哪？
- 我国的城市化水平已经突破60%，从以农业人口为主转变为以城市人口为主，城市发展进入提质增效的重要时期；
- 城市变得更加重要，是我国经济社会发展的主引擎，也是扩大内需的主战场；
- 提质增效是推动解决城市发展中的突出问题和短板，提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重大举措；
- 城市提质增效对推动转变经济发展方式具有十分重要的作用；
- 城市提质增效有效衔接国家区域协调发展战略和乡村振兴战略，形成完整的国家空间发展战略体系。
同时我们也应该明确当前阶段实施城市更新行动的意义。
第一，实施城市更新行动是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。当前我国的城市建设，已经从关注增量扩张向存量优化转变，从过去解决“有没有”向现在解决“好不好”转变，评价的目标、诉求、标准都发生了变化。现在关注的是布局的调整和品质的提升。
第二，实施城市更新行动是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。过去某些城市在文化中心建设中，往往采用单独选址、集中建设大型文化场馆的方式进行宏大叙事。盲目崇拜外来文化，缺失文化自信，与当地文化毫不相干的 “歌剧院”甚至一度成为标配。新时期下的城市更新行动要避免这些误区，将文化设施融入城市生活，告别对明星地标建筑的推崇，实现公共文化建筑与街区共生、产业与街区共兴、多元市场主体共荣、街区与居民共享。
第三，推动城市开发建设方式转型，从而促进经济发展方式转变。过去的城市开发建设绕不开房地产，房地产以土地增值为核心，以融资开发为手段，以最终的商品房消费来支撑，呈现高投资、高周转、高回闭环。进入到存量更新时代不能再沿用原来的模式，那么怎样通过更新，让既有空间价值得到提升？怎样推动城市运营、增值服务来支撑？城市更新和过去的开发方式相比投入大、周期长、回报低，还有很多方面值得我们创新和探索。
第四，实施城市更新行动能推动解决城市发展中的突出问题和短板，是提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重大举措。通过更新能解决老百姓关注的城市弊病和环境问题，让大家的生活更加舒适、愉悦。
以人为核心的新型城镇化是行业规模持续基础，城市群、都市圈将成新一轮发展高地。在人口红利减少、城市化进程推进下，各大城市正在掀起新一轮的更新浪潮，而伴随着传统房地产发展方式改变、房企轻资本化转型下，存量房地产行业将迎来新的机遇，只有不忘初心，秉承精进管理的理念，勇于承担社会责任，才能成为城市更新浪潮中的弄潮儿。
房地产行业新时代、新开局、新常态下，带来了新的机遇与挑战，我们就应该用新格局、新思想、新方法去迎接未来。安永致力于建设更美好的商业世界，将携手行业伙伴共同推进房地产行业的可持续发展！
本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。
京公网安备 110105001605号