上市后首不派息！SOHO中国净利降三成，六大支柱出租率全面下滑

从“销售”向“自持”物业转型的过程中，SOHO中国营收已下滑多年，时至2019年更是增收不增利，8大支柱项目中，有6个出租率下滑，其中望京SOHO出租率降幅达12个百分点

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研究员 王彦强

在一路“卖卖卖”之后，SOHO中国有限公司（下称SOHO中国，0410.HK）俨然成为了一家收租型公司，在出售物业收入占比较小的2019年，其净利润显得有些不太乐观。

年报显示，2019年SOHO中国实现营业收入18.47亿元，同比上涨11%；毛利15.1亿元，同比上涨18%；实现年度净利润13.2亿元，同比下滑32.27%。

就以上数据来看，SOHO中国虽然营收还在增长，但净利润已下滑三成，而一直被市场广泛关注的共享办公项目——SOHO 3Q，其具体运营数据依然未在年报中披露。

从具体项目来看，SOHO中国的租金收入主要来自于北京和上海地区的8个SOHO项目，而《投资时报》研究员注意到，在这8个项目中，有6个项目的出租率下滑，其中，望京SOHO出租率降幅达12个百分点。

此外值得注意的是，该公司自2012年进行业务转型以来，营业收入便有所下滑，近五年营业收入一直在20亿元以下徘徊。

近期，市场有消息称，全球最大房地产私募基金公司黑石集团拟与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元，约合每股6港元。

对此，SOHO中国回应称，“公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性”。至于前述进入投资者将如何对SOHO中国股份作出要约，目前尚无定数。

截至2020年4月1日，SOHO中国报收于3.92港元/股，近一年股价涨幅不菲，约达30%。不过较其于2020年3月12日创下的4.8港元/股年内高点，下降18.3%，市值为200.2亿港元。

“六大项目”出租率集体下滑

SOHO中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁及物业管理。在2019年18.47亿元的营收中，租金收入占比超过99%，达到18.33亿元；出售物业单位的收入仅1433.5万元，占比不到1%。

分项目来看，SOHO中国的租金收入主要来源于北京和上海的8个SOHO项目，分别为北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO、银河及朝阳门SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

从出租率来看，北京地区的4个项目均有所下滑。其中，前门大街项目出租率为95%，同比下滑5个百分点；望京SOHO出租率为86%，同比下滑12个百分点；光华路SOHO出租率为87%，同比下滑8个百分点；银河及朝阳门SOHO出租率为94%，同比下滑3个百分点。

上海地区的出租率也不容乐观。SOHO复兴广场出租率为95%，同比下滑1个百分点；外滩SOHO出租率为78%，同比下滑9个百分点；SOHO天山广场出租率为97%，同比上涨2个百分点；古北SOHO出租率为67%（2019年2月开业）。

从以上数据来看，出租率最低的是古北SOHO，仅为67%；出租率最高的是SOHO天山广场，为97%。值得注意的是，除SOHO天山广场项目外，剩余项目出租率均有所下滑，其中，望京SOHO出租率降幅达12个百分点。

从租金贡献来看，望京SOHO贡献最多，为3.82亿元；其次为光华路SOHO贡献租金2.65亿元、SOHO复兴广场贡献租金2.33亿元、SOHO天山广场贡献租金2.07亿元。其他包括前门大街项目（1.11亿元）、银河及朝阳门SOHO（1亿元）、外滩SOHO（1.76亿元）和古北SOHO（9229.7万元）贡献租金均未超过2亿元。

截至2019年末，SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元，年度的投资物业评估增值约为11.68亿元。

SOHO中国近一年股价走势（港元/股）

数据来源：Wind

营收多年疲软 净利润下滑

事实上，从2007年上市至2012年间，SOHO中国曾获得快速发展，并逐渐形成了商业地产“开发+销售”的模式，其营业收入从2007年的69.53亿元上升至153.05亿元，同期年度净利润也从19.87亿元上升至106.47亿元。

然而，自2012年开始，SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转变为收租，营收也开始下滑。

据年报显示，2013—2018年度，SOHO中国分别实现营业收入146.2亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元和17.21亿元；实现年度净利润74.36亿元、41.51亿元、5.63亿元、9.08亿元、47.91亿元和19.49亿元。

直至2019年，SOHO中国实现营业收入18.47亿元，同比上涨11%；年度净利润达13.2亿元，同比减少32.27%。

从以上数据可以看出，SOHO中国营收有所下降，近五年收入一直持续在20亿元以下徘徊。而《投资时报》研究员梳理发现，该公司年度净利润大幅增长的年份也都与出售资产有关，以2018年年报看，SOHO中国50亿元出售凌空SOHO所获9.87亿元利润被录入当期报表。

另外，2019年年报中，SOHO中国明确表示“董事会决议本年度不派发末期股息”，而《投资时报》研究员注意到，这也是该公司上市以来首次表示不派息。

据了解，从2007—2017年度，SOHO 中国始终保持相对较高的派息率，可2018年，股息支付率突然下滑至8.08%，直到2019年干脆不派息。

业内人士表示，此次SOHO中国不派息或与此前传闻黑石集团私有化收购有关。需要注意的是，SOHO中国董事长潘石屹、CEO张欣夫妇合计持有SOHO中国63.93%股份，是该公司的大股东。

据不完全统计，SOHO中国近年来已累计出售资产收入近300亿元，超过其目前市值。

此外，该公司年报指出，截至2019年12月31日，SOHO中国的总借贷共计约180亿元。其中，约16.32亿元将于一年内到期，约9.86亿元将于一年以上二年以内到期，约39.24亿元将于二年以上五年以内到期，约114.57亿元将于五年以上到期。