疫情下的商业地产：全国客流锐减33亿人次 80家房企减租50亿效果存疑

3月30日讯（蔡宏志）客流量减少、商铺关闭、空置率上升、租金下滑……新冠疫情黑天鹅下，“商业地产遭受到了重创。”一向对行业十分乐观的全联房地产商会商业地产委员会会长王永平对媒体发出这样的哀叹。

哀叹背后是一连串有些令人“触目惊心”的数字：客流量预期锐减33亿人次，部分业态停业率达到七成，品牌商家销售额降幅最高达到90%，超过16%的商户表示“有关店打算”……

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在此“重创”之下，商业地产企业纷纷开启“自救”之路：减租输血中小微企业，以确保商场活力；试水直播、小程序、远程办公等线上营销管理手段，以提升销售额缓解资金压力；着力发展社区商业，以谋求业务转型。

尽管业内对上述“自救”举措的最终效果仍莫衷一是，但可以预见的是，随着全面复产复工以及未来可预期的“报复性消费”热潮，商业地产行业正在迎来缓慢复苏。

重创：客流锐减33亿人次 销售额最大跌幅90%

新冠疫情下，以线下营销和人流聚集为主要特点的商业地产，无疑成了受冲击最为显著的地产业态。根据全联房地产商会商业地产工作委员会发布的《中国实体商业客流桔皮书》测算，自1月20日以来，全国购物中心客流与基于未发生疫情情况下的预测值相比，大幅下降，疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减33亿人次。

同时，空置率上升、租金下滑的趋势也几乎成为定局，进一步侵蚀着商业地产的利润。第一太平戴维斯提供的广深地区写字楼数据显示，2020年广深写字楼成交金额预计约180亿元，下滑23％，同时空置率仍将继续上升。

此外，根据高力国际对全国74个零售商业项目的调研，新冠疫情爆发后，全国线下零售商业市场成为业绩受影响的重灾区，整体客流损失至少达到八成，餐饮、零售、娱乐等停业率达七成。

具体来看，大部分品牌在1月23日后都经历了销售额的大幅下降，降幅最高的达到90%。而在疫情压力下，有16%的租户表示未来可能会关店，11%的租户表示要调整开店策略、控制成本。

在巨大的人流压力之下，很多商铺都经营困难，尤其是一些网红店，过去纯靠人流量赚利润。腾讯房产走访了解到，位于北京的龙湖长盈天街，几乎隔几天就有一家商铺要关门。3月22日晚，曾经在常营片区还算有名的“歪肚食堂”开始腾铺子，大甩卖店铺一些常用物品，这家店铺还请过网红大胃王到店做宣传。

减租：近80家房企减租超50亿 效果仍存疑

“商业地产商作为空间‘载体’与商铺‘内容’之间的关系更密切，因此，当疫情冲击到了商业客流、商业销售额的时候，商业地产最能够明白‘皮之不存，毛将焉附’的道理。”有行业专家如是说。

基于这样的考量，疫情期间，包括万达商管、华润置地、万科集团、佳兆业、星河控股、时代中国、美的置业、花样年、大悦城控股等大理主流地产企业，均推出了“免租”或“减租”政策，以期缓解商铺营运压力。据公开数据，截至目前全国已有超过80家房企减租超过50亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此发表评论称：“这些举措能够降低商户经营成本、防范商户流失，稳定了房企和租户的关系，也有助于后续商业地产的稳健发展。”

尽管如此，不少业内人士仍然直言，减租对于线下品牌门店的作用并不大。仅以上海为例，有媒体近期走访ipam、上海万象城、七宝宝龙城等多个仍在照常营业的购物中心，发现商场内普遍较为冷清。除超市仍人头攒动以外，多数商铺和柜台人流稀少，不少餐饮品牌门店更是直接闭门歇业。

减租或免租举措，对商业地产商或运营商的业绩也产生了相当的负面影响，红星美凯龙在其发布的免租公告中即表示，本次免租涉及公司2020年营业收入（租金及管理费总金额）约为人民币5.3-5.9亿元，对公司2020年归母净利润的影响约为人民币3.8-4.3亿元。

自救：线上+线下营销 试水直播、小程序等新模式

当线下营销场景受限于空间和人流，“线上+线下”的营销模式成为了商业地产运营企业在最短时间内能够找到的最有效的应对办法：线下扶持商户，保证正常运营，将疫情对商业地产的冲击降到最低；线上则通过试水直播、小程序、社群运营等新模式，多渠道宣传推广以增加销售。

当下火热的“直播带货”成为很多传统商业地产企业的新选择。据媒体报道称，今年的三八妇女节期间，上海老字号商场新世界即进行了一场长达38小时的直播购物，“由60家品牌、近百位厂方员工组成直播队伍，连续线上直播介绍300多种商品”。这场直播确为商场带来了相当的成效，“其线上线下销售总额比上周末增长了近10倍”。

而在深圳地区，则有近40家商户接入了腾讯智慧零售小程序。据介绍，商户可以通过该小程序进行“商品展示和推荐”，并为线下门店进行导流，而用户则可以通过小程序查看周边的各类商品服务信息。

仲量联行认为，上述类型的线上渠道在这次疫情中能够“有效助力缓和商家压力”。但戴德梁行发布的研报则谨慎指出，除了实体商业受到的直接影响外，由于缺少场景，线上商业同样受到波及。

转型：社区商业需求或将全面爆发

值得注意的是，相比商圈和各类商业综合体，社区商业在此次疫情期间发挥了重要作用。由于各地纷纷封闭社区，实行进出限制，社区商业成为不少地区居民采购的“唯一场所”。

国家统计局贸易外经司司长蔺涛近期发文称，与居民基本生活密切相关的“自助式零售业态受疫情冲击相对较小”。数据显示，今年1-2月份，限额以上单位超市、大型超市以及仓储会员店零售额同比分别增长1.9%、1.6%和9.2%。

行业机构对此分析称，疫情期间社区商业需求爆发，激活了品牌转型机会。对于开发运营社区商业的地产开发商而言，将租金让利成本，用于吸引优质主题商业运营商，来维系项目的可持续性竞争力，“是协助非核心商圈项目转型发展的最优选择”。