预计2019年营收和归母净利润同比增速均超过30%。结合克而瑞证券预测和Bloomberg的预测，我们预计22家[4]内地上市物管公司2019年营收合计约523.4亿元人民币，同比增速约36.0%，相较2018年40.7%的增速略有下降。营收平均值约23.8亿元，中位值12.9亿元。我们预计22家内地上市物管公司2019年归母净利润合计约64.9亿元人民币，同比增速约35.2%，相较2018年61.3%的增速也有所下降。归母净利润平均值约3.0亿元，中位值1.5亿元。
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注释[4]：相较之前一直提及的24家上市内地物管公司，我们在此处剔除了招商积余和华金国际资本。因为二者为借壳上市，变更过或即将变更主体，历年营收和归母净利润不可比，故剔除。下同。
从2019年同比增速来看，在管面积增速大于营收和归母净利润。我们认为这主要有三方面原因：第一，除了收并购外，物管公司在管面积提升还由于承接了大量的公建物业项目，这类项目物业服务价格较低，故未促使收入同比例增长；第二，随着物管面积的增加管理费用也相应增加；第三，物管公司的增值服务利润率仍处于波动状态，相关费用的提升导致在管面积的增长并未有效传导到净利润层面。
2020年预判
我们预计2020年物管行业将继续保持2019年的热度。物管公司上市潮将会继续。预计新上市公司合计在管面积将在3-5亿平方米之间。并购方面，我们认为2020年并购将继续延续2019年的活跃度，但是同时将更加趋于理性和谨慎。在业绩层面，我们预计24家上市内地物管公司2020年在管面积将达到31.4亿平方米，同比增长20.1%，低于2019年的增速，但仍会高于全国物业管理行业管理面积10-15%的增速。我们预计22家内地上市物管公司2020年营收合计约729.5亿元人民币，同比增速约39.4%，相较2019年的增速略有上升。2020年归母净利润合计约86.8亿元人民币，同比增速约33.7%，相较2019年的增速略有下降。
1. 预计2020年物管公司上市热潮继续
我们预计2020年物管公司上市热潮会继续。据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等公司已向港交所递交上市申请表，还有华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。我们估算拟上市内地物管公司2020年合计在管面积将在3-5亿平方米之间。
2. 预计2020年在管面积以双位数增速增长
预计2020年在管面积增速相较2019年略有放缓，但仍将高于全国物管面积增速。结合克而瑞证券预测和市场预期，我们预计24家上市内地物管公司2020年在管面积合计约31.4亿平方米，同比增长20.1%，低于2019年的增速，但仍会高于全国物业管理行业管理面积10-15%的增速。上市内地物管公司的集中度会有进一步提升。我们认为2020年在管面积增速相较2019年有所下降主要由于：第一，2019年雅生活服务和招商物业的两个大型并购提升了2020年的比较基数；第二，碧桂园服务和保利物业2019年在三供一业和公建方面的拓展显著，合计增加了约2亿平方米的在管面积。
3. 并购趋向谨慎
4. 增值服务继续探索
5. 预计营收和归母净利润仍将高速增长
投资建议
在物管行业加速整合的趋势下，我们认为只有具备规模的物管企业才会最终胜出。从基本面和规模效应等多维度考虑，我们首推碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）和彩生活服务（1778.HK）三家公司，分别代表规模性物管公司、推崇增值服务的物管公司和市场化的第三方物管公司。
1. 碧桂园服务（6098.HK）
碧桂园服务是当前市值最大的上市物管公司，其超过2.5亿平方米的收费面积以及从关联公司碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园控股”）所获得的支持保证了公司未来业绩的规模和可预测性。碧桂园服务在物业管理、地产领域丰富的资源有效地传达到业绩端。2018年碧桂园服务实现收入46.75亿元，归母净利润9.23亿元，同比分别增长49.8%和129.8%。2018年公司ROE为40.8%，高于2018年港股上市物业公司ROE均值24.6%。2019H1碧桂园服务实现收入35.16亿元，归母净利润8.17亿元，同比增长分别为74.4%和73.4%。
风险提示：碧桂园控股竣工未及预期，并购项目整合不及预期。
2. 绿城服务（2869.HK）
我们认为绿城服务无论从覆盖体量、定位高端物业服务标准，还是商业化等方面均为物管行业树立了典范，是基本面最优质的上市内地物管公司之一。
物业管理增长稳健，带来强劲正现金流。截至2019年6月底，绿城服务合约面积达3.91亿平方米，在中国物业协会2019年发布的《物业服务企业综合实力500强》中排名第二。公司聚焦高端物业，2018年含税每平米物管费高达3.35元/平方米/月，远高于香港上市物管公司2.19元/平方米/月的水平。
值得一提的是绿城服务是少数在物管公司中切实深耕园区增值服务的企业。2019H1公司引入“社区生鲜前置仓模式”，促使园区产品及服务收入同比增长86.0%；公司还打造了“四季管家服务”，促使家居生活服务板块收入同比提升了66.7%；此外，公司收购的Montessori Academy Group（以下简称“MAG”）已于2019年7月并表，管理层估算其于2019年并表1个亿的收入。
风险提示：市场外拓面临外部竞争受阻，增值服务未寻求到突破口。
3. 彩生活（1778.HK）
2019年9月和12月彩生活先后两次对管理层和董事会成员进行变动。花样年董事长潘军先生、首席财务官陈新禹先生被委任为公司的执行董事；开元国际物业总经理黄玮先生被任命为公司执行董事同时担任公司首席执行官；唐学斌先生被调任为公司非执行董事，辞任公司首席执行官，但仍将继续担任公司副董事长。我们认为彩生活在发展到拥有11.2亿平方米合作面积后重新审视其服务质量、复盘战略是必要的。在调整期内公司业绩增速可能会降低：我们预计2018-20年收入CAGR仅为3.0%，净利润CAGR为6.2%。公司当前股价相当于10.1x 的2019年PE和9.4x的2020年PE，低于市场平均值33x和23x，这对于一家拥有3.6亿平方米在管面积的物管公司而言，我们认为严重低估。
风险提示：战略调整失败。（来源：风物放远量）
(来源：SOHU)
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