明年年初，本轮房地产调整的周期基本告一段落，一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹，但是，房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零，投资房地产仍然要考虑机会成本的问题，但是，这些地方购房自住的其实过完春节可以关注市场的变化了。
文 | 马光远
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这两天，一个关于房地产行业刷屏的报道是：据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
报道里面特别提到我上一篇文章的一个观点： “未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。有些报道根据我的这个观点，甚至夸张地推算出，今年还有8000多家房地产企业倒闭。
在今年，近期，重庆市前市长黄奇帆也有一个相似的说法，他认为，“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”
黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”
他判断，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！目前中国全国有房地产企业10万多家（我在5年前统计的数据是13万多家，现在的工商数据是10万家左右，已经比以前少了3万家左右。），这意味着，未来有7万家左右的房地产企业消失。
对于我“只有20%的开发商可以活下来，80%的会死掉”，我其实在上一篇文章中说的清清楚楚。但现在看来，这个观点又被误读了。很显然，我说的80%房地产企业会死掉，是一种市场趋势，而不是这两年要发生的事实，更不是今年要死掉这么多。
有人认为我的这个说法太夸张，其实一点都不夸张，即使死掉80%，中国还有2到3万家左右的房地产企业，数量仍然是全球最多的，2到3万家的房地产企业，完全可以满足未来房地产市场的供给。
但是，相对于我的观点被误读，446家房地产企业破产究竟对市场的意义更是被误读。
我特别奇怪的是，房地产企业关闭破产这种每年都发生的稀松平常之事，为什么今年引发了大家巨大的关注。这不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”。
在市场下行的情况下，任何风吹草动都会引发市场的过度解读，不仅仅是房地产市场。
我要告诉大家的是，即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言，仍然属于正常范畴。
房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项目烂尾。
真正经营困难倒闭的并不多。
不能因为今年又400多家房地产企业倒闭，就据此认为房地产的寒冬到了，这是纯粹不懂房地产的表现。
对于未来的房地产行业，我在以前观点的基础上，再做几点解读：
第一、只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下，才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。
看市场的温度，要看头部企业，至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3，百强企业如果出现接二连三的倒闭，整个市场的温度可想而知。
今年除了极个别的企业，如亿银集团比较大，剩下的倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。
第二，房地产行业的兼并重组一直没有到来，这很奇怪。
一个行业发展到平稳阶段，告别高速增长之后，行业的洗牌和兼并重组将成为行业进行自我调整的主要方式。
一些企业在今年如此严厉的调控下仍然选择扛着，为什么？就是赌政策放松之后，行业会迎来新一轮的反弹，警报解除，春去春又来。政策跷跷板周期，让这些企业即使再困难，也会选择坚守，除非资金链已经到了断裂的边缘或者已经断裂的。
第三、一些企业对下一波房地产周期有严重误判，还沉浸在“白银时代”的美梦中。
我在之前的很多文章中，不断强调，中国房地产的下一个周期没有什么白银时代，任何房企赚钱的历史结束了，行业暴涨的周期也结束了，房地产行业的市场结构、盈利模式以及区域动态和过去的周期面目全非。
我倒是同意这个说法：不是房地产行业不好做了，而是你的房地产观念跟不上时代了。
第四、房地产企业仍然有退路。那就是，以价换量，彻底转变对市场未来发展的预期和思维。
我们预计，随着年底的到来，很多房地产企业会通过降价的方式冲量，年底整个市场应该会有全国性的一波降价潮促销。
从上个月国家统计局公布的70个大中城市的房价数据看，70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数已经超过了35个！
大家记住，当二手房价格环比下跌超过50%的城市时，意味着市场真正的转折点其实已经到来。这个时候，整个市场的实际价格已经调整了20%左右。
二手房价格的调整会推动新房价格的调整，新房的降价潮是可以推动大量的有实际需要的购房者入市的。
第五，今年房地产市场的调控其实也到了一个“拐点”。
今年前三季度，全国出台房地产调控措施415次，去年全年是450次，调控的严厉程度超过了预期。
但我认为，管理层对整个房地产市场有误判。因为下面人提供给决策层的数据肯定是假的，对市场本身的真实温度并不了解。
其实，从去年到今年整个市场本身的调整幅度很大，北京、上海二手房市场房价调整的幅度远高于统计局的数据，市场整体已经完全降温，房价上涨的预期基本已经打掉，房地产的预期已经完全逆转，除了少数一些补涨的或者房价整体仍然偏低的城市，大量的城市投资房地产已经没有太大的收益，也没有多少人炒房。调控如此严厉的意义并不大。
第六、对房地产企业而言，最大的风险是金融机构对房企融资的打压。
央行7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。
央行8月2日又发出通知：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续加强房地产市场资金管控。
8月25日发布第16号公告，10月8日起新发放商业性个人住房贷款中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。
如果监管层对房地产融资的态度不变，2020年，才是大房企最艰难的时刻。
我过去劝一些开发商认清形势，对市场下一波周期要有正确的认识，但过去多次冒险的成功已经让他们很难听得进去风险的提示。
即使灰犀牛已经冲到了眼前，他们也以为那不过是一个没有危险的雕塑而已。很多企业死掉，并非因为真的困难，而是太牛逼牛逼死了。
第七、房地产高杠杆时代结束了。
中国房地产企业的行业负债率在70%以上，负债率超过80%的企业比比皆是。
这是过去房地产高增长时代的主流玩法，但这种玩法本身需要很高的周转，需要“日光盘”等来配合，一旦去库存速度慢下来，一旦房子卖不出去，立即就会面临生死存亡。
我对中国房地产企业前10名里至少有两家企业资金链断裂一直看好，现在他们仍然活着，已经是奇迹了。
第八、购房者怎么解读这个信号？千万不要以为房地产不重要了，我之前反复强调，房地产作为中国支柱产业的地位至少在我们活着的时候不会改变！
这个残酷的事实要接受。也不要以为管理层会永远打压这个行业，这个行业的冷暖牵动着中国经济的各种神经，一下子把这个行业打垮对中国经济的伤害比中国经济被这个行业绑架了要严重的多，最理性的选择就是用时间换空间，而不是人为打破博弈的平衡。
我的预判没有改变，那就是，明年年初，本轮房地产调整的周期基本告一段落，一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹，但是，房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零，投资房地产仍然要考虑机会成本的问题，但是，这些地方购房自住的其实过完春节可以关注市场的变化了。（来源：光远看经济）
(来源：新浪)
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