仲量联行陈玲玮：旅游业前景乐观 未来会有更多非主流酒店投资者

9月5日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道、南开大学旅游与服务学院联合主办的“2019亚洲旅游产业年会”在上海宝华万豪酒店举行。仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮出席会议并发表“2019酒店市场投资展望”主题演讲，对亚太区酒店投资市场提出了三点展望：投资收益率会经历调整；越来越多的非主流酒店投资者进入酒店资产投资市场；酒店品牌将走向重资产战略。

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陈玲玮表示，2018年全球酒店交易总额达到680亿美元，与2017年基本持平。这是因为去年全球经济稳健发展，而各国旅游人数也持续增长，投资者对酒店市场还是保持非常乐观的情绪。美洲是全球市场占比最大的酒店投资市场，主要是因为在美国机构投资者较为活跃，占比54%，与前年同时期相比增长了29%。在欧洲、中东、非洲，投资交易额同比下降了7%至229亿美元，主要原因是英国脱欧不确定性影响了投资者对这个区域的信心。亚太区酒店投资下降了39%，主要原因是在2017年融创收购万达文旅城资产包的交易，这种类型的特殊案例在2018年没有出现。

陈玲玮在演讲中提到，“在门户城市酒店机会的稀缺环境下，投资回报率其实已经压缩到甚至低于美国和欧洲的一些城市。新加坡和东京的回报率虽然只是在3.5%到4%的水平，但贷款利率其实较低，投资者还是能争取到100到150基点的正回报。上海、北京目前的投资收益率低于现在的贷款利率，主要是因为许多国内的酒店交易还是涉及到把老酒店改造成其他的业态，因此投资人还是在考虑未来现金流的状况。除此之外，中国房地产成熟度有待提高，所以大部分的境内投资者更看中物业升值这一块。但我们认为随着中国市场越来越成熟，投资者更多元化，投资回报率在中国会有一个走高的趋势。”

截至今年8月亚太区酒店投资交易已经达到50亿美元，其中超过70%的交易是来自日本、中国和新加坡。今年资产包交易较少，主要还是一些大型的单体酒店交易为主，这也有助于提高每间客房售价的单价。今年完成的三大单体酒店交易包括5.6亿出售的东京台场希尔顿酒店；以4亿出售的北京翠宫饭店；2.6亿出售的新加坡来福士。陈玲玮透露：“据我们了解，日本、新加坡、韩国等还有几笔大宗交易在酝酿中，预计今年年底能够完成。因此我们认为2019年的酒店交易量即使不会超过2018年的95亿美元，也会基本持平。”

在国内方面，中国内地酒店交易市场在近几年以才开始活跃起来。2015年中国见证了仅仅5笔大宗酒店交易，总交易额仅50亿人民币，2016年开始慢慢增加，2017年我们看到中国见证了国内最大笔的酒店交易，富力190亿收购了万达73家酒店资产包的交易。中国长租公寓市场也在新兴崛起，带动了许多酒店改长租公寓的交易。

在亚太区2019年上半年的酒店投资总额中，中国贡献了25%，绝大部分的酒店交易集中在北京和上海。

陈玲玮表示，2019年开始，投资者在预测亚太区酒店收入增长空间时会谨慎一些。其次，由于大量的资金有待配置，加上旅游业的前景比较乐观，相信越来越多非主流的酒店投资者，如私募基金和一些保险基金将会开始在亚洲寻找投资酒店的一些项目，以满足他们收益的要求。由于在整个酒店行业的竞争比较激烈，一些酒店品牌在开拓核心市场的时候，会走向重资产的策略，来设立他们的旗舰店。