外资青睐中国商业地产 去年投资激增62%

证券时报记者 吴家明

商业地产的供应是否过剩，成为近年来市场关注的焦点。不过，外资在2018年却悄然席卷中国商业地产市场。

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商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币(约合91亿美元)，创下自2005年以来的最高水平。其中，上海占据了半壁江山，而黑石集团和新加坡开发商凯德置地成为最大的两个买家。

近日，凯德集团宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易完成后，凯德集团在新加坡和中国的管理资产将分别增长40%和9%，其在中国的资产价值将达到482亿新元，占比集团管理资产的41%。更有消息指出，凯德集团将与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。收购完成后，凯德在中国12个一二线城市将拥有或管理25个办公楼项目。

外资在上海商业地产领域的大宗交易“风生水起”，而在深圳，高力国际公布的数据显示，去年前11月深圳共录得16个大宗交易记录，总交易额200亿元左右。戴德梁行的数据显示，与北京、上海和广州相比，外资在深圳大宗交易的占比较少，2018年外资的占比仅为2.6%。据悉，2018年上半年福田中心区国际商会中心4个楼层的成交，成交额仅为5.2亿元，但此次交易被许多机构视作深圳近年来真正意义上的外资机构投资者进入深圳市场，具有标志性意义。

此外，3年来一直未发生交易的深圳零售商业地产，在2018年首次出现整栋成交。亚洲最大的房地产投资信托基金领展斥资约74亿港元（约合65亿元人民币）购买深圳怡景中心城。公开资料显示，怡景中心城位于深圳市福田中心区，商业面积近12万平方米。按照高力国际的测算，零售物业是收益率最高的物业类型之一，平均可达到5%。

值得注意的是，由于养老基金和主权财富基金追求稳健的收益，不偏好风险且投资标的较大，因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。此前，来自加拿大养老基金投资公司（CPPIB）表示投资中国的资金达到170亿加元，占其全球投资的4%，未来其投资中国的比例还会不断提高。龙湖集团也在去年7月宣布，与CPPIB共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

其实，从全国范围来看商业地产正在出现过剩，存量改造和提升等现象。在去年年底发布的《中国商业地产市场年报》中，中指院指出，2018年的中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年商业地产在投资、新开工和销售面积均出现同比下降，这预示着商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。

有分析人士表示，国内投资者对于商业市场其实也非常活跃，但由于去杠杆的原因，融资杠杆上升以及融资难度加大，外资的优势就体现出来了。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这两年商业地产似乎又有新的市场信号，尤其是大城市的商业地产投资机会依然较大。对于一些外资机构来说，过去几年地产投资力度不大，部分机构还出现抛售项目的做法，所以资金面相对宽裕，加之商业地产证券化的金融政策支持，这样也会带来商业地产投资的上升。