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越来越多房企开始“断腕”求存，华侨城就是其中频繁抛售资产的一个。
据北交所披露信息显示，11月6日，深圳华侨城正式挂牌转让深圳华侨城消防安装工程有限公司100%股权。转让底价为819.41万元。该公司持股人为深圳华侨城房地产有限公司，持股比例为90%。
披露的财务数据显示，该公司经营状况不佳，截至今年9月30日，公司营收为35.17万元，净利润亏损47.03万元，负债总计836.34万元。
剥离不良资产“瘦身”
事实上，10月份以来，华侨城已挂牌转让多家公司股权。
值得玩味的是，去年下半年期间华侨城也曾上演过频繁抛售的戏码。2017年，8月-11月期间，华侨城分2次出手北京丰台地王，变现108.6亿元；11月13日，华侨城亚洲发布公告，公司以13.95亿元出售重庆公司51%股权；11月14日，深康佳以69.8亿元的价格转让康侨佳城项目70%股权。北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地的股权转让和南京华侨城、南昌华侨城的股权，这为华侨城带来了近200亿的现金流入。
这些被华侨城抛售的资产中，有拆迁难度较大的旧改项目，包括上海的1个项目和深圳的2个项目，这些项目虽然前景可观，但变现周期较长；有去化周期较长的项目，无论是因为限购政策导致去化较慢的上海商住项目和海南项目，还是本身区位并不理想的安仁、泰州等项目，被出售同样是因为周转较慢。还有资产本身盈利不强或者规模较小，且与华侨城主业关联性不强的产业，比如目前正在增资的英大证券以及陷入亏损的华力包装、深圳华侨城消防安装工程有限公司。
华侨城这一行为让外界得以窥见其目前现金流承压的窘境，甩卖资产弥补流动资金 “回血”的意图也昭然若揭。
为文旅地产“增肥”？
华侨城剥离不良资产，究竟是为其文旅战略调整做前期铺垫，还是国资委对央企负债率要求所致？
有业内观点认为此举是国资委对国企、央企的资产负债率考核要求所致。公开资料显示，国资委对央企资产负债率规定为工业企业不得超过75%，非工业企业不得超过80%。而今年年初，在去杠杆的背景下，国资委对国有非工业企业资产负债率的要求应在65%左右。2018年上半年，华侨城的资产负债率为73.28%。
对此，华侨城内部并未做出正面回应。但另一个事实是，抛售资产的同时，华侨城还在不断拿地，且普遍为文旅项目。
10月10日，华侨城以底价拿下深圳市宝安中心区2宗商业用地；10月16日，华侨城和湛江市签订了全域旅游开发合作协议，准备在5年内投资不少于500亿元。据不完全统计，截至目前，华侨城以“政商合作的模式”在文旅项目上跑马圈地，已布局了50个城市，投资总额近万亿元。
此外，在今年上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，成功获取了济南章丘项目、天津西青+精武项目、杭州丁桥项目、重庆悦来项目、蓬莱尚岛项目等一批优质资源，夯实了土地储备，扩大了市场布局，支付地价款127亿，支付股权投资款74亿，获取了10块土地项目。此外，近日在全域旅游方面，华侨城也先后与湛江、东莞等地签订了合作协议。
根据华侨城2017年财报显示，2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比减少274.85%；投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，同比下降25.64%。华侨城在财报中指出，经营活动产生的现金流量下降，是因为公司通过土地招拍挂获取了大量土地，支付了300多亿元的土地价款。
尽管如此，其文旅项目发展也并非顺风顺水。
2018年半年报显示，上半年华侨城旅游综合行业实现营业收入46.75亿元，同比减少27.31%，房地产行业实现营业收入为98.97亿元，同比增长39.05%。
在其剥离的亏损业务中，也出现了文旅地产项目。华侨城集团在10月16日转让的海南华侨城实业有限公司100%股权就是这样的地产资产包，这个资产包的抛售意味着华侨城文旅项目一定程度受挫。该公司在6月还曾与文昌市签约三个项目，但由于负债严重，被华侨城集团挂牌出售。财报显示，截至三季度末，其负债24.66亿元，净资产为4735.58万元。业内人士表示，由于海南全域限购，负债房企经营压力显而易见，因此被出售整合也在预期内。
文旅产业重资产投资模式、成本回收周期长，需要大量资本输血，地产业务不能提供足够现金流反而加剧了华侨城的资金压力，剥离大量不良资产似乎是不得已而为之的选择。
债务包袱重，轻装上阵难
的确，近几年华侨城持续加速布局文旅项目，重资产运营模式需要的大量资金让华侨城背负了沉重的债务包袱。截至9月底，华侨城的负债总额高达2035.47亿元，其中包括短期借款规模157.25亿元，长期借款747.64亿元，应付债券129.65亿元。
据易居克而瑞2018年前三季度房企销售排行榜显示，华侨城仅销售210.2亿元，排名78位。而2000多亿的负债规模，在上市房企中大约排在前十位。相对其销售规模和行业排名而言，这一负债规模相当高了。即使扣除预收账款403.88亿元，华侨城负债总规模依然高达1631.59亿元。
据华侨城公告显示，2018年前5个月，华侨城累计借款余额从637.46亿元上升至891.27亿元，新增借款253.81亿元，在扩张战略下，华侨城未来借款余额有进一步上升的趋势。截至目前，公司累计发行95亿元公司债券用于偿还银行贷款。
财报数据显示，华侨城近两年经营性现金流净额均为负值。2017年为-77亿元，2018年上半年为-92.45亿元，且华侨城2018年上半年资产负债率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。
由此可见，华侨城集团想为文旅地产持续输血，砍掉短期难以变现的资产轻装上阵，固然能解燃眉之急，但对于资金沉淀周期长的文旅产业来说，并非长久之计，如何将手中资源不断变现，保持资金周转的高效将是其未来不得不面对的考验。(来源：地产K线)
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