2018年8月9日-8月11日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海（楼盘）隆重举办。
此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。
|
| |||||||||||||||||||||||||||
2018中国特色小镇运营商百强峰会
嘉宾演讲
全域旅游背景下的城乡旅游融合发展之路
——奥园文旅总裁助理 周洽强
|
核心观点：
1. 选址、定位、投资、成本控制、运营、整合是文旅项目成功落地的六大要素。
2. 地产转型文旅面临很多挑战，地产如何让文旅形成竞争力，需要创新独立的IP。
3.文旅项目定位第一需要有自己的特色；第二是文化挖掘，与当地特色融合；第三是客群定位。
4. 规划要有核心的吸引力产品，需要有核心超强IP，这个IP最好是独创，这需要对市场做充分的调研，成为可以持续发展的独创IP。
5. 文旅的项目真正要发展，最后还是靠运营。营销在旅游运营里面很重要，所以项目需要多组织活动，需要有聚集人气，传播力很快的活动。
6. 文旅和地产的融合，文旅地产不应该成为一个包袱，它应该是当地政府支持和企业都支持的项目，这样的文旅项目不仅可以带来长期的税收，还可以因旅游业的发展拉动就业，如果把产业导入进去，既可以通过地产的销售带来收入，也给当地政府带来直接收益，还给旅客带来长效利润。
|
演讲原文如下：
尊敬的各位来宾，媒体界朋友们大家下午好！我是奥园文旅的周洽强，今天受大会的邀请分享一下奥园文旅在全域旅游做城乡旅游融合发展的一些情况。
我们知道旅游有六个要素：吃、喝、住、行、游、购、娱，奥园文旅做旅游项目分析了6个点，就是选址、定位、投资，这些都很重要，才能有好的文旅项目落地，还有需要控制好成本，做好营销和整合，这是我们对旅游一个思考。说6点之前，我跟大家一起看看我们很多地产项目。
地产向文旅转型还是面对很多的挑战，因为地产已经习惯高周转，快回报，如果是做文旅，回报率和周转率有很大的挑战，文旅需要有自己一些创新独立的IP，所以创新是文旅能够给地产带来很好回报重要的点，如果没有创新，要想做文旅地产压力很大。地产如何让文旅能够形成一个竞争力，这是需要创新。
第二个地产集团要转型或者要升级，这个转型有很大的挑战，我们奥园文旅是奥园7个集团之一，奥园做传统地产为主，做了二十多年，以传统地产和商业地产为主，在转型过程当中在2014年开始布局文旅，所以需要有转型的决心，同时在健康、跨境电商都形成了7个我们的二级集团。而且难在融资，我们要在城乡做这种项目，一般不是在城市核心地方，一般离主要城市有一定的距离和边缘的地方，面对融资有很大的压力，所以需要有很好的现金流的支撑。文旅需要有很好的造血功能才能对项目有很大的帮助。
我们在城乡这些地方，我们在广东，离广州（楼盘）160公里的地方，我们做了奥园小镇，叫做新花小镇，拿到这个小镇的时候，拿到这个地方周边找到对标的房产基本上没有这个价格，就是说这个地方早期拿下来的时候，周边都是山，有然有水，但是不具备马上开发，马上就可以去化的产品。怎么才能做好？就需要创新，早期的定位是要做高端的住宅，但是发现如果纯把别墅做下去之后，就像大家看到的有很多纯旅游的盘，就是没有引擎的盘，最后第一期OK，第二期就卖不动，所以对选址来说，我们需要很认真去研究。
我们分析国内一些做主题乐园，以主题乐园来讲，选择大城市，主要城市和人口比较密集的中心城市，如果小镇型景区一般选址在城市型的近郊，我们对文旅项目选址做了一些分析。在广东清远（楼盘）的项目原来想做纯地产度假项目，但是纯做度假项目是没有竞争力，我们就提出来做引擎和有吸引力的地方，因为它整个经济水平并不是很好，当地人口只有一百来万，月收入不高，离广州比较远，差不多两个多小时，怎么样才能让大家买这个地方？做了这些分析之后，我们进行了整个项目的规划，就是要将住宅和旅游小镇结合。除了传统旅游小镇之外，还需要有独立的主题包装，我们提出来建设巧克力王国，这个项目周边没有地产，建成了之后，就是右边的图案，现在已经全面开工。在没有销售的时候，先把文旅落地下去，投了十多个亿的主题乐园和五星级酒店加上小镇公共活动空间，我们在今年5月份推出第一期，当天两百套高端的别墅就销售一空。
我们说选址完了以后，还有一个项目在广东恩平的项目，我们拿这个项目也是路不通，水不通，整个项目占地范围比较大，大概有1.3万亩，通过挖掘题目的因素和包装就形成了一定的吸引力。我们在上海松江有一个郊远公园，这个项目是我们并购回来的项目，这个整体环境非常好，我们未来要打造成为非常大型的郊远地方有很好的吸引力。还有项目的定位，我们需要号准脉搏、无中生有，上午和下午嘉宾分享了特色小镇，奥园文旅也是专门做特色小镇运营商，目前第一批和第二批国家级特色小镇已经有四百多个，接下来旅游越来越受压，但是全民旅游时代已经到来了，对这个旅游需求还是很大的。
刚才说对这个项目进行梳理，用巧克力因素来进行包装。怎么样来进行定位？第一需要有自己的特色，为什么用巧克力，因为巧克你不仅是小孩喜欢，因为甜，情侣也喜欢，因为是甜蜜，老人也喜欢，它是一个健康的食品，我们国内巧克力消费不足，国外巧克力消费是我们20倍。第二是文化挖掘，必须跟当地特色有一个融合，我们希望挖掘当地的特色，当地的小镇生产红茶，是英女王买御用的红茶在这里买，我们做成了一个英红小镇，我们用英式风格。第三是客群定位，项目在粤北，但是可以面对整个珠三角，还有产品的定位，做成年龄群全域都可以参与的项目。
我们还有一个项目在安徽许村古镇，有1800年的历史，出了很多文化名人。我们跟当地合作了之后，我们去投资这个项目，当地觉得这个是有很好的挖掘潜力，如果纯做古镇，不够有吸引力，所以我们引入了青年创业的概念，而且把晚上夜景东西引入进去。我们把江南风情融入进去，同时引入小朋友实景的演绎，像一些魔法学院植入进去，因为周边有充足的游客，但是专门为小朋友做的产品在度假里面是不多。
这个是恩平泉林黄金小镇，它是一个一站式休闲旅游目的地。
第三部分是投资，轻资产投资模式要获得最大的回报，国内主题乐园，我们说到做主题乐园大家蛮害怕，因为主题乐园经历几重风波，除了大型运营商做的好之外，很多主题乐园有很多的挑战，我们需要把控投资的额度做到四两拨千斤的效果。
文旅和地产融合在一起，文旅项目可以拿到比较合理的地价，在规划的时候具备了做好这个产品。第二挖掘当地一些资源，要用原来很好的无形资产，而且它有很好的资源平台，这样做出来的文旅项目才是有出处，才是独创这个IP，真正让大家可以接受和认同的地方。
第三个规划要有核心的吸引力产品，需要有核心超强IP，这个IP最好是独创，很多人做独创的事情，还是需要做市场的研究，能够成为自己是可以持续发展的独创IP。巧克力这个IP是我们作为一个巧克力王国到全国去进行打造。
第四个就是成本的方面，要合理规划严控成本。大家都知道要做企业是要讲效益，所以收支平衡是很重要，盈利也是非常重要，对成本投入是非常重要，一般大型主题乐园投入比较大，我们巧克力王国主题乐园投入比较少，它是用了主题包装，用的产品是比较有特色的，能够让大家参与进去，有体验感的产品。
第五个方面，文旅的项目，尤其是说旅游真正要发展，最后还是靠运营，刚才很多嘉宾在分享了。营销在旅游运营里面很重要，所以在项目的时候需要有活动，需要有聚集人气，传播力很快的活动。我们没有开发之前有体育运营的活动，像越野赛、油菜花活动等等，这些活动投入不大，但是影响力和分享很多。
第六方面就是整合，怎么样整合需要求同存异，资源共享。我们拿到英德项目，整个项目占地8千亩，里面没有温泉，找了几家来看都说打不出来温泉，我们坚持这个地方肯定有专家是可以打出来，所以我们找了最好专家来论证，最后在这个地方打出了很优质的温泉，出水量和舒适度都比较好，出产有两千立方米，这样整个区域有度假和康养的概念，同时挖掘英红茶的资源，我们温泉就可以融合在一起。这个是主题乐园的板块，这些都是效果图。整个主题乐园在明年5月1号全面对外开放，现在大部分项目已经完成了。
最后，跟大家再分享一下，大家看了我们说的这个题目城乡融合，我们跟大家分享的是产业文旅的发展，我们跟大家想分享文旅的项目怎么样让文旅地产融入，我们提出来“龙虾三吃法”，整个文旅地产不应该成为一个包袱，让它可以成为当地政府支持和企业都支持的项目，这样的文旅项目可以带来长期的税收，因为旅游是可以拉动就业的，如果把产业导入进去，一个地产的销售也可以带来收入，而且可以给当地政府带来直接收益，给旅客带来长效利润。
整个旅游地产和主题乐园能够有独立品牌的乐园，是可以带来很好的客流发展。奥园文旅是在2014年成立，我们现在立足特色小镇、人文景区、主题乐园、高端酒店和体育小镇的发展，我们根据每个项目进行了不同创新和定位，虽然我们成立了时间很短，但是在全国已经有十个文旅的项目，有一部分是文旅地产的项目，有一部分是纯文旅的项目，我们很希望是一种合作、开放的态度，跟在座各位有机会进行合作，非常感谢大家的聆听，谢谢！
(来源：和讯)
京公网安备 110105001605号