固收产品发现“新大陆”：房地产资产证券化或成趋势

“目前看来，固收产品最大的创新点在房地产行业。过去信用债只看两个方面:一是这家企业现金流情况，它是不是龙头企业，也就是企业本身的信用情况；二是看企业开发项目的回款，只要在模型中验证风险可控，机构就敢给钱。信用债模式简单粗暴，而我们现在则开始尝试通过资产证券化创新固收产品。”诺亚财富相关负责人在《2018年下半年投资策略发布会》上回应《中国经营报》记者关于固收产品受限的提问时作出如上表述。

房地产资产证券化快速发展

据该负责人表示，诺亚财富计划以购房尾款的资产证券化设计固收产品。“我们会从组合包里挑选几家企业，分不同档次，以分散风险。同时，我们还会对底层资产质量、基本资质等进行查验，要求回款项目的首付款比例必须在三成以上，并对还款进度进行实时跟踪。”该负责人解释称。

2017年第四季度以来，房地产企业发行债券的规模和数量均出现了大幅下降。部分房地产企业开始尝试通过资产证券化的方式进行融资。据中诚信托发布的研究报告，房地产资产支持证券规模增速要显著高于其他行业。2014年，全部资产支持证券发行规模3309亿元，其中房地产行业仅20亿元；而到了2017年底，全部资产支持证券发行规模为1.44万亿元，是2014年的4.8倍；房地产行业则达到了626亿元，是2014年的31.3倍。

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中诚信托研究报告进一步指出，目前资产支持证券的产品类型主要有两类：一是通过交易所发行的ABS，另一类则是在银行间市场发行的ABN。资产支持证券的底层资产主要包括供应链保理债权、商业物业收益、购房尾款等。根据不同类型的底层资产，信托公司在资产证券化中也会扮演不同的角色。

资管产品分层

资管新规的实施，使得相关产品在资金端与资产端出现了“双降”。

对于后市机会，诺亚财富研究团队表示，未来资管产品的规范方向是低风险偏好资金由表外转回表内，继续实行刚兑，但受到严格监管；中高风险偏好资金留在表外，委托管理人投入高风险资产，但风险自负。所以从资金偏好匹配角度来看，资管行业未来会有更好的条件将资金对接到高收益债权资产。另外优质中小企业项目存在阶段性配置机会，目前整体融资环境对中小企业不利，但实际上近几年中小企业整体杠杆不断下降，优秀的中小企业还是很多的。

“我们认为‘买者风险自负’的前提应该是投资者能够充分了解自己所投产品的风险和收益波动情况，所以一个好的产品应该是，交易对手信用评价较高、底层资产权责清晰、交易结构明了，且产品信息能够对投资者充分披露。我司在不断尝试产品的净值化管理，净值化能够让投资者实时了解自己产品的收益和风险情况。”诺亚财富研究团队的一位负责人称。