短期偿债压力大 光明地产发35亿永续债“输血”

短期偿债压力大 光明地产发35亿永续债“输血”

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■本报记者 李未来 北京报道

截至一季度，短期借款高达102.47亿元，货币资金却只有70.13亿元，光明房地产集团股份有限公司（光明地产600708.SH）只好借永续债来弥补。

7月3日，光明地产发布了永续债获准注册的公告，称此前向中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）申请注册发行规模不超过人民币35亿元的永续债获准通过。

根据此前的申请，该永续债的期限为3+N年，3年末附票面利率跳升安排及发行人赎回权，发行利率根据光明地产信用评级情况及发行时的市场利率情况确定。虽然利率没有明确，不过按照永续债的规则，初期几年与银行贷款利率不相上下，此后则成倍增长，不少房企因此而被侵蚀大量利润。

但资金对光明地产来说仍是一大难题，2018年第一季度其经营活动产生的现金净流出28.53亿元，截至3月底，除102.47亿元短期借款外，还有8.79亿一年内到期的非流动负债。

“卖子”补充净利润

2017年光明地产实现了不错的业绩，营业收入208.11亿，同比增长0.14%，虽然平平，但归属上市公司股东的净润却增长了92.55%，达到19.47亿元。

早在此前的业绩预增公告中，光明地产就指出，主要原因是公司在2017年度积极顺应市场，对区域结构、产品结构和经营方式进行主动优化调整，适应长三角地区城镇化建设和房地产市场业态变化，着力提升房地产主业的核心竞争力，通过多元化的投资和产品改善升级，提升商品住宅项目盈利能力，推动净利润大幅度增长。

然而，在长三角地区，光明地产的营业收入只比上年增长2.08%，毛利率减少0.91个百分点。华中地区营业收入呈断崖式下跌，同比减少39%，华南地区虽有近6倍的增长，但因为基数小，增长后也只有6.06亿元。那么，增长的92.55%的净利润从何而来？

记者梳理发现，光明地产净利润增长绝大部分来自于农工商房地产（集团）有限公司（以下简称“农工商地产”）的贡献，根据企查查信息显示，该公司为光明地产全资子公司，2015年光明食品旗下的两家企业海博股份与农工商地产实施资产重组，农工商地产成功借壳，海博股份还吸入了光明食品旗下其他的地产业务，并更名为光明地产。

2017年农工商地产获得营业收入203.22亿元，实现净润22.51亿元，这两项数据均比母公司光明地产更高。而这22.51亿的净利润中，有9.4亿是通过出售子公司股权获得的。

2017年7月，农工商地产挂牌转让江苏东恒海鑫置业有限公司（以下简称“江苏东恒海鑫”）100%股权及债权，挂牌转让价格不低于4.95亿元，最终被苏州锦润置业有限公司以21.83亿元的价格成交。

根据光明地产公告，此次交易符合上市公司经营战略发展以及产业结构调整的需要，有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率。经初步测算，本次交易将为上市公司2017年度增创归母净利润约9.4亿元。

除去这部分收入，农工商地产2017年实现净利润13.11亿元，2015年和2016年农工商地产分别实现净利润5.36亿和13.45亿元。而根据2015年光明地产重大资产重组之时与农房集团原全体股东光明集团、大都市资产、农工商绿化、张智刚、郑建国、沈宏泽、李艳签署的《盈利预测补偿协议》，各方约定农房集团2015-2017 年预测的扣除非经常性损益后归属于标的资产股东的净利润9.08亿元、12.52亿元和13.54亿元，合计实际净利润不低于35.13亿元。如低于这一数额，需履行补偿义务，农房集团全体股东、大都市资产同意由上市公司以总价人民币1.00元直接定向回购应补偿的股份并予以注销。

有意思的是，如果不转让江苏东恒海鑫股权，农工商地产2015-2017年净利润总额为31.92亿元，转让后则达到41.32亿元，也就达到了此前预测的要求，原农工商地产所有股东就不用履行补偿业务了。

另外，上述实际净利润要求是扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润，而光明地产并没有把股权出售的收益纳入非经常性损益当中。

面临短期偿债压力

一边出售子公司，一边收购项目，是光明地产的经营策略。

2017年，光明地产收购了杭州、宜兴、宁波、烟台、上海等多个地方的项目公司股权，重大股权投资达13起，共花费约30亿元。同时，通过招拍挂方式拿地4宗，花费65.77亿元。

这导致其经营活动产生的现金流净额由2016年的91.51亿下降到2017年的16.79亿。

进入2018年，光明地产设立子公司、公开竞拍土地、收购股权的动作更是频繁不断。这也让其现金流吃紧，今年第一季度，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-28.53亿，同比减少774.82%，负债466.9亿元，比年初增加了34亿元，其中短期借款102.47亿，一年内到期的非流动负债8.79亿元，二者合计占总负债比例为23.83%。这也意味着，短期内光明地产将面临着较大的偿债压力。

对此，光明地产正试图通过各种渠道来获得资金。7月3日，光明地产宣称此前向交易商协会申请注册发行规模不超过人民币35亿元的永续债获准通过。该永续债的期限为3+N年，虽然没有明确利率，但根据以往房企发行永续债的情况来看，前3年大概与银行贷款利率相似，此后则会出现跳涨。此外，光明地产还在持续出售资产，6月28日，光明地产宣布成功转让子公司所持有的位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产，接手者为广西盛元邦房地产开发有限公司，最终成交价75407.34万元。预计本次交易将为光明地产2018年度增创扣非后归母净利润约为人民币1.6 亿元。