从收租到运营客流 新零售下商业地产如何转身？

“货”和“人”相继数字化后，“场”终于也来到了数字化的前夜。

商场和商户之间的关系到底是什么？答案似乎很简单，有人将其比喻为房东和租户的关系。的确，商场主要靠租金盈利，租金占据了其收益的80%。

在以“场”为商业核心的年代，商场依靠租金收入过得十分滋润。但近年来，电商的崛起让商场的地位有所动摇。加上房地产政策趋近，竞争不断加剧，粗放运营模式下的租金收入已经触顶。

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商业地产走向精细化运营

佳兆业商业集团主席岳耀磊指出，面对这种情形，商业地产开发商需向下游延伸，通过研究消费者需求推动商业调改，以实现精细化运营。

简单来说，商场的租金价值主要体现在两个方面：一是空间的价值，空间越大、配套设施越齐全，租金就越高；二是客流的价值，人流量大的商场，租金自然也更高。

过去，商场对于流量的运营比较简单，主要是通过选址和招商初步圈定目标消费人群，然后通过不同品牌和业态的组合布局带动客流在场内的流动。这种运营的基础是商场的专业知识和对消费心理的宏观把控，缺少对单个消费者的洞察。

在今天这个消费需求多元化的时代，对个体消费者的洞察，已经成了商场精细化运营中必不可少的一环。

芝麻科技CEO朱智认为，实现消费者洞察，商场首先要建立自己的第一方数据库。过去商场也会采集一些简单的用户ID信息，然后通过匹配第三方数据来建立简单的用户画像。但多个数据库的交叉比对显示，消费者在线上线下，甚至线下不同场内的消费习惯不尽相同。

生活中也不乏这样的场景：你家周围有A、B、C三个商场，请朋友吃饭时你常常去A商场，自己买衣服时习惯去B商场；陪女朋友看电影和购物则喜欢去C商场。

为了更加精准地掌握消费者在自己场内的消费行为习惯，商场都应该建立自己的第一方数据库。