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嘉宾对话:社区商业如何与新零售融合共生?


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2018/6/12
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如今,百货和大卖场日渐式微,购物中心趋于饱和,社区商业逐渐成为城市商业的基础。随着,盒马鲜生、超级物种等一批新零售业态的出现,最后三公里的社区商圈成为线下零售争夺的最后一块蛋糕。

社区商业成为最具基层创新活力、最能引领移动互联网时代零售变革的商业地产新战场。目前,社区商业地产有哪些最新的裂变趋势?如何引领新一轮的新零售商业变革?社区商业与新零售如何共融共生?

6月8日下午,由联商网、搜铺网、北皆商管共同举办的“2018首届中国社区商业地产创新论坛暨新零售与社区商业共融沙龙”在上海华东师范大学大礼堂隆重举行。本次会议邀请了中国社区商业工作委员会、上海市商委、社区商业领域的著名专家学者、商业地产开发商高管、社区商业运营商高层及行业服务商、从业者、科研院校等齐聚一堂,共同探讨中国社区商业地产的创新发展与融合变革之道。

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以下为嘉宾对话环节(有删减):

对话主题:新零售、新社区、新融合

主持嘉宾:上海商学院教授 周勇

对话嘉宾:

北皆商管总经理 邢韬

上海徐汇区商务委员会副主任 姜舟

中房协商业与旅游委员会专家委员 鄂丽华

朗然投资创始合伙人 潘育新

周勇:刚才我听了6位嘉宾发言,心情沉重。主要基于两个原因,一个原因,陈教授说,社区商业的问题并不是简单的商业问题,是社会问题。而且是非常严峻的社会问题,而且目前从目前的状况,政府要承担这个责任有非常多的事情要做。第二个原因是我们发现,由于商业化程度太高,商业地产,使得商业成本非常高,一平方米日租金达到10元,我们算一下,100平米,1000元一天。能保证能做10000流水吗?做不到的。很多便利是做到10000是把卡券服务类的销售在里面。哪怕你做到10000,那么10%是租金。毛利率不会超过25%的毛利率计算,租金占比超过10%的话,零售没法做的。

我听了这两个方面情况,我心情非常沉重,我们今天探讨社区商业未来怎么走?1、社区商业到底为谁服务?这是基本问题,基本目标是什么?2、社区商业发展路径是怎么样,国外的社区商业发展在上世纪五十年代政府有意识地规划引导在发展了。有数据显示,整个社会中社区占比达到了40%,我刚刚听到中国电商与社区商业各占20%。社区到底占比多少?未来社区商业到底是自然成长,还是政府引导下引导?3、这个成长过程中,我们有哪些好的方法。像徐汇区有高端的社区,也有梅陇社区一村二村这样社区。中国这么大,消费层次很多,应该是多元化的趋势。

我了解了一些情况,我发现中国最近制定了两个关于社区服务体系的规划,一个是由国务院发布的社区服务体系建设规划,2011年到2015年。还有是民政部的,城乡社区服务体系规划。有两个细微之处差异。发布规划的组织单位变了,从国务院变成民政部,从社区服务体系变成了城乡社区服务体系。这种变化是不是意味着社区服务体系建设已经从城市拓展到农村从而到全国?还有一个是,国务院到民政部,这个变化意味着从政府视角是什么样的变化?我们先探讨一下。

鄂丽华:今天听了各位专家包括协会领导们对于未来社区商业的政策和方向指引。通过今天参会我也感到过去的社区商业主要是企业行为,是市场需求产生的长期经营的业态。但是从未来中国新型商业和创新商业来看,董主任已经讲清了国家制定了规范和标准。在未来社区商业运行和推广下有了协会政策支持,和标准化帮助我们运作的体系。未来社区商业市场一定是规范化标准化的,无论是商业地产协会还是社区商业协会,都是做的和商业相关的。但是未来社区商业不是以购物,商品为主。而是服务功能。主持人也讲到了,服务于谁?大部分社区商业认为服务中老年人,其实我们都知道中国未来的社区商业有了标准化以后不仅仅是老年人,他们离不开社区的服务半径以及配套。真正要提高的是社区周围消费人群的幸福指数。不仅仅是商业中心服务中心健康中心,同时我们是交流中心,为我们社区商业消费人群,特别是我们要改变目标性消费人群就是中老年人这样的观念。

其实我们还有新中产阶层,他们需要的是精致生活,品质生活。不仅仅要提供购物环境,还要有思想的交流,心情、视野的交流。他对于购物的环境,窗口,窗口不仅仅是生活的需求,更重要是一个面向世界的窗口,对心灵文化的交流。特别是服务功能,实际操作的几个品牌,大家都在从服务链上做未来的产品定位做调整,我想无论是哪一家协会包括政府机构,对于未来社区商业有了标准和指导方向,未来社区商业一定是有序化发展的行业,如何建立好社区商业的服务功能不仅仅是协会责任,同时是政府和参与社区的企业按照标准规范去运作的产业和行业。

周勇:我体会我是完全符合陈教授的6条,买菜烧菜交流等等。我现在56岁,我认为社区很多应急的东西不过硬。物业管理条例应该改。很多小区建立不了业主委员会。有违章搭建,有很多情节,违章重建,违章搭建等。因为建立不了业主委员会。昨天我家楼上有一块大石头掉下来了,我想这个是大事情。今天一整天,儿子在联系装修墙面的,他说要七万八万的。这种应急的东西,物业干不了让专业公司来干。从政府视角来看,比如徐汇区。蒋主任你来介绍一下你们的好方法。

姜舟:我们感到社区商业非常难,但也非常容易。就像美一样,我们在做社区商业的时候。举例,以前区政府在每个街道搞了社区生活服务中心,放一些小修小培,保姆,理发等等。但是实际运行效果不如人意。我们区政府在每个区搞了慈善超市,但是根据具体的实际运营情况,不尽如人意。但是我们现在正在探索,邻里惠这个概念,把生鲜超市社区交流平台都放在里面。包括老年人的日托等。

周勇:托儿所可能在小区里面,托儿所里面的车子把小孩放到指定位置,这个也是很方便的。

姜舟:两个部门都发过政策。我认为民政部发这个是和社区老年化结合在一起的。我分析了我们13个街道镇。平均下来户籍人口60岁以上已经是两位数的占比了。老龄化了。老年人我以前没注意,但其实我到小巷子,居民新村李看一看,老年人非常多。老年人的消费要关注。年轻人也要关注。

周勇:顾客可能不是老年人,但是用户是老年人。比如小孩为老年人定的货,由老年人接受。可能有些像盒马鲜生主要为居民社区服务,他送过去的炒好的菜就不放筷子了,没想到有一个客人住宾馆了,发现没有筷子。中国的需求实际上五花八门,有些社区完全封闭的,只有一条底商,没有流动客。但是有些社区底商是开放的。还有的小区是非常大的商圈,比如莘庄的康城,非常大,有购物中心,三万到五万方的。潘总你们作为投资机构,看到有哪些不同类型?

潘育新:先说线下,从去年新零售元年到今年,社区生鲜超市、无人货架和便利店是新零售比较热的风口。大部分新零售项目都和吃有关,包括新的餐饮业态。社区商业和购物中心有什么区别?社区商业离消费者更近,其流量基本以固定流量为主,而购物中心基本以变动流量为主。社区商业既然是针对固定的社区客流,你要为社区居民提供刚需、高频的产品和服务,在中国就是以吃为主,要么就是提供做好的即食品,如便利店和餐饮店;要么就是提供菜果肉蛋,如生鲜超市和菜场。在生鲜品类中,水果卖起来比较快,相对更标准化,和家庭是否做主餐无关,不受饿了吗的影响,所以更是成为了风口。

大家也谈了很多服务类产品,服务的话我个人认为未来更多会被O2O化,更多的移动APP产品把很多服务功能变成了全城市的服务范围,虽然很多社区都有这种需求,但需求量有限没有办法从社区商业来支持这种业态,不管是手机贴膜、配钥匙、家电维修、家政保姆等。我们社区商业在位置上离消费者足够近,门店可以作为前置仓,故一定要和电商们合作,因为我们能够让它们的产品更快,如在半小时内送到家,而不是从中心仓花更长的时间配送。消费者对快需求的变化会给社区零售带来更多机会,我们也看到了很多无人售货模式也开到了小区里。比如深兰科技刚发布的芭堤雅车把卖菜的车直接开到小区里面,食行生鲜的生鲜预定柜、越来越多的无人柜、自提柜铺进小区,为居民提供以吃为主的产品服务,这些场都越来越接近消费者。

周勇:最近我们发现亚马逊推出两项业务:1、把货送到汽车后备箱;2、把货送到没有人在家的家里面。你觉得国外这些在中国有前途吗?

潘育新:我觉得这就是未来的趋势,在即将到来的5GIoT物联网时代,将来的冰箱可能就是离居民最近的场,就是你的第二个生鲜商店。将来你各种食材需求通过传感器和机器学习会把你的消费习惯记录下来,为你提供更智能的采购建议,如果你同意建议的规则,比如你鸡蛋还剩两个了,合作商就不需要你再确认,直接送货了。未来新零售就是把我们的购物时间尽量节省下来更有意义的精神消费的事情。

周勇:我也非常赞同,更何况把牛奶送到我冰箱来。有一个前提,社会的诚信。诚信是基础,做技术要落地。我们目前社区商业以条状为主。70%是条状的商业,你们也提出来,未来要做社区商业中心,应该是块状的。是并行发展?还是有一个趋势,未来可能条状少了,到了块状了。但是目前这些铺面怎么去规划派用场呢?

邢韬我们应对不同的物业类型做过研发。会挖掘本地优秀的小商家,很多社区的条条框框,我们很难说,找个星巴克,肯德基。我们更多发扬本地商家里面不错的,不管是卫生还是品质,服务的控制。我们认为不错得,把它先放进来孵化。它能解决品牌商家无法接受的面积和空间。这回答了你条和块怎么摆放的问题。为什么要有政府和行业协会给我们指导呢?因为这些商家没有标准化的方法,没有办法规范他的产品和服务。我们针对不同物业类型,要靠民间力量,市场创新来解决。不能来说政府给我补贴才能做成什么样。由于我们国家发展太快,没有办法做到那么前置性的规划。我们要靠市场力量解决很多东西。

当我们创造出成型的模式后,可以找潘总这样的资本给我们投资。小商家确实缺钱,但是成长的还是不错的。比如我们扶持了一个安吉的面包房,他最早做很便宜的面包出生,但是现在都是用星巴克的设计,高质量的品控,他现在可以做到十几块一个的面包,但是有外面二十几块的品质。他现在一年生意做5000多万,10个店左右。我们发现民间有很多商家蓬勃生长,这可以解决掉很多租户可得性的问题,摆放品牌商的问题。可以通过实践来化解。希望各位领导和专家给我们多一些指导。

周勇:你总的问题就是说社区商业的物业,我们今天主要是物业存量的问题。存在的状况非常复杂,他要从现有状况改造成符合未来需求的业态和服务类型还有很长的路需要我们去走。但是有两点我觉得可以做1.对于比较成熟的社区,物业条件较好,有人口支撑可以通过标准化的规划重新开业,变成社区的服务中心。是不是在这样的服务中心里面把居委会移进去,现在居委会我们都找不到。离社区很远。如果放进社区服务中心是方便居民的。这个可能是一个方向。另外一个方面,从社区的街边的小店,有些比较低端的冒牌的店,应该清理掉。骗老年人的店用什么办法清理掉?这些所谓的小店看起来也是合法的。比如说711超市有,快客还有快够,门头差不多,也是合法注册的。

姜舟:我们现在正在做。去年做了中山医院周边业态的升级。我和当地的风陵街道一起推。我们在清理沿街店铺时也发现转手很多的问题。店铺分割越小,单价越高。而且以餐饮为主,从业者门槛较低。有一个痛点,感觉做了调整以后,店铺空出来以后,急切希望视野中有一批新品牌零售的店,年轻人创业的品牌进入我的视野,我拥抱各种新零售新业态。

周勇:同学们有问题要问吗?

学生:现在人确实越来越懒了,做商业都是不断迎合消费者的习惯。消费者想要躺在床上吃东西,就有外卖送到家,但是人们会越来越懒,趋向于懒惰。这样的情形是不是不太符合社会发展?

鄂丽华:这是90后00后的生活方式,他和我们过去的又上班又做家务的这一代人不一样。这是他们的生活消费习惯,不是说就影响了社会经济发展。刚才周教授提的这些问题,我可以发表一下这个行业的消费意识的问题。我现在在北京大学有个课题研究,就是新中产和00后的消费习惯,是现在社会的消费软件和OTO管理的零售模式把他们惯懒惰了。但是他们的消费能力没有减弱,只是科技发展了,把他们这种消费习惯惯出来了。但是这并不是整个社会的消费习惯,无论是餐饮,儿童,文化,形势还是很多的。包括条状块状的,刚才周教授说的。中国社区商业有很多不同业态。

我觉得你们这些00后是消费的主力,也是创业的主力。还有基金公司,投资公司会给你们投资,但是你们做的这些。我觉得中国创业委员会,会给你们开的店的标准,会给你的每一个阶段给你建议,考核你。从初级阶段到试点店,我觉得今天这个会让我们了解到了中国社区商业发展的方向包括年轻人的习惯。在产品设计服务功能的时候也要考虑到年轻人和中老年人的生活需求文化需求和品味需求。我觉得要注重体验,真正的老年人是体会外面的生活方式和习惯。特别是我刚才说的,包括周教授分析的行业现状。我想强调的,中国社区商业是百态的,现在要去规范化推动。每一个商业有不同特质,他周边的社区商业要对服务半径一公里或者说服务人群,要深刻分析,这个社区到底需要什么服务功能,产品结构。特别是冠超市刚才介绍的结构,是一个长远非常好的商业。像冠超市的产业链供应链,运营的方式,会起到标准化和引领的作用。老百姓在未来的社区商业里生活交流,他会感到非常安心,他会关心你的消费,你在这个社区里是否生活的开心平安。

周勇:你们现在玩手机上瘾,现在很多系统限制你沉迷。刚才有人说船到桥头自然直。很多问题到时候就会解决。但是大家要有共同的目标,怎么样做好社区改造升级?我个人觉得有一个社区可能很难进入,那就是大学。现在大学规模都是很大的,上万人的。大学校区谁在做呢?我们有一家教育超市。但是里面东西特贵。我觉得教育超市里面卖油盐酱醋不应该由教育局来管,应该向社会开放,为学生实践提供很好的条件。第二个,现有的存量购物中心,未来应该改成医养结合的机构。我姨妈去年进医院,通过熟人进了医养结合的医院。未来老年人那么多,应该把执照多发出去,让社会资本来解决。3.未来社区还是应该条状的与中心块状相结合。从消费者来说条状商业更便利。

我去买菜,菜场里出现两个趋势。1.二楼两个楼面,本来想开超市,一年不到关门了。下面菜场好好的,楼上超市关门了。2.菜场外面的菜店五花八门,鲜和廉,这两个字,打动了消费者。条状还是块状是看小区的发展状况的。第三点的看法,我总结,社区的商业未来有没有可能变成半公益性的。中国从2004年开始批发市场实际已经是公益性的,社区应该也有一部分公益性的,来引领公益的发展。我觉得社区商业一要有跨度,不是一家一家做,无论是线上线下,一定要有跨度。二是要有一定的低度,像林总的超市,哪怕收入水平高的,现在也去菜场。菜场周边停车位越来越紧张。所以要有一定低度。第三,是像北京的菜场一样要有一定的问题,哪怕是配送的人员送货的时候看看这个人还是不是活着,这恐怕需要我们不断提升业态,行业协会出台标准,政府做好民生的工程,我相信未来5-10年中城市和农村的社区商业一定会做得更好。

(来源:联商网消息)


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