招商蛇口首发16亿海外地产基金 持有物业资产证券化疾行

本报记者 张晓玲 实习生 卢靖阳 深圳报道

    在万科设立商业地产基金、物流产业基金、保利发行租赁住房REITs之后，招商蛇口也设立了一只地产基金，探索盘活存量资产、打通融资渠道、运营持有物业的新途径。

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    与此前万科、保利地产等的基金模式不同，招商蛇口此次参与设立的地产基金通过设立SPV（特殊目的实体），创新了海外资金和国内资产相结合的模式，既实现了国内资产的长期运营，也相当于进行了一次融资。

    招商蛇口相关人士表示，目前公司运营和在建大量持有物业，且今后商业、写字楼、长租公寓等自持业态还将持续扩张。这对其资金能力提出了极高要求，需结合地产金融实现轻资产化运营。

    未来，招商蛇口有望推广地产基金模式，并综合运用私募基金、REITs等全生命周期的资本通道促进持有物业的去化。在贡献经营利润的同时，促进资产运营能力和地产金融能力的提升，实现产融结合。

    创新发起海外基金

    11月28日晚间，招商蛇口发布公告称，其与太盟投资集团（以下简称“PAG”）在开曼群岛共同设立规模为16亿元的SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.招商局太盟地产增值型基金（以下简称“地产基金”）。其中，招商蛇口通过全资子公司认缴出资3.2亿元，持有地产基金20%权益，PAG则通过子公司PREP出资12.8亿，持有其余80%权益。

    根据公告，地产基金将支付约50亿元人民币的对价，以协议转让形式收购上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产境外股权，即时安置业有限公司、VastJoint Limited、Wheaton International Limited100%、香港华商置业（北京）有限公司80%、明源地产（华北）有限公司50%股权， 交易款将由地产基金通过自有资金及其境内外融资支付。

    记者查阅资料发现，上述物业，均为招商蛇口直接及间接持有的京沪核心商业地段的甲级写字楼，于上世纪90年代落成，建筑面积合计约49万平方米，评估净资产合计约11.4亿元。

    然后，由SPF Capital International Limited（稳石投资）再与招商局下属企业“招商局资本管理（国际）有限公司（以下简称招商资本）”成立合资公司，作为上述地产基金的管理人。

    SPF Capital指出，本次交易实现了海外资本与国内资产的有效结合，通过长期离岸人民币贷款，规避了跨境股权交易融资常见的汇率风险和再融资风险；其资本结构、交易方式及后期资产管理模式，作为一线城市大量陈旧物业升级增值的重要参考。

    此外，还将推进招商蛇口产融结合的落地，有利于其获得更多海外资金用于“一带一路”的海外投资建设。

    招商蛇口方面向21世纪经济报道表示，该交易以小控大，盘活存量、实现资产增值，有助于打造招商蛇口 “专业运营+地产金融”的轻资产模式；在基金存续期间，招商蛇口和招商局资本将获得基金管理费、资产管理费等，预计招商系公司将有可观的收益。

    接近招商蛇口的人士表示，该地产基金相当于是一个SPV，通过这样的交易安排，招商旗下物业实现了出表轻资产运营，同时获得了一笔50亿元的融资。

    协纵策略联合创始人黄立冲指出，作为招商蛇口对SPV的首次尝试，选择上述三处已运营多年且较为成熟的商办物业，有助于地产基金成功发行。

    持有物业的资本通道

    招商蛇口此次海外基金的设立，是其持有物业资产证券化的一次有益尝试。

    招商蛇口表示，未来，公司将复制此次的基金模式，并综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道，促进商业、办公楼等持有物业的去化，实现资源的有效循环。在提升资产运营能力和地产金融能力的同时，贡献经营利润。

    目前招商蛇口拥有大量持有物业。根据官方提供的资料，截至2016年末，其全国在营商业可租面积约240万平方米，已开工在建可租面积约132万平方米，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。去年全年，以上持有物业实现出租收入18.39亿元。此外，其在深圳、北京、漳州等地还拥有酒店客房1895套，酒店收入6.31亿元。

    据了解，包括在建项目在内，招商蛇口目前在国内15个城市已有27个自持集中商业项目；到2020年，其旗下壹栈、壹间、壹棠三大品牌长租公寓的管理规模也将由目前约1.3万间扩张至10万间。这意味着，未来招商蛇口的持有物业规模还将持续扩张。

    多元的持有物业需要匹配多元的资本通道。除设立地产基金外，招商蛇口近期还获得了长租公寓的融资。11月28日，其全资子公司招商公寓成功向中国建设银行深圳分行申请到不超过40亿元的融资额度，据了解，这是建行在深圳发放的针对长租公寓运营商的第一笔贷款。

    黄立冲认为，招商蛇口作为央企，具有较好的偿债能力和信用背书，这是其能成功获得建行贷款的重要因素。

    简单的贷款对于长租公寓业务而言是不够的。21世纪经济报道获悉，在此基础上，招商蛇口的长租公寓还将探索CMBS、REITs等金融工具的创新。

    在园区运营上，招商蛇口副总经理刘伟曾表示，不同于其他运营商，招商蛇口与金融、资本结合更为密切，今后甚至会出现“一园区一基金”，“招商蛇口发展、变化及所做的探索，都是和资本、金融紧密结合，并在这个过程中不断壮大”。

    这种产融结合的模式，也有招商局集团的基因。在招商蛇口试水资产证券化的过程中，招商局集团起到了重要作用。去年2月，招商局集团内部成立首个产融结合资产证券化项目，为招商蛇口募资3亿元。

    21世纪经济报道注意到，在本次地产基金的参与方中，也有招商局的一级子公司、从事另类投资与资产管理的招商资本。

    招商蛇口总经理许永军透露，公司会持续推进各大业务板块与金融的协同，也要借助招商局集团金融板块的资源来实现。

    不过，在境内法律、税收和收益等障碍仍未解决的情况下，短期内发行REITs仍有难度。黄立冲告诉记者，目前类似招商蛇口的地产基金均为境外发行，中国内地《公司法》并不允许通过设立SPV（特殊目的公司）发行REITs并上市。