PE还是房地产?黑石集团的“生意经”

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文/六五一一

2017年，黑石集团(NYSE:BX)旗下的基金又搞出了一件大事情——2017年6月2日，黑石集团宣布，旗下房地产基金同意将控股的物流公司Logicor以122.5亿欧元(约合137.5亿美元)出售给中投公司，这是中投有史以来的最大一笔交易，也是欧洲有史以来第二大规模的房产交易。

正是这场引人注目的交易，暴露了黑石集团的“生意经”。（国资背景-TMT PE投资基金--风控法务总监/副总监）

黑石的房地产生意

公开资料显示，Logicor公司是黑石集团自己旗下的公司，2012年成立，总部为伦敦，定位为欧洲仓库资产，截至目前，Logicor已经拥有630家地产，覆盖了非洲大陆17个国家1360万平方米(1.46亿平方英尺)。

当然如果单独看待这样一个类似房地产的项目并没有多大投资价值，根据汤森路透最新的数据，2017年，全球房地产部门的并购额同比下降15%，降至1230亿美元。

但是如果放到整个社会大背景下，你就会明白黑石做的生意有多么精明——在电子商务不断崛起的全球背景下，亚马逊和它的同时代的电商需要大量的仓库覆盖，以便在最快的时间内把他们的产品送到消费者手中。

在中国，跨境电商也在高速发展当中，数据显示，国内跨境电商类的第三方平台企业已超过5000家，通过各类平台开展跨境电子商务业务的外贸企业已超过20万家，比如阿里巴巴旗下的“淘宝海外”和“速卖通”两个出口平台就已覆盖220个国家和地区。

而据相关专家预测，跨境电商的交易额将会占据进出口额的半壁江山，而跨境电商能否取得成功的关键是海外仓的管理和建设。海外仓的投资已是各大物流和海运企业布局的重点，甚至在2016年，中国政府工作报告当中出现了海外仓三个字。

Logicor公司就是一个做海外仓储的公司，亚马逊、DHL是其客户之一，而且得益于电子商务及跨境并购，他们的业务高速发展，因为很多网店需要仓库来存放货物，以便保证货物安全运送。

黑石集团欧洲房地产负责人Anthony Myers称：“在成为欧洲最大的物流地产公司之前，我们进行了50多次并购，最终才创建Logicor。”

因此，我们就不难理解中投大手笔收购这个公司的投资逻辑，那就是提前布局——据德意志银行的一份报告显示，欧洲优质仓库未来三五年内的年平均回报率将高达7.6%，事实也正是如此，在过去几年，像中投这样的投资者一直在全球范围内大肆购买房地产，他们意识到物流对现代商业的重要性。

商业地产咨询公司real Capital Analytics的数据显示，去年欧洲工业房地产市场的投资和物流设施的投资增幅最大，与2015年相比增长了近8%，远超““其他工业”类别的增量增长，更形成鲜明对比的是，零售部门的数据同比降幅高达28%。

不过，值得一提的是，2007年5月20日，中投公司曾斥资30亿美元如果黑石集团，占黑石集团扩大后股份的9.37%，投资锁定期为四年。

作为股东之一，自然黑石集团与中投公司的交情不浅。因此，可以想象，作为投资机构，黑石集团在该起天价收购当中也获利不菲，而且转手Logicor之后，黑石集团还将进一步深入欧洲房地产其他市场，此次交易宣布前，黑石集团曾宣布，它们已关闭了一家专注于非洲大陆的新房地产基金的融资，这只基金的规模为78亿欧元，是“有史以来规模最大的欧洲房地产基金”。

这并不是黑石集团的第一次交易。

早些年，在美国也曾有类似公司，比如有一家名叫IndCor的公司，也从事类似业务，后来，该公司以超过80亿美元的价格出售给新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司。

看起来非常相似吧，对，这个名叫IndCor的公司也隶属于黑石集团，这个操作手法正是近年黑石集团的生意。

PE还是房地产?真正的黑石集团

其实，上述房地产生意只是黑石集团的业务之一。

关于黑石集团，所有人都知道，该公司成立于1985年，创始人为Peter G. Peterson和Stephen A. Schwarzman，总部设在美国纽约，主营业务为另类资产管理板块和财务咨询，目前管理着约2700亿美元资产，是全球最大的私募股权投资基金。

不过，作为PE之王的黑石集团，其主营业务到底是股权投资还是房地产投资?一直曾困扰了很多人。

2007年，据黑石集团的上市路演材料，黑石集团在私募股权、房地产和对冲基金投资领域优势明显，彼时，PE私募股权投资还是黑石集团的第一大投资部门，不过，2010年之后，黑石集团的房地产部门逐步壮大。

其中，2008年是一个重要的转折点。

2008年，全球金融危机爆发以后，黑石房地产部门调整投资策略。一是在房地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种房地产投资基金，比如，在2009年，黑石集团就设立若干新的房地产债权投资基金。

因此，当2009年下半场，当全球房地产市场开始趋于稳定之后，在欧洲地区和美国，黑石集团就开始了大规模投资房地产，比如，2009年底，黑石集团就收购了伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益，此外，黑石集团还将业务重点扩展到一系列房地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、房地产贷款收购、救援融资和优先股。

另据相关材料显示，2010年，黑石房地产业务投放近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产并担任美林亚洲房地产机会基金普通合伙人。

2011年，黑石房地产部门投放76亿美元，绝大部分投向不良房地产领域。

2012年，黑石房地产业务部门创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。

当然，除了主营业务房地产，黑石集团在并购咨询及不良资产领域继续扩张：

2009年，黑石集团开展了一系列重大并购咨询业务，涉及交易金额达4260亿美元，在这一年，黑石集团先后为施乐公司以8.3亿美元收购联盟计算机服务公司提供咨询服务;协助世界最大的传播集团之一Publicis Group SA以5.3亿美元收购微软互动代理商Razorfish公司;为雀巢公司以37亿美元收购卡夫食品公司冷冻比萨业务提供咨询服务;为路透社与汤姆逊并购交易提供咨询业务。

同时黑石集团还将业务扩张到了不良资产——从2008年开始，黑石私募股权基金开始投资不良债权和结构化证券以及价值被低估的资产，并在几乎未使用杠杆的情况下，对投资组合公司进行战略收购。

另外，还购买信誉良好的高杠杆公司和陷入财务困境企业的银行债权和证券，通过投入资本和专业知识，使许多陷入困境的优质企业恢复财务健康和竞争力，2008年1月，黑石通过支付9.3亿美元收购了拥有100亿美元资产管理规模的另类信贷资产管理公司GSO，该公司拥有32亿美元信贷对冲基金、5亿美元夹层投资、48亿美元CLO业务，该项收购使黑石一跃成为全球最大的信贷平台之一。

最终，金融危机成就了黑石集团——金融危机中，黑石凭借充足的可用资金，在信贷、房地产、并购等领域拓展业务，在管理资产规模、营业收入、经济净收益方面再创新高