参考REITs架构设计ABS产品 拆解中国版REITs进化路径

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在并无标准房地产投资信托基金（REITs）产品之下，中国版REITs的进化路径，是参考REITs架构，设计资产支持专项计划（ABS）。

对业内而言，“中信启航REITs”、“鹏华前海万科REITs”、“中联前海开源-勒泰一号REITs”、“保利租赁地产REITs”并列为我国REITs市场的四个里程碑式产品。

在“类REITs”之下，国内的操作路径一般是券商、基金子公司等设立ABS计划，在公开市场发售份额，所募集的资金投资于持有资产的项目公司股权或债权，ABS份额在交易所挂牌上市交易。

从产品结构和发行上，中国版REITs逐级进化。中信启航REITs是首只私募的类REITs产品，本质仍为交易所ABS产品；鹏华前海万科REITs是首只以公募基金为发行载体的公募类REITs，单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元；中联前海开源-勒泰一号REITs是首只不依赖主体评级的REITs产品；“保利租赁地产REITs”是国内首只房企租赁住房REITs和首只储架发行REITs产品。

储架两年内发行完成

10月23日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（简称“保利租赁住房REITs”）获得上交所审议通过。保利租赁地产REITs的创新之一，是储架发行。

所谓“储架发行”，是指证券发行实行注册制的基础上，发行人一次注册，多次发行的机制。美国、英国等西方国家均采用这一制度。国内的债务融资工具注册俗称“储架发行（DFI）”，2016年，中国银行间市场交易商协会首次对发行人进行分层分类管理，允许第一类企业在取得注册后两年内分期发行超短期融资券、短期融资券、中期票据、永续中期票据，发行总额不设数量限制。

21世纪经济报道记者获得的产品说明书显示，保利租赁住房REITs拟发行总额度不超过50亿元，于无异议函出具之日起24个月内发行，第一期拟发行规模为16.76亿元。优先级目标募集规模15亿元，评级AAA，次级目标募集规模1.76亿元。管理人有权在不高于目标募集规模的前提下，自行决定此次专项计划项下各期产品的发行与否、存续期限和募集规模。

此前，中联基金执行总经理范熙武表示，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能。

不过，保利租赁住房REITs仍为私募发行，储架发行的意义，在于对未来公募发行的可能性做准备。

根据产品说明书，保利租赁地产REITs的基础资产现金流主要由两部分构成，包括项目公司所持物业资产出租形成的租金、保利地产对私募基金支付的权利维持费。

为此，项目公司与整租方就整租各物业资产签订了租期为20年的整租协议，租期可覆盖整个专项计划的存续期限，约定整租方应当按年支付的租金水平。