住房租赁市场的模式总结与对房地产市场的影响分析
丁彦皓 博士 基金经理
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我曾经在2010年11月16日在《中国改革报》上发表过一篇题为《规范房地产业发展应重视培育住房租赁市场》的经济评论,主要论点主要是通过培育租赁市场来满足部分住房需求的压力。但是,当时租赁市场存在最大的问题是缺少将未来租金折现的金融机制,即REITs。另外,当时处于房地产市场非理性发展的高峰期,借助银行贷款的地产开发模式,社会资本能够短、平、快的收回投资本金与收益,所以,资本逐利的特性决定没有资本会会青睐收益相对开发销售模式少许多的租赁市场。
2016年,中央政治局会议明确确定,“房子是用来住的,不是用来炒的”,终于使房子回归本源,从投资属性转为消费属性。抑制住房地产的投资属性,也就意味着降低了大部分的需求,这就无形中抑制了房价上涨的动力。另外,确实从住房总量来讲,中国的住房市场供需已经平衡,甚至供给过量。但是,存在供需的错配问题,即一线城市住房供给不足,而三四线城市的供给严重过剩的尴尬。随着中国的人口流动趋势从城市化转向东部化后,东部城市的住房供需错配问题会更加严重。因此,通过培育租赁市场来满足部分住房需求压力的话题再次被提上日程。据58同城数据研究院发布《2012年-2016年5年租房趋势报告》显示,2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。其中,北京、上海、广州、深圳2016年租房需求较2012年增长了120%,2016年四个城市租房需求量占全国总需求量的20%。2017年7月份,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,近三个月的时间里,《通知》中所提及的12个首批试点地区中,8个城市已经出台房屋租赁细则。而在全国,8省20余城市住房租赁政策落地。
在租赁市场崛起的浪潮中,除了传统的房地产企业蜂拥而至争抢自持地块外,蚂蚁金服、银联等企业也开始将触角伸向房屋租赁行业。蚂蚁金服的“中国放心公寓联盟”主要以支付宝的电子信用档案形式规范租借各参与方的权益与义务且对租客提供金融支持的服务。据《北京青年人才住房状况调研报告》得出,北京仅有26.31%的调查者表示在租房过程中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等都是常见的权益受损问题,但是,租房违约牵扯资金量较少,受害者也不倾向于诉诸于法院,而信用租房模式有望破解上述问题。租赁市场过去存在短期租赁行为,信用管理一直是空白的,很少有房东或租客因为信用违约而受到惩罚,也很少有各类奖励或优惠政策“偏袒”信用优质客户。但是,随着蚂蚁金服等大数据公司的参与,信息透明,违规的惩戒机制健全决定租房参与各方的权益与义务都能够有效得到维护。从消费属性来讲,随着租赁市场的日益完善,购与租的体验感能够趋同。
在房地产非理性繁荣的大背景下,资本都趋向于开发与投资,对租赁市场长期、稳定与可预期的收益兴趣不大。以至于租赁市场的发展相对于开发市场始终迟缓。另外,中国的住房市场确实已经进入大规模开发的尾声,存量房时代来临,也逐步的结束了房地产的非理性繁荣时代。在这种境况下,开发商等地产领域的参与方开始将注意力投向租赁市场。房地产属于重资产领域,必须一次性巨额投资。由于以前我国的ABS市场尚未成型,所以,对未来现金流折现的机制不健全。投资者很难短期获得前期的开发性巨额投资,影响投资资金的使用效率。但是,自2012年5月,人民银行、银监会与财政部联合颁发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,意味着时隔4年之后,住房抵押贷款证券化试点工作再次被提上日程。截至 2017 年 2 月,中国资产证券化产品发行总额达 2.09 万亿元,现有存量余额突破万亿,占债券市场余额比重为 2.34%。随着ABS机制的逐步健全,将未来租金折现的REITs机制完全能够让租赁市场的投资者收回大部分的前期投资。
因此,可预期的时间内,中国的住房租赁市场可以分为长租与短租,长租与短租的界限是2年,最长可达20年。据深圳市土地交易中心官网公告,龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年。只租不售是扩建租房市场的一大信号,未来会有更多的房子,定位为租赁住房,可售卖的商品房将减少占比,这就意味着租赁市场会逐步形成市场化的竞争性。一旦只租不售的市场规模形成后,房产租赁的运营商之间必须考虑在品牌化、服务品质与价格之间全面竞争。房租价格将会更加出清,房租与服务品质、房产区位等将会呈正比。家庭拥有的住房也可以确定租金与租期后,一次性长期租给租客。对于房东而言,获得房租、房租再投资收益与房产增值收益。对于租客而言,支付短期租金,获得与自有住房一样的消费体验。
但是,房地产租赁市场的发展无法有效冲击传统的购买市场。理由有三,即
1、房地产是最佳的抗通货膨胀载体
布雷顿森林体系以后,通常货币独立与政治稳定的国家或区域房价都呈线性上升趋势,但是,区域之间有差异。主要是布雷顿森林体系以后,全球各经济体都在搞通货膨胀繁荣,而房地产的价值可估、易变现、长期性与区域性等特征又决定其是最佳的货币载体。即使当前暂停货币投放,仅靠全球集体四十多年的巨量货币投放就能够决定未来一段时间的房价上涨,更何况各国对货币投放的步伐未有减缓的趋势。所以,房地产依然是最佳的投资标的之一。
2、住房的金融属性尚未完全凸显
中国住房市场的金融属性无非就是按揭贷款,但是,再抵押融资的业务模式尚在探索之中。一旦再抵押机制完善后,住房所有者可以通过将所持有的房产再抵押融资,然后以再投资的方式获利。随着中国资本市场的日益完善,A股会伴随中国经济新周期的形成而呈现慢牛的态势。这就意味着拥有房产就有了低成本再融资,然后获得收益价差的途径。
3、拥有住房是人的本能需求
我记得我的博士生导师在其一本专著的第一页写过一句话,即“人类从诞生以来,就想在树上打个窝为家”。即使租售同权与租售的体验感一致,传统习惯也希望有一套属于自己的房产。尤其是70年后土地可以零成本延期的政策执行之后,拥有房产就是一份人生保障的理念会将持续存在,所以,只要条件允许,一般人都希望有一套属于自己的房产。
中国住房市场的大开发时代已经进入尾声,而存量房的金融创新时代才刚刚开始。所以,通过将未来租金收益折现的REITs机制、住房租赁市场的服务、房产返修与房产抵押再融资的业务是下一轮房地产界的风口。
(来源:基金吧)