点击这里给金令牌猎头顾问发消息
 金令牌首页 金令牌猎头 十佳职业经理人评选 最佳雇主评选 加入俱乐部 《职业经理人周刊》 会员区   薪酬调查报告登录  
Rss订阅
地产商业猎头
《职业经理人周刊》 猎头公司
职业经理人俱乐部首页 >> 经理人资讯 >> 地产商业 >> 行业动态 >> 正文

基金:住房租赁市场的模式总结与对房地产市场的影响分析


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2017/10/18
猎头职位搜索
猎头|自助猎头
兼职|推荐人才

住房租赁市场的模式总结与对房地产市场的影响分析

丁彦皓 博士 基金经理

著名猎头机构推荐金领职位
金令牌搜索企业 职位 经理人 专访 社区 会员
上市公司-花岗岩矿项目总经理-砂石骨料、荒料行业 180-220万广东 福建 广西
著名文旅集团-总经理 300-400万北京 郑州
IPO物业公司-市场公关经理(政府公关方向)20-30万北京
地产金融控股集团--金融资本中心总经理300-600万 北京 上海
知名多元化集团商业地产部招商总监 50-70万北京 山东
旅游地产总经理--集团投资公司 80-120万广西 上海
足球事业部总经理--体育房地产投资公司 50-70万北京 杭州
国家级农业开发园区--产业园总经理60-120万+期权北京 河北

我曾经在2010年11月16日在《中国改革报》上发表过一篇题为《规范房地产业发展应重视培育住房租赁市场》的经济评论,主要论点主要是通过培育租赁市场来满足部分住房需求的压力。但是,当时租赁市场存在最大的问题是缺少将未来租金折现的金融机制,即REITs。另外,当时处于房地产市场非理性发展的高峰期,借助银行贷款的地产开发模式,社会资本能够短、平、快的收回投资本金与收益,所以,资本逐利的特性决定没有资本会会青睐收益相对开发销售模式少许多的租赁市场。

2016年,中央政治局会议明确确定,“房子是用来住的,不是用来炒的”,终于使房子回归本源,从投资属性转为消费属性。抑制住房地产的投资属性,也就意味着降低了大部分的需求,这就无形中抑制了房价上涨的动力。另外,确实从住房总量来讲,中国的住房市场供需已经平衡,甚至供给过量。但是,存在供需的错配问题,即一线城市住房供给不足,而三四线城市的供给严重过剩的尴尬。随着中国的人口流动趋势从城市化转向东部化后,东部城市的住房供需错配问题会更加严重。因此,通过培育租赁市场来满足部分住房需求压力的话题再次被提上日程。据58同城数据研究院发布《2012年-2016年5年租房趋势报告》显示,2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。其中,北京上海、广州、深圳2016年租房需求较2012年增长了120%,2016年四个城市租房需求量占全国总需求量的20%。2017年7月份,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,近三个月的时间里,《通知》中所提及的12个首批试点地区中,8个城市已经出台房屋租赁细则。而在全国,8省20余城市住房租赁政策落地。

在租赁市场崛起的浪潮中,除了传统的房地产企业蜂拥而至争抢自持地块外,蚂蚁金服、银联等企业也开始将触角伸向房屋租赁行业。蚂蚁金服的“中国放心公寓联盟”主要以支付宝的电子信用档案形式规范租借各参与方的权益与义务且对租客提供金融支持的服务。据《北京青年人才住房状况调研报告》得出,北京仅有26.31%的调查者表示在租房过程中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等都是常见的权益受损问题,但是,租房违约牵扯资金量较少,受害者也不倾向于诉诸于法院,而信用租房模式有望破解上述问题。租赁市场过去存在短期租赁行为,信用管理一直是空白的,很少有房东或租客因为信用违约而受到惩罚,也很少有各类奖励或优惠政策“偏袒”信用优质客户。但是,随着蚂蚁金服等大数据公司的参与,信息透明,违规的惩戒机制健全决定租房参与各方的权益与义务都能够有效得到维护。从消费属性来讲,随着租赁市场的日益完善,购与租的体验感能够趋同

在房地产非理性繁荣的大背景下,资本都趋向于开发与投资,对租赁市场长期、稳定与可预期的收益兴趣不大。以至于租赁市场的发展相对于开发市场始终迟缓。另外,中国的住房市场确实已经进入大规模开发的尾声,存量房时代来临,也逐步的结束了房地产的非理性繁荣时代。在这种境况下,开发商等地产领域的参与方开始将注意力投向租赁市场。房地产属于重资产领域,必须一次性巨额投资。由于以前我国的ABS市场尚未成型,所以,对未来现金流折现的机制不健全。投资者很难短期获得前期的开发性巨额投资,影响投资资金的使用效率。但是,自2012年5月,人民银行、银监会与财政部联合颁发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,意味着时隔4年之后,住房抵押贷款证券化试点工作再次被提上日程。截至 2017 年 2 月,中国资产证券化产品发行总额达 2.09 万亿元,现有存量余额突破万亿,占债券市场余额比重为 2.34%。随着ABS机制的逐步健全,将未来租金折现的REITs机制完全能够让租赁市场的投资者收回大部分的前期投资。

因此,可预期的时间内,中国的住房租赁市场可以分为长租与短租,长租与短租的界限是2年,最长可达20年。据深圳市土地交易中心官网公告,龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年。只租不售是扩建租房市场的一大信号,未来会有更多的房子,定位为租赁住房,可售卖的商品房将减少占比,这就意味着租赁市场会逐步形成市场化的竞争性。一旦只租不售的市场规模形成后,房产租赁的运营商之间必须考虑在品牌化、服务品质与价格之间全面竞争。房租价格将会更加出清,房租与服务品质、房产区位等将会呈正比。家庭拥有的住房也可以确定租金与租期后,一次性长期租给租客。对于房东而言,获得房租、房租再投资收益与房产增值收益。对于租客而言,支付短期租金,获得与自有住房一样的消费体验。

但是,房地产租赁市场的发展无法有效冲击传统的购买市场。理由有三,即

1、房地产是最佳的抗通货膨胀载体

布雷顿森林体系以后,通常货币独立与政治稳定的国家或区域房价都呈线性上升趋势,但是,区域之间有差异。主要是布雷顿森林体系以后,全球各经济体都在搞通货膨胀繁荣,而房地产的价值可估、易变现、长期性与区域性等特征又决定其是最佳的货币载体。即使当前暂停货币投放,仅靠全球集体四十多年的巨量货币投放就能够决定未来一段时间的房价上涨,更何况各国对货币投放的步伐未有减缓的趋势。所以,房地产依然是最佳的投资标的之一。

2、住房的金融属性尚未完全凸显

中国住房市场的金融属性无非就是按揭贷款,但是,再抵押融资的业务模式尚在探索之中。一旦再抵押机制完善后,住房所有者可以通过将所持有的房产再抵押融资,然后以再投资的方式获利。随着中国资本市场的日益完善,A股会伴随中国经济新周期的形成而呈现慢牛的态势。这就意味着拥有房产就有了低成本再融资,然后获得收益价差的途径

3、拥有住房是人的本能需求

我记得我的博士生导师在其一本专著的第一页写过一句话,即“人类从诞生以来,就想在树上打个窝为家”。即使租售同权与租售的体验感一致,传统习惯也希望有一套属于自己的房产。尤其是70年后土地可以零成本延期的政策执行之后,拥有房产就是一份人生保障的理念会将持续存在,所以,只要条件允许,一般人都希望有一套属于自己的房产

中国住房市场的大开发时代已经进入尾声,而存量房的金融创新时代才刚刚开始。所以,通过将未来租金收益折现的REITs机制、住房租赁市场的服务、房产返修与房产抵押再融资的业务是下一轮房地产界的风口

(来源:基金吧)


我们尊重原创者版权,除非我们确实无法确认作者以外,我们都会注明作者和来源。在此向原创者表示感谢。本网转载文章完全是为了内部学习、研究之非商业目的,若是涉及版权等问题,烦请联系 service@execunet.cn 或致电 010-85885475 删除,谢谢!

发表评论:
主题:
内容:
匿名发表 验证码: 登录名: 密码:   个人 企业
发帖须知:
一、请遵守中华人民共和国有关法律法规、《全国人大常委会关于维护互联网安全的决定》《互联网新闻信息服务管理规定》
二、请注意语言文明,尊重网络道德,并承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。
三、管理员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容。
四、您在本站发表的言论,本站有权在网站内转载或引用。
五、发表本评论即表明您已经阅读并接受上述条款。
金令牌猎头
企业找猎头   职业经理人找猎头
地产商业行业相关资讯
更多>> 
地产商业行业焦点企业对话
更多>> 
地产商业行业相关职位
更多>> 
地产商业行业相关企业
十大猎头公司推荐金领职位
关于我们 | 招聘猎头 | 猎头 | 自助猎头 | 悬赏招聘 | 十佳职业经理人评选 | 年度最佳雇主评选 | 会员登录 | 企业 | 职位 | 设为主页
联系我们 | 法律声明 | 搜索 | 猎头招聘 | 猎头公司 | 《职业经理人周刊》 | 职业经理人俱乐部 | 沙龙活动 | 资讯 | 刊例 | 收藏本站
Copyright® 版权所有  猎头服务热线:010-85885475 E-MAIL:club@execunet.cn
京ICP备05025905号-1   京公网安备 110105001605号
点击这里给金令牌猎头顾问发消息 猎头顾问