中资加速投资海外地产 聚焦五大国际门户城市

特派记者 朱丽娜 香港报道

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导读

数据显示，中资机构在海外房地产投资的目的地更为集中。今年上半年，纽约、伦敦、悉尼与墨尔本以及香港这五大门户城市占据中国海外房地产投资总额的84%，相比之下，去年同期的占比则仅为42%。

随着中国资本(0, -4.00, -100.00%)出海的热潮涌动， 中资机构纷纷在全球房地产市场“扫货”。

“尽管今年上半年的成交金额同比有所下滑，但很多交易仍在进行中，我们相信今年全年的成交金额有望与去年持平。”莱坊大中华区执行董事夏博安(Paul Hart)在10月18日的记者会表示。

根据莱坊的统计数据显示，今年上半年，中国企业在海外房地产市场共录得107亿美元的总投资额，相比去年同期下跌13.6%。夏博安透露，下半年中国海外房地产投资有明显加速的迹象，7月至今已录得约50亿美元的成交金额。

莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅亦表示，随着内地物业因竞争激烈而哄抬价格，加上人民币汇率波动因素，相信内地投资者参与海外房地产交易的势头仍会持续。

五大门户城市仍为首选

由于全球市场不确定因素的增加，中国投资者仍然青睐一些国际门户城市的物业。

数据显示，中资机构在海外房地产投资的目的地更为集中。今年上半年，纽约、伦敦、悉尼与墨尔本以及香港这五大门户城市占据中国海外房地产投资总额的84%，相比之下，去年同期的占比则仅为42%。

“过去两年，全球各大门户城市的商业地产投资回报不断下降，目前纽约和伦敦的投资回报基本持平，核心区的办公楼租金回报大约为4.25%-4.5%，优质的零售物业回报约3%。相比之下，由于澳大利亚市场的债券利率较高，意味着资金成本更高，因此投资悉尼和墨尔本商业地产的回报大约在4.7%－5%左右。”夏博安向21世纪经济报道透露。

截至今年6月底，纽约占到中国投资者在美国市场80%的投资金额。中资机构继续关注一些地标性资产，办公楼占整体交易的62%。相比之下，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本则分别占中国投资者在该国市场整体房地产投资的100%、89%。

同时，美国主要的西岸枢纽城市如圣荷西和西雅图亦吸引中国投资者。乐视于6月中斥资2.5亿美元收购雅虎在美国加利福尼亚州圣克拉拉县的46.6英亩，用于扩大其在北美的研发和运营。

英国脱欧公投的政治不明朗因素并未阻碍中国投资者的脚步。莱坊的统计数据显示，今年上半年中资机构在英国房地产市场的投资金额达到17亿美元，同比飙升75%。

“事实上，6月底脱欧公投结束之后，中资机构仍然对伦敦物业显示出浓厚的兴趣，而且英镑贬值他们也视为存在长期的投资价值。”夏博安表示，他并透露中资买家主要青睐伦敦金融城以及西区，“公投结果出炉后，伦敦整体的物业价格随即下跌了10%，目前西区已经反弹至公投前水平，金融城则仍然有3%-5%的折让。”

“脱欧公投之后，一些内地高净值客户以及家庭办公室对投资英国房地产的兴趣大增，他们认为伦敦仍将维持全球重要金融中心的地位。”某外资私人银行业务主管向记者表示。

此外，在今年上半年，中资机构前十大海外房地产投资项目中，仅有2宗涉及内地保险公司，相比之下，去年前十大交易中有6宗买方为中资保险公司。同时，今年上半年的前十大成交中有4宗交易买家为中资财团，而去年同类交易中资财团的参与有限。

开发项目回报可达15%

“目前外管局对五千万美元以上的海外投资设有较严格的管理，官方需要确认交易的合法性，因此很多中资机构选择自身出资(equity)金额控制在五千万美元以内的项目。”莱坊中国国际资本市场部及国际投资部主管王璐向21世纪经济报道透露。

同时，她表示，目前很多中资机构主要通过自贸区的跨境贷款进行海外房地产项目投资，但这类贷款的期限通常只有三至五年，到期后必须回流内地；相比之下，如果通过境外直接投资(ODI)的形式出境的资金则可以长期留在海外市场。

“人民币出境回流，企业还需要支付一定的营业税，比如中美两国签署相关的双边协议，回流的营业税税率为10%，其他没有相关协议的国家回流则需要缴纳30%的营业税，因此投资者很注重海外项目的最终投资回报。” 王璐坦言。

因此，一些中资的地产商更倾向于投资开发项目，“以伦敦为例，住宅开发项目的回报可以达到12-15%，而相比之下，伦敦金融城的办公物业回报只有4.25%-4.5%左右。同时，住宅开发的速度较短，通常只有两三年。” 王璐说。

今年上半年，绿地、保利地产分别斥资1.98亿美元、5500万美元购入悉尼地块进行项目开发。然而，截至今年6月底，中资机构在澳大利亚房地产市场的投资金额达到17亿美元，同比下跌37%。“目前悉尼和墨尔本的办公室出售物业数量有限，租赁需求十分强劲，长期租金回报前景乐观，因此吸引了很多中资大型开发商加入。”夏博文表示。

此外，香港依然是很多内地机构海外房地产投资的首选之一。今年上半年，中资机构在香港共投资16.8亿美元，同比下跌9%，主要投资标的为办公室物业。