夜幕下的奥运村不再有一个星期前的喧闹。
8月27日这一天，北京奥运村闭村一天，等待迎接新的客人。
若干天前，美国财政部长鲍尔森为北京奥运村颁发了一块“金牌”——“能源与环境设计先锋奖”金奖，并称赞北京奥运村的设计是中国节能的典范。据介绍，这是奥运会历史上奥运村首次获得“能源与环境设计先锋奖”。
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北京奥运会进行之时，奥运村里70%的房子已经售给了个人。销售总监葛怀恩向本报记者介绍，目前还剩下400套房子待售。而销售十分火爆，开盘时只有16000元/平方米的国奥村(奥运村的名字只能在奥运筹办和奥运会期间使用，奥运结束后其将更名为“国奥村”)已上涨至3万元/平方米。葛怀恩说，“按照现在的状况发展，国奥村是不愁销售的。”
在目前清冷的楼市中，北京国奥村成为异类。其热销的局面也与2004年雅典奥运村的命运形成了截然不同的对比。
“从运作模式来看，国奥村绝对算得上是成功的。”北京奥运村建设方、国奥投资发展有限公司一位不愿具名的负责人在接受本报记者采访时表示。
最早收回投资的奥运项目
2006年时，国奥村就已经开始预售。“预售是在先期的招标文件中规定的。”有关负责人称，由于前期投资金额巨大，为减少工程建设的资金压力，作为业主单位的北京国奥投资发展有限公司可以先期对奥运村公寓进行预售。最火爆的时候，奥运村曾经达到一房难求的地步。
从近五届奥运会的情况看，无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会，还是此前被誉为最成功的悉尼奥运会，都不同程度出现了体育场馆闲置、奥运村楼宇销售困难等问题。
2004年的雅典奥运村位于雅典市西北，耗资3.97亿美元，占地124万平方米。虽然它被雅典奥组委称为“奥运会历史上最好”的奥运村，但很多运动员称，奥运村整体环境虽然还可以，运动员房间内设施却比较简陋。
当地政府将雅典奥运村定位为经济适用房，奥运会后出售给低收入阶层，全部336栋住宅都在出售范围之内，大约2500个低收入家庭有机会住进这些“模范房”。由于价格便宜，早在奥运会结束前就有超过1.7万名雅典人申请参加抽签，超过了奥运村住房实际能容纳的1万人。
但事与愿违。由于位置偏僻，公共交通设施很少，配套设施不完善，卖得并不好，据说现在价格差不多已经跌落一半，多达3000套的商品房整体入住率还不到10%。
2000年的悉尼奥运村，当地政府将其定位为面向社会多阶层的住宅区，耗资达5.9亿澳元(3.4亿美元)。筹办方在设计时，就将许多以往宾馆的样式，改为单体别墅样式，有利于商业运作，建成后就直接卖房。然而，奥运村“一卖了之”的设想却未能如愿。当年悉尼趁举办奥运会大兴土木，房价不断被推高，吸引了蜂拥而来的投资者。猎头.奥运会结束后，过度透支的楼市疲软，房价持续下跌。而奥运村房子的跌幅，大于其他城区的房子。究其原因，在于悉尼奥运村所处地区偏僻，周围多是些汽车销售行和修理行，生活不便，且该区域主要的交通线路只有几条，上下班都成问题。
由于北京奥运村位于具有历史意义的北京中轴线旁，地处繁华的北京北部城区，紧邻奥运场馆，这样的地理位置就决定了北京奥运村绝不是“经济适用房”概念。所以在北京奥运村的规划、设计、建设等各个过程都秉承着“力求最好”的理念。
前述国奥投资负责人向本报记者介绍说，由于北京奥组委向国际奥组委有承诺，项目必须满足“科技、绿色、人文”的理念。曾经参与项目前期论证的中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦在接受本报记者采访时也表示，如果从建筑的角度看，国奥村很多技术都处于领先地位，称的上是绿色建筑的典范。
假设国奥村全部售出，按照国奥村的销售均价粗略计算，国奥村的销售额或将超过百亿。在后奥运时代，国奥村将成为最早收回投资的奥运项目。
而不为多数人所知的是，今天的成功者也曾经历过挫败。
夜幕下的奥运村不再有一个星期前的喧闹。
8月27日这一天，北京奥运村闭村一天，等待迎接新的客人。
若干天前，美国财政部长鲍尔森为北京奥运村颁发了一块“金牌”——“能源与环境设计先锋奖”金奖，并称赞北京奥运村的设计是中国节能的典范。据介绍，这是奥运会历史上奥运村首次获得“能源与环境设计先锋奖”。
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北京奥运会进行之时，奥运村里70%的房子已经售给了个人。猎头公司.销售总监葛怀恩向本报记者介绍，目前还剩下400套房子待售。而销售十分火爆，开盘时只有16000元/平方米的国奥村(奥运村的名字只能在奥运筹办和奥运会期间使用，奥运结束后其将更名为“国奥村”)已上涨至3万元/平方米。葛怀恩说，“按照现在的状况发展，国奥村是不愁销售的。”
在目前清冷的楼市中，北京国奥村成为异类。其热销的局面也与2004年雅典奥运村的命运形成了截然不同的对比。
“从运作模式来看，国奥村绝对算得上是成功的。”北京奥运村建设方、国奥投资发展有限公司一位不愿具名的负责人在接受本报记者采访时表示。
最早收回投资的奥运项目
2006年时，国奥村就已经开始预售。“预售是在先期的招标文件中规定的。”有关负责人称，由于前期投资金额巨大，为减少工程建设的资金压力，作为业主单位的北京国奥投资发展有限公司可以先期对奥运村公寓进行预售。最火爆的时候，奥运村曾经达到一房难求的地步。
从近五届奥运会的情况看，无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会，还是此前被誉为最成功的悉尼奥运会，都不同程度出现了体育场馆闲置、奥运村楼宇销售困难等问题。
2004年的雅典奥运村位于雅典市西北，耗资3.97亿美元，占地124万平方米。虽然它被雅典奥组委称为“奥运会历史上最好”的奥运村，但很多运动员称，奥运村整体环境虽然还可以，运动员房间内设施却比较简陋。
当地政府将雅典奥运村定位为经济适用房，奥运会后出售给低收入阶层，全部336栋住宅都在出售范围之内，大约2500个低收入家庭有机会住进这些“模范房”。由于价格便宜，早在奥运会结束前就有超过1.7万名雅典人申请参加抽签，超过了奥运村住房实际能容纳的1万人。
但事与愿违。由于位置偏僻，公共交通设施很少，配套设施不完善，卖得并不好，据说现在价格差不多已经跌落一半，多达3000套的商品房整体入住率还不到10%。
2000年的悉尼奥运村，当地政府将其定位为面向社会多阶层的住宅区，耗资达5.9亿澳元(3.4亿美元)。筹办方在设计时，就将许多以往宾馆的样式，改为单体别墅样式，有利于商业运作，建成后就直接卖房。然而，奥运村“一卖了之”的设想却未能如愿。当年悉尼趁举办奥运会大兴土木，房价不断被推高，吸引了蜂拥而来的投资者。商业地产猎头.奥运会结束后，过度透支的楼市疲软，房价持续下跌。而奥运村房子的跌幅，大于其他城区的房子。究其原因，在于悉尼奥运村所处地区偏僻，周围多是些汽车销售行和修理行，生活不便，且该区域主要的交通线路只有几条，上下班都成问题。
由于北京奥运村位于具有历史意义的北京中轴线旁，地处繁华的北京北部城区，紧邻奥运场馆，这样的地理位置就决定了北京奥运村绝不是“经济适用房”概念。所以在北京奥运村的规划、设计、建设等各个过程都秉承着“力求最好”的理念。
前述国奥投资负责人向本报记者介绍说，由于北京奥组委向国际奥组委有承诺，项目必须满足“科技、绿色、人文”的理念。曾经参与项目前期论证的中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦在接受本报记者采访时也表示，如果从建筑的角度看，国奥村很多技术都处于领先地位，称的上是绿色建筑的典范。
假设国奥村全部售出，按照国奥村的销售均价粗略计算，国奥村的销售额或将超过百亿。在后奥运时代，国奥村将成为最早收回投资的奥运项目。
而不为多数人所知的是，今天的成功者也曾经历过挫败。
国奥投资发展有限公司是国家体育馆及奥运村项目的项目法人。公司前身为北京城建(600266,股吧)投资发展股份有限公司联合体。2003年11月8日，北京城建投资发展股份有限公司联合体与北京市人民政府、北京奥组委签署了相关协议，北京城建投资发展股份有限公司投标联合体成为国家体育馆及奥运村项目的项目法人。联合体成立了国奥投资发展有限公司负责国家体育馆及奥运村项目的设计、投融资、建设、运营及移交等工作。
2005年4月13日，国奥投资成立，注册资本14亿元，北京城建集团有限责任公司出资5600万元，占总股本的4%，北京城建投资发展股份有限公司出资28,000万元，占总股本的20%，天鸿集团出资18,200万元，占总股本的13%，天鸿宝业出资14,000万元，占总股本的10%，城开集团出资11,200万元，占总股本的8%，城开股份出资21,000万元，占总股本的15%，中信国安(000839,股吧)集团公司出资28,000万元，占总股本的20%，北京控股有限公司出资14,000万元，占总股本的10%。购物中心猎头.天鸿集团、天鸿宝业、城开集团、城开股份的母公司均为现首开控股公司，因此，合计间接持有国奥投资46%股份的首开控股，为其最大股东。
国奥投资负责人解释说，当初有五家公司共同组成投资公司时，北京刚开始流行奥运工程。为了项目更好地运作，当时也是学习国外的模式，由项目法人形式组成投标体，投标体中既包括施工方，也包括开发商，也有擅长资本运作的公司。这五家中，城开和天鸿集团(后合并为首开集团)是开发商，而北京城建是施工企业，北控和中信均为上市公司，为他日项目资本运作做安排。
而国奥村在项目建设中基本没有用到银行贷款。前述负责人告诉本报记者，在公司注册时就已考虑了项目的所有费用，加之项目可以预售，国奥村避免了当年大运村的尴尬。
虽然国奥村尚未到整体结算期，但是该负责人预计国奥村整体投入已经达到60亿-70亿元。这其中每建筑平方米的地价款仅为2158元/平方米，而大多数的资金被运用到环保设施的建设中。
今天的奥运村远非2001年的大运村可比。“毫不夸张地说，建设成本要比同档次高档住宅高。结构造价就比同价位的房子高20%。”前述负责人说。他举例说，普通的房子层高在2.9米或者是3米，但是奥运村为了满足运动员需要，层高达到3.1米，因为层高加大，必须投入更多的资金。出于节能需要，玻璃窗也要比一般住宅厚。为了保证不含甲醛，许多建筑材料的购置成本也高于同价位住宅。
企业在承担公共设施建设的同时，也能获得巨大收益。前述负责人称，现在来看，这应该可以称之为一个成功的项目。
然而，从建筑的角度讲，开彦认为，虽然奥运村可以称的上是绿色建筑的典范，但是它在建筑方面的某些环保经验很难复制到其他住宅。“没有政策支持，增加环保投入会增加购房成本，开发商缺少利益刺激。”开彦说。他呼吁，尽管奥运村的建筑经验值得推广和学习，政府更应出台一些奖励政策鼓励这样的创新和建设。
另据了解，残奥会结束后，国奥村将进行二次装修。葛怀恩介绍说，届时将打断一些隔墙，将酒店式公寓形式的奥运村恢复为住宅的面目。2009年，国奥村的业主才能真正入住。（21世纪经济报道 荆宝洁）
(来源：21世纪经济报道 荆宝洁)
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