房企+“PPP模式”：养老地产迎契机 一把“双刃剑

　　推动区域连片开发，促进房企向城市运营商转型

　　PPP实为Public-Private-Partnership的缩写，即公私合作(政企合作)，指为建设城市基础设施项目或提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，更强调政府和社会资本的利益分享和风险共担。 

　　房企参与PPP项目最大的好处就是可以进行区域连片开发，促进城市运营商转型。首先，房企投资PPP项目，更多看重项目带来的区域增值效应。例如绿地投资建设地铁项目，就可以有足够的优势优先取得地铁上盖配套设施的开发权，同时可以在地铁开通区域提前拿地布局，坐等区域升值。其次，随着房地产市场进入“白银时代”，房地产开发的利润逐年收窄，因此众多房地产商提出向城市运营商转型，而PPP模式为转型提供了一个契机。另外，PPP模式为房企提供了新的利润增长极，促进房企多元盈利。事实上，PPP模式的主要盈利点在于区域运营，在整个项目运作过程中，规划、设计、文化、产业、市场、技术、运营、管理等诸多方面都有可能成为房企的盈利点。多元化的盈利方式是机遇也是挑战，要求房企必须跳出单一项目开发商的桎梏，从城市运营商的角度运作项目，做到由内到外的升级。

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　　加深房企与政府合作，为后续发展提供积累

　　同时，因PPP项目是房企与政府合作开发，盈亏共担，因此在一定程度上加深了房企与政府的合作层次，房企可以参与区域规划、洞察市场先机，无形中提升了房企的资源获取能力，使得房企在土地等资源的获取上占据了优势。以拿地为例，虽然目前房企拿地主要采取“招拍挂”的方式，但对于一些PPP项目关联地块(如轨交周边物业)，开发PPP项目的房企不仅拥有优先拿地的筹码，而且享有较大的议价空间。资源获取能力的提升为房企后续发展提供了源源不断的动力，且为保证企业利润空间提供了支撑。

　　养老地产或将迎来新契机

　　最后，由于此次发改委公开发布的PPP推介项目多以医疗、养老、康复项目为主，因此，我们认为这是推进房企在养老地产方面取得突破性进展的新契机。我国房企涉足养老地产由来已久，很多房企都意识到养老地产存在的巨大市场空间，但是目前来看，我国的养老地产发展一直处于低谷，从事养老地产开发的房企也鲜有成功。而随着PPP项目的推进，政府极有可能会在税收、土地的取得、贷款政策及补贴等方面给予投资者政策上的优惠，从而有望能够平衡养老项目在公共服务和企业营利之间的问题。另一方面，目前我国最好的医疗资源主要集中在公立医院，而普通的养老地产项目想要获取这些医疗资源是比较困难的，但是与政府合作的PPP项目或许可以得到解决。

　　资金要求高，存在一定开发风险

　　虽然PPP模式对房企意味着不小的机遇，但同时也存在一定的局限性，其中最重要的就是资金实力要求较高。PPP项目主要是基础设施和公共服务设施，如地铁、高速公路、污水处理厂等，这也就注定了PPP模式的运作方式要求房企在前期投入大量的资金，但是资金的回收期却相对较长，需要在以后的经营中逐步收回。因此，要想拿下PPP项目，必须衡量企业的资金实力，否则房企很有可能会“吃不消”。

　　另一方面因为PPP模式政府无需兜底，所以相较于之前的BOT模式而言，PPP模式下的房企必须亏损自担，存在一定亏损的概率。事实上，PPP模式在国内并非新鲜产物，在实际实践过程中，PPP项目在盈利方面呈现两极分化的状态，即要么亏损，要么暴利，因此房企应慎重挑选投资项目。

　　总体来看，PPP模式对于房企乃是一把“双刃剑”，如何用好这把剑且不伤及自身是一种挑战和考验。房企在选择PPP项目时，一定要权衡利弊，谨慎选择。