房地产行业下行期 房企“混合所有制”探寻出路

今明两年，多家房地产央企或通过引入战略投资者、或实行高管持股计划的方式实行“混合所有制”改革，其中有部分企业已在酝酿方案。当前房地产行业进入下行周期，多家民营房企或地方国企都已通过混改、合伙人计划、多元化等方法，从制度上找到了下一轮增长的发力点。此时的央企若不尝试突破制度壁垒，则可能在“房地产下半场”中失去竞争力。

面对愈加复杂的房市现状，“孤军奋战难自保，单打独斗难为继”，这样的观点正在成为中国房企的共识。越来越多的房企开始选择合作，从当初的各自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，房企之间寻求强强联合已成为当下中国房地产市场的代表性现象。

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在国外，包括资源共享、融资、复合型开发、优势互补型开发等多元化的房地产企业之间的合作十分普遍，这带来了产品市场的专业化。而从国内合作模式的进化可以看出，源于资金链等压力的被动型合作已经逐渐向优势互补的主动型合作转变，并逐渐向多元化方向发展。随之，产品市场将迎来进一步细分。随着房企并购潮的来临与市场洗牌过程加速，由巨型品牌房企擎起一片天空的格局逐渐明朗。

目前国内房企联合开发主要分为以下几种类型：一是股份合作型，实力房企联手拿地组建项目股份公司负责后续运作;二是资源整合型，一方拥有土地资源，但缺资金及开发团队，邀请拥有雄厚资金和项目管理团队的运营商一起合作;三是项目托管型，即投资商拥有土地、资金，但缺专业运营团队，委托专业的房地产项目托管公司操盘。此外，还有公司采取战略并购合作模式，即外来公司并购本土公司部分股份，间接掌控本土公司，实现战略进驻当地房地产市场的目的。但无论采取何种方式，最终目的都是为了实现利益共享，进行企业间的资源整合。

在过去的十多年里，房地产行业常被人们喻为“钱多人傻”的暴利行业。只要有钱，不管懂不懂房地产，就能买地、盖房，然后轻松赚钱。在这样的市场环境下，规模偏小、行业集中度低的粗放式发展在一定程度上损害了部分购房者的利益。如今，房地产行业逐渐走向成熟，专业度不够、资质欠缺的开发商逐渐被市场淘汰，房企不得不断腕求生。抱团发展成为众多房企可选的不错道路。不过，业内人士指出，强强联合下，企业所选择的战略合作伙伴一定要能够实现优势互补，从而实现产品品质的飞跃。

任何行业的运行都有不变的规律——唯有变革，才有生机。无论是2012年开始的万科、美景合作，还是今年的恒大与新田、碧桂园与新田合作，品牌房企都是在利用自己手中的“王牌”，联合伙伴手中的“王牌”。龙头房企如万科，凭借联合开发、全民营销、小股操盘、“左拥”淘宝、“右抱”腾讯等多种方式，最终在年中榜公布时交了一份不错的成绩单。然而并非每家房企都有足够的资本助力销售，并非每家房企都有着全局观和前瞻性足以自我取暖。因此，一个个“地产联合体”在国内各地房地产市场风生水起。

如今，越来越多的 “地产联合体”现象正在全国各处出现。有业内人士表示，行业整合是房地产市场发展的大势所趋。当前复杂的市场环境让越来越多的房企面临生存与发展的困境。如住房市场供给严重过剩、资金链断裂以及转型过程中的困难等。如何破解这些难题成为困扰不少房企的一大问题。

在房地产市场面临新的态势之时，对原有的开发模式和思路战略不仅是新的挑战，更是对原有的经营理念产生了新的挑战。在房市新的态势下，单枪匹马的房企无法在房市寒冬里游刃有余地见招拆招。于是，地产商只好收起各自锋芒，找寻对方的优点，反省自己的缺点，联合开发实现优势互补，以更好地适应市场需求。随着更多品牌房企角逐房市，“联合开发”将成为破局行业下半场的求胜之道。