未来地产众筹方向：养老地产

“养老地产众筹在未来可以先做起来。”8月29日，平安首席执行官庄诺在平安好房贷的发布会上透露表示。

　　自8月18日平安好房海外众筹项目上线以来，已经12天，认筹日期即将过半。据平安好房最新数据显示，截止8月29日17时，共有3581人参与，共认筹5693份，酬金达到569300美元，约合人民币350万元。如未来18天，顺利按照这一速度进行募集，30天认筹期内，共筹得100万美元，约合630万元人民币的目标将不成问题。

　　“马明哲在去年年底就一直关注地产众筹。”庄诺对《第一财经日报》记者表示，相较于P2P的市场总量，众筹只有1个亿左右，尚处于起步阶段。

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　　庄诺透露，平安一直想做地产众筹，在众筹领域有所拓展，为此也曾同万科等地产商举行过相关会议，但是至今仍没有动作是因为在平安看来，不同于P2P平台将借款端和投资端通过平台对接的简单模式，众筹领域牵涉的范围更广，在他看来，目前众筹供需面临三方面的复杂性。

　　第一，需要突破原先的监管制度。过去监管要求筹集资金要面对特定对象，人数不超过200人，且单笔资金不能超过20万。“现在监管放开了，只要不是欺诈行为均鼓励创新。”庄诺说。

　　第二，地产众筹是金融同地产和购房者之间的三方结合。庄诺表示，在众筹者群体中共分两种人，一种是想要买一个便宜一点房子的购房者，以自住为主。另外一种是投资者，在众筹中投注一笔钱，并对未来房价看涨。“第一种的做法类似于集资建房，而第二种则被称之为微开发商，中国投资者对于房地产投资情有独钟，众筹的形式让投资者用100万就可以做开发商。”

　　第三，地产开发后端持续性。“前地产黄金时代，开发商主要做公关：与政府的公关、与银行的公关。但是在当下的白银时代，地产商要做轻资产，做运营金融，而非开发。”庄诺表示，平安好房甚至想到了在房屋建好后，如果参与众筹的人都想要1808号那套房要怎么办，如果万一房价跌了怎么办。

　　“这些难题并不是简单将资金集中到平安好房众筹平台就可以的了。正是这些复杂性的存在，所以平安已经想到这么细了依旧还是没有做，而是投了一个海外房产，也叫做购房众筹。说透了就是炒房，大家凑点钱到海外炒房。”庄诺对《第一财经日报》记者说。

　　全国老龄办副主任、中国老龄科学研究中心主任吴玉韶日前公开表示，2013年我国60周岁以上老年人口总量已经超过2亿，占总人口的14.9%，2020年将达到2.43亿，2025年将达到3亿，2033年将达到4亿，2050年前后将达到峰值4.87亿，占总人口的34.8%。

　　我国已进入老龄化快速发展社会，老年人住房成为未来关注焦点，或成为养老地产众筹发展的窗口期。此外，众筹最重要的是要有资金，在平安看来，50、60岁的老年人，手里拥有额度不小的退休金，有于代沟等多种原因，未来不和子女共同居住，可以提前用这些钱投入到房产众筹中。“这些人参加众筹更加现实一些。”庄诺说，对于通过众筹方式建成的养老地产，庄诺表示更希望用来自住而非成为投资场。

　　通过互联网众筹这种去中介化的方式可让房价下降“梦想成真”。在整个房价构成中，40%是地价，15%是借贷融资成本，3%-5%是营销成本。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营销成本将不再存在。“要降低房价，最好的途径是降低成本，用众筹的方式能够让房价在无形中下降18-20%，相当于打了八折，这是对老百姓的切实利好。”庄诺对《第一财经日报》记者表示，价格之外，对于更适合刚需用户的离市区近、有地铁的小户型地皮来说，位于郊外以及二三线城市，更适合于养老住房的地皮更好被获取。“房产众筹首先要有地，没有地哪来的众筹。”庄诺说。

　　庄诺坦言，虽然建养老地产不容易，但是地产建后的运营才是最困难的。“老人住进众筹的养老地产房屋后，还要活20-30年，这个阶段要怎么运营，目前还有很多人没有关注到。”

　　平安希望在未来运营养老地产众筹时将运营也考虑进来。“未来将有一大批企业来做后端运营，以后开放商要往运营的方向走，让运营和金融结合在一起，而非往拿地、建筑等方面发展。”庄诺告诉《第一财经日报》。