我国房地产业起步于上世纪九十年代初，至今已有20多年的历史了。由于其规模宏大，关联产业多，且是城市化的主要载体，又直接影响着国计民生，一直以来都是全社会关注的热点。特别是当市场出现波动或风向不定的今天，“中国房地产会不会崩盘”、“中国经济是否会被房地产拖垮”、“房价会不会下降”、“有多少开发商会在这次严冬中死掉”等一连串问题接踵而至，多种推测和议论也莫衷一是，更加重了消费者及从业人员对行业未来的担忧。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现进行阶段性总结并呈上，以期与大家分享。
壹
行业的基本属性和特征
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后发产业属性。
房地产业属后发产业，是工业、农业、商业发展到一定程度后，伴随着城市化的加速而兴起的新兴产业。作为城市化的主要载体，其自身的发展又拉动并促进了其他相关产业的发展。在城市化进入中期阶段后，房地产业及其相关产业升级为主导产业和支柱产业，直接影响着国家宏观经济的发展状况。
功能属性。
房地产行业是为了改善国民的居住水平，实现执政者“居者有其屋”的施政纲领，创造和谐社会的基本条件。无论哪个国家的政府，从未忽视过国民住房问题。发达国家早在工业革命中期即开始着手研究城市居民的住房问题，恩格斯也早在19世纪就写过《关于住房问题》的专著。改革开放30多年来，新建各种住宅近200亿平方米，使得人们的物质生活得到极大改善。其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平，是中国房地产业最大的发展成果。
资本属性。
房地产行业是典型的资本密集型产业，无论是投资还是消费，这一属性都表现得极为充分。一直以来，无论是在起步时期的千亿元规模阶段，十年前的万亿元规模阶段，还是如今的近十万亿元规模阶段，房地产业和建筑业每年的投资都占到我国国民经济投资总额的20%左右;居民的住房消费支出已占城镇居民消费总额的30%以上。对银行业而言，开发贷款及住房按揭贷款占其贷款总额的比例也已超过20%，香港因为住房均价更高，这一比例高达40%以上。这一金额加上土地占压的银行资金规模，在我国超百万亿元货币总量中所占的比例，应超过30%或更多。试想，又有哪一个行业可以替代房地产行业，可以容纳几十万亿元货币沉淀?
行业规模巨大。
从行业以上属性可以看出，无论是在国民经济中所占投资比例还是在居民消费中所占比例，房地产业规模巨大的特征都表现得十分突出，对国家宏观经济的影响巨大而直接，其支柱产业地位也十分明显。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房，规模更加宏大。
行业关联度高。
据不完全统计，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2。这些年，我国建筑、建材、家具、家电、装饰、设计等行业的快速发展，无不与房地产业的蓬勃发展密切相关。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。房地产业的这一特征，也是其他行业所不具备的。
贰
行业的过去
以1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发为标志，我国市场化的房地产业迄今已有20多年的历史了。这20多年，大体可以分为以下三个阶段。
起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段我国房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南、惠州、北海等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上—从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。在这一状态下，银行大量的资金被拖入土地交易中，投资增幅陡然加大，全国范围内的投资过热现象加剧。针对这一状况，1993年开始主抓中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，才又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。1998年，中央决定在全国范围内停止福利分房，同时中国人民银行总行要求四大国有银行当年向城市居民购买住房提供不少于1500亿元的按揭贷款支持。这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”、“保障房”。“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即被“90/70”(90平方米占比必须在70%以上)代替。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的标志，也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。这一阶段另一重要事件是“保障房”言归正传。过去的20多年中，政府为了解决中低收入人群的住房问题，先后推出了“安居工程”、“经济适用房”等措施，但碍于各级地方政府财力限制，相关管理办法不配套、不及时，管理尺度宽严不一，致使所建保障性住房未能为需者所有、所用。2007年李克强坚持“市场的归市场，保障的归保障”两条腿走路的指导思想，在经过3年时间的准备后，于2011年“十二五”起始之年，正式大规模启动了“5年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划，对市场供应结构的调整，抑制房价过快上涨，促使市场理性回归和健康发展，真正起到了决定性作用，标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。
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