地产基金走机构化路线 私募磨刀霍霍

首届新莱源-中国房地产基金年会近日召开并透露，截至2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币。由于房地产调控持续，私募行业近年来在房企找到大量合作机遇，并在一线为主的全国战场大规模发展。深圳市私募基金协会有关负责人向南都记者介绍，从2010年以来房地产基金一直保持了快速增长态势，2013年的基金规模约为2010年的6倍。未来业内将更多的投资眼光放在一线城市以及大型机构化的操作上。这也让私募们磨刀霍霍，准备伺机发展成下一个大鳄。

房地产基金3年涨5倍

不少房地产基金高层告诉南都记者，今年以来对房地产的投入未见减少。而且跟房地产的企业收入上涨形成一致的是，不少私募基金对房地产项目今年的投资额也普遍出现数成左右增长甚至翻番。

根据深圳市私募基金协会统计，截至2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币，深圳本土房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿元。从2010年以来一直保持了快速增长态势，2013年的基金规模约为2010年的6倍。

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“房地产基金的收益，这几年趋于平稳，没有观察到大的变化，”深圳吾思基金董事总经理杨治接受南都记者采访表示，因为本身房地产基金的收益是随着市场的变化而走的，近年的有关行情总体平稳，比如说2年期的信托产品，一般收益在8-9个点，有限合伙制基金上浮1-2个点。总体收益比信托产品要高1%-2%。

万科、金地、莱蒙、中信、中粮地产等地产大鳄纷纷出动寻找基金合作伙伴，同时不少房地产基金管理机构如盛世神州、河山资本、德信资本、新莱源基金等也表示，今年的合作规模普遍上升。相关的研究报告表明，房地产市场已经进入直接融资的阶段，在过去8年间，直接融资额的增长有6.5倍。

“人民币房地产私募基金的未来值得期待，主要是基于四个理由。第一，民间资本充裕是人民币房地产私募基金发展的前提。第二，投资渠道匮乏是人民币房地产私募基金发展的必然。第三，行业收益相对较高是人民币房地产私募基金发展的基础。第四，我国民众的理财行为从风险偏好型趋向风险规避。”深圳市创新投资集团董事长、深圳市私募基金协会会长靳海涛分析表示。

数据统计显示，2012年共有94只私募类房地产投资基金完成募集，而2011年只有67只，整个地产私募基金的规模在去年翻了一番。

深圳新莱源投资基金管理有限公司董事长李世佳表示，“未来估计，房地产开发的投资会保持15%的增长。”

告别暴利期

在私募界，房地产这个“香饽饽”在调控几年以来，获得了快速的发展。国内房地产私募基金自2010年开始出现，2011年楼市调控进一步收紧，为房地产私募基金发展提供了机会。2012年，地产基金集中爆发，近百只基金成立。

“房地产开发行业由黄金期进入白银期，不再是暴利，而是平稳的利润。”盛世神州CEO李万明的观点得到了很多业内的认可。

然而，依旧活跃在房地产领域的私募业内分析认为，作为房地产基金仍然还有发展期。原来众多资金只信赖银行，现在已经逐渐直接投向房地产基金。另外，保险资金已经在房地产投资领域迈出了一些步伐，也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善，也会向机构化方向发展。

成本明年或提升

在三中全会有关解读认为房地产领域将加强市场化的预期下，不少私募界人士直言，明年有关成本可能要提高，房地产基金将逐步进入稳步发展期。

“未来地产行业的价格走势，我们认为是窄幅振荡，大起大落的情况可能会有所平复。”德信资本董事长陈义枫向南都记者分析未来房地产走势称，结构化程度会加剧，从大中小城市不同业态、不同规模的开发商，都会展现不同的风险和机会。

“简单说，就是闭着眼睛投资房地产都能赚钱的时代，已经过去了。”中原地产市场研究总监张大伟告诉南都记者。

不少私募界认为，地产市场已经不是全国性单一的说好还是不好，而是非常区域化，甚至到某一个城市不同的片区或者在某一个地区、某一个项目分化的情况都很严重。一方面导致一些项目收益不好，但是同时，也有精明的敏锐者发现待开发的区域中可找到扩张机会。

“房地产基金最好是介于债和股之间，既有比较低的保底收益，同时分享比较好的股权收益，”盛世神州房地产投资基金管理有限公司C E O李万明建议，我们认为这是夹层投资的范畴，不像开发商承担那么大的风险，让投资人更加放心，同时又不像偏债类只是钱的挣取，也能分享房地产发展的成果，个人认为比较正统、比较长远的房地产基金发展形势和机遇应该是做夹层投资。

新莱源投资基金管理有限公司副董事长肖水龙：很快还会出现庞大的地产基金机构

地产基金现在的成本还是比较低的，往往是表现在价值方面低，但是规模大。未来的合作规模还会扩张，但签约的都需要靠实力，不是小打小闹就能做得很好了。我们需要重视团队化、地产和金融信托等相关链条的背景。从整个地产开发价值链来说，资本化的机会还是非常大，因为无论从拿地阶段、开发的利润阶段还是建房子之后的商业运营，整个价值链资本的介入和开发商的合作机会还非常多，未来国内一定会出现庞大的地产基金机构。

深圳市金融办副主任肖志家：17家外资股权投资管理机构入市

国投瑞银基金管理有限公司副总经理盛斌：房地产基金证券化比例要超5%

今后房地产基金的证券化比例肯定是要超过5%，从证券化的角度来说，我觉得未来会有相当大的发展。而对于风险控制，从大的角度来说，本身实际上是一个公司的文化，在讨论这件事情的时候，整个公司从不同的岗位都要想一想自己的责任，再细化到业务节点上实行起来，才有可能完成。