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河南银基房地产开发有限公司副总经理齐华伟:每一次调控都是新的购房机会
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河南银基集团 |
以成交量大增为标志的市场回升,坊间争论不一,是短暂的回光返照?还是市场触底反弹的开始?未来市场会出现何种走势?房价还会跌吗?带着这些问题,记者专访了河南银基房地产开发有限公司副总经理齐华伟。
一、市场如何?
问:春节过后,市场成交回升,是否意味着楼市回暖?对未来走势如何判断?
答:刚需释放,暖春出现很正常,但5月之后市场可能遇冷。
春节以后,郑州楼市只有一个主基调:反弹。在经过半年的压抑之后,市场需求以一种始料不及的速度迅速释放,众多项目成交量也大幅反弹,银基王朝就是其中的一个。
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“按照实际签订合同标准,凭借3月份积累的大量客户,到4月6日我们已经完成了本月的销售任务。”齐华伟告诉记者,受益于市场的整体回暖,银基王朝一季度1.7亿元的销售任务得以轻松完成。
在齐华伟看来,3月份的市场回暖,源于刚性需求的释放。以银基王朝为例,销售最佳的两个面积段是160平方米的四房和八九十平方米的两房,而这两个户型针对的正是被称为“刚需”的首次置业者和改善型置业者。
不过,对于这种刚需释放支撑起来的市场回暖,齐华伟也有担忧,他判断在暖春过后市场会遇冷,因为刚需释放得差不多之后,购房者对于开发商的价格优惠也会麻木,市场成交量可能就会下来,而这种遇冷情况很可能在5月份就会提前到来。
二、房价还会不会跌?
开发商的实质降价带来了“小阳春”,但当被问及房价是否会下降时,齐华伟并没有正面回答,他反问了一个问题:“现在,手里有点钱,除了买房还能买什么?”
“老百姓需要的是资产的良性增长,不是在通胀环境里慢慢蚀本,而房子具备的投融资功能,在没有更好的投资渠道环境里,是目前最好的保值增值手段。”齐华伟自问自答。
事实上,齐华伟的观点不无道理,在过往的积极财政政策里,货币大量增发带来通胀,物价不可避免地被推高,房价只是其中一个,“2006年到2011年,房价涨了3倍,但生活必需品涨价更多,一碗胡辣汤都从五毛涨到五块了。”
除了通胀之外,在齐华伟看来,促使房价下跌基本面因素正在消失,比如说不断推高的地价和高昂的税费。以地价为例,2003年的时候,顺驰当年在郑东新区的龙湖区第一大街社区的拿地价格是40万元/亩,而到了2010年,郑州市的地王价格已经飙升到了1260万元/亩,被人诟病的房价疯长背后,疯狂的地价是不可忽视的幕后推手。
再加上持续上升的人工、建设成本,前些年低价拿地的库存房源随着刚需的不断消化,齐华伟认为,在不改变货币政策和土地政策的前提下,房价下跌可能性并不大。
三、购房者咋办?
“据我所知,我身边的朋友每次投资房产,都是在宏观调控的大背景下进入市场的。2003年房地产调控时郑州的房地产均价为每平方米2100元,调控到2011年,不到8年的时间房屋均价为6621元,8年时间上涨幅度为315%。如果考虑到资金的杠杆效应,什么投资回报率能比得上房地产项目?”齐华伟说。
在齐华伟看来,每一次调控,对于购房者来说都意味着一次机会,受困于政策压力的开发商,往往会给出实质性的优惠,让购房者捡到“便宜”。
但齐华伟也提醒,捡便宜时也要有所选择,那就是尽可能地选择品牌高端物业。
根据齐华伟的经验,品牌开发商开发的项目,无论是建筑品质还是物业管理都有保证,无论是自住还是出租,甚至转让,都更容易。以银基王朝所处的区域为例,该项目的三期小户型租金达到1600元/月,两房为2800元/月,而紧邻的燕庄改造项目,其小户型租金不过600元/月,两房租金也不到2000元/月,差别可见一斑。
而选择高端项目则是出于保值增值的考虑,尤其是在淡市的背景下,而地段和稀缺性是决定项目价值的根本。齐华伟举例称,2008年下半年,调控之下市场最差的时候,西环和北环的项目都降到了3000元/平方米左右,而郑东新区的价格依然稳定,其最核心的差别就是地段和稀缺性。