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做最具声誉的房地产综合服务商--访上海立超房地产顾问有限公司总经理朱谦


立超中国(上海金豫百货)

    作者:房报记者 张之花 来源:房地产时报 - 金桥奖巡礼 日期:2010-12-24
    题记:立超是上海20家金桥奖代理企业中唯一专门从事商业地产的公司,至今已成立13年。立超总经理朱谦年轻、务实、精干,他勇于创新,从住宅到商业,再到零售终端;他重视人才,强调用人不疑,疑人不用,鞭策员工不断进取;他爱惜品牌,致力于成为中国最具声誉的房地产综合服务商。
   
    市场细分带来商机
    1992年朱谦从上海交通大学毕业,毕业后分到汽车中心,工作一年多,准备考研究生,在考研究生的过程中去找工作。一个偶然机会,去了信义房产,在信义这三年,做了一年半业务和一年半主管,觉得自己很适合这个行业,就产生了成立一家自己的地产公司的想法。1997年7月,朱谦注册成立了自己的公司,创业注册资金50万元,其中有30万元是从父母处借来的。

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    立超的第一家店开在古北,主要做住宅,一年以后开始做商铺。2002年住宅地产形式很好,有些商业公司开始转向住宅地产,但朱谦还是坚持商业地产的选择。
    任何一家公司,只要找到了适合自己发展的一个切入点,利用自己的优势取长补短,都可以变成商机。有些公司专门做中档住宅,有些公司专门做高档住宅,甚至还有公司专门为外籍人士服务,市场越细分对各家中介公司来说机会也就越多。
    近年来房地产经纪行业发展迅猛,市场也越来越趋向多元化,经纪公司要想在这个市场获得长久立足与发展,必须顺应政策和市场变化,不断求新求变。2007年,立超退出住宅中介市场,精耕商业市场,并在这一领域取得骄人成绩。
    经过13年的发展,立超作为中国地区提供房地产综合服务的领先机构,一直致力于为业主、投资者和物业使用者持续提供最具专业价值的房地产综合服务。服务遍及中国主要城市,业务领域涵盖办公楼、商铺、住宅、工业、酒店、服务式公寓,无论是综合项目还是专业设施,均能在研究与咨询分析、项目发展顾问、营销推广、租售代理、投资顾问、资产处置、资产营运管理等方面提供全面的地产服务。
   
    连续五届获金桥奖
    金桥奖一直被业内外公认是地产界“第一奖”,评审相当严格,每年只有少数优秀单位才能获得。立超自2005年开始参评金桥奖以来,连续五年获此殊荣,这是对他们实力与业绩的充分肯定。2006年立超又荣获“中国房地产经纪行业商业地产经营TOP10”。
    罗曼·罗兰有句名言:善良是人的道德品质中最珍贵的。立超的经营理念就是“以人为本,以客为尊,追求至善”。有德有才,我们重用;有德无才,我们培养;无德无才,我们肯定不用;无德有才,我们也不用。
    公司从创业之初就坚持:“慎选所爱,甚爱所选”。选拔人才不是单单看文凭,面试也不是过过场。公司有一套非常科学的LCIS招聘系统,有多达60多种测评标准,全方面选择需要的人才。
    员工进入公司后,会有一种家的温暖,从总经理到普通员工,都会耐心教导,全心培养。新员工进入公司的第一个星期,都要在总公司集中培训公司的企业文化及一些作业最基本的理论知识,然后再分到各个部、各个区,如商铺、办公、工业,然后由各部门主管再进行专门的技能培训,边培训,边上岗,采取师傅带徒弟的方式。三个月合格后,转为正式员工。公司还坚持每周对员工进行专业技能的强化培训,并经常举办时政、创新、文艺等的培训班。在立超,不管是本科、大专,名牌大学、普通大学,没有任何差别,一切以业绩说话,有能力就升职很快。有些同事工作三年还只是业务级别,而有些同事一年多就升为主管。公司鼓励员工要有上进心,今年挣5万元,明年挣10万元,后年要拿到20万元。
    朱谦“疑人不用,用人不疑”的放权模式,使各级员工能力得到最大限度发挥。“有多少经理就设多少部门”是公司稳定发展的一种保障。立超员工不但专业性强,更是能创新、有品德、符合现代社会发展的复合型人才。
    如今,立超已成为商业地产的金字招牌。在上海乃至全国,都有很高的知名度和美誉度。上海的商业中介人员中,有50%都是从立超出去的,公司经常被称为商业地产的“黄埔军校”。员工一旦有过在立超工作的经验,在雇主眼里就成了“专业人才”。
    朱谦说:“曾经有合作过的开发商,虽然认可我们的专业度,但觉得我们的收费高,想采取直接挖人的方式节约成本,结果是人挖过去后,项目也能做到满租,但租户档次参差不齐,整体租金一直上不去。最后,只能再求助立超。之后他们明白了一点:立超强调的是整体运营能力,包括定位、招商、经营等,是一个整体系统,单靠一个人是无法完成的。”
    立超一直坚持“以客为尊”,特别重视对老客户的维护。公司的客服中心是维系员工与客户关系的纽带,成交两次以上的客户就能成为我们的VIP客户,VIP客户可享佣金的打折及每月提供最新的资讯报告,并把我们认为好的房源及时通过短信等方式提供给他们。我司现有VIP客户1000多名。
    朱谦说:“我们的目标是成为中国地区最具声誉的房地产综合服务商。在与客户共同分享我们的服务和专业价值的同时,我们总能不断超越客户的期望。我们洞悉房地产市场的各个领域,这有赖于我们强大的数据管理系统和数十年房地产服务经验。”
    尽管公司经营非常成功,但朱谦就像他的名字一样,并没有居功自傲,仍然以一颗平常心淡然视之。“桃李不言,下自成蹊”,这种低调背后的从容,或许才是公司最珍贵的财富。
   
    在百货业大展拳脚
    立超不仅是从事商业地产的中介公司,近年来公司也在不断投资和经营一些商业物业。2004年立超斥资1050万元在人民广场CBD区域购买海通证券大厦,打造立超商业地产总部。
    2010年1月1日,立超在重庆市投资的大型商业地产项目——重庆金豫时尚购物中心正式开业。购物中心位于重庆市南岸区学府大道,处于南岸区五公里,是周边地区目前最大的综合商业中心,建筑面积3万多平方米。购物中心融规范化、品牌化、专业化为一体,汇聚NIKE、ADIDAS、PUMA、李宁、特步、班尼路、美特斯邦威等众多知名运动品牌。这是我们外地分公司在投资经营领域的首次尝试,也标志着向百货行业进军的决心。
    重庆项目成功之后,2010年2月11日,立超投资经营的金豫名品折扣中心也在上海最中心位置——城隍庙隆重开业。金豫名品地处上海市黄浦区知名旅游胜地豫园商圈,总面积2.85万平方米,是集百货名品折扣、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型购物商场。汇聚了众多国际知名品牌,以全新的折扣式百货消费理念,结合亲切真诚的贴心服务,在豫园地区打造全新的购物天堂。这标志着我们在商业地产运营管理方面进一步走向成熟。由于定位精准,现在金豫名品已成了很多旅行社带团的一个必到之地。
    最近立超又和绿地集团合作在上海五大别墅集聚地之一的莘闵别墅区的核心地带建设一综合性商业生活广场——金豫生活广场。该项目建筑面积4万多平方米,其中大型卖场家乐福面积2万平方米,大光明影院面积0.2万方,其余1.8万方为商业广场,项目主题定位以餐饮休闲娱乐为主导,辅以生活便利服务和居家购物。该项目建成后定将成为莘闵地区的一大亮点。
    百货业进入门槛最高。现在公司员工一部分做百货,一部分做项目,齐头并进,大大提高整体运营能力。
   
    经营比地段更重要
    对如今楼市明显的商住倒挂现象,朱谦认为商业地产发展潜力巨大。市中心老的办公楼,房龄在1996、1997年的,有的才卖1.8—1.9万元/平方米,但周边的老工房竟卖3万元/平方米。1996年的房子和2006年的房子,现在看来差别很大,再过十年新旧差别就没那么明显。地段不会改变,新旧却会改变。再说,市中心黄金地段,寸土寸金,一直很少有新楼出来,不管是住宅,还是办公楼,情况都是如此。
    对商业地产来说,地段很重要,但经营更重要。商业项目要想成功,定位占50%,招商占10%,经营占40%。朱谦举了个例子,五角场有个项目,全部出售后,发现根本没法做经营。还有一个颇有名的商业项目,开发商承诺5年的包租期,卖给1200个小业主,5年包租到期后,项目接下去如何做,小业主和开发商争执不下。住宅再差,总能租出去,但商业项目失败了,只能“喂蚊子”,卖不出去,租不出去,还得承担高额的物业费。
    如今住宅遭遇“史上最严厉调控”,许多中介公司将商业地产作为“救命稻草”。朱谦表示,房地产中介公司和开发商一样,如果要真地做到长命百岁,必须求之于商业地产。比如万达是全国将商业地产做得最好的一家房地产开发商,在面临大起大落的房地产市场时,也是经营最稳健的一家公司。
    从长远看来在经营住宅类房产的同时,必须以商业地产作为自己的避风港。但并不是所有的中介公司都能认识到这一点,也不是所有的中介公司都能做到这一点。一方面,一些小的中介确实是投机主义者,只看到眼前的利益。另一方面,商业地产回报周期长,部分中介没有足够的资金来投资商业地产。同时,投资商业地产必须有很强的专业知识,在前期规划、运营管理等方面,相对于住宅类地产都复杂和专业得多。
   

    朱谦语录
    “商业项目要想成功,定位占50%,招商占10%,经营占40%。”
    “以人为本,以客为尊,追求至善。”
    “有德有才,我们重用;有德无才,我们培养;无德无才,我们肯定不用;无德有才,我们也不用。”

   

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