京楼市多项新政出台 购房人到底能受惠几何
在中央房产新政出台1个月后，购房人期待已久的北京地方性房地产新政终于揭开了面纱。近日北京市建委、财政局、发改委等11个部门联合推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，旨在鼓励合理住房消费，促进房地产市场稳定健康发展。据消息灵通人士透露，北京市建委正在研究制定更具体、更有可操作性的楼市政策。
北京出台多项楼市新政保障性住房建设力度加大
根据北京楼市新政的指导意见，北京市将以解决居民各类基本住房需求为核心，在加大住房保障力度，落实和完善促进合理住房消费的财税、信贷政策，调整和优化住房供应结构，规范房地产市场秩序等方面采取一系列措施。
稳定北京房地产市场的新政主要包括四方面，首先，降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。
其次，进一步加大住房保障力度，发挥政策性住房的调控功能，使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。
再其次，严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。加大对保障性住房、限价房用地储备力度，优先保证其土地供应，对基础设施和配套设施不完善，待建、在建项目集中的地区，适度从紧商品住房项目的土地供应。
最后，完善房地产市场服务和监管体系，规范市场秩序，维护购房者权益。
据北京市建委主任隋振江介绍，在保障性住房建设方面，北京市将加快建设进度，明年计划新开工政策性住房850万平方米，争取明年底竣工200万平方米。同时做好保障性住房和限价房配租配售工作，及时形成市场实际供应，带动住房消费。预计明年底将完成保障性住房和限价房配售5万套，可实现销售额200亿元，占全市商品住宅销售额的比重将达到20％左右。
特别值得一提的是，北京市有意收购盘活部分商品房，将其转化为政策房。隋振江表示，一些在市场运作过程中出现资金链断裂等问题的中低价位、中小户型普通商品房，政府有意通过收购或委托的形式将其盘活，转化为政策性住房。据了解，这一办法目前还在调研过程中。
另外，北京市正在研究对经济适用房的定价进行创新，基本思路是经济适用房将根据区域位置实行基本统一定价，以改变“四环经济适用房比三环的还贵”这一不合理现象，政府主要将通过补贴等手段对经济适用房价格进行适当调节。
普通住宅价格标准调整普惠性明显增强
在北京市出台的多项楼市新政中，更受购房人关注的是北京市普通住宅价格标准的调整。北京市建委日前公布了享受优惠政策的普通住房价格标准，与往年不同的是，普通住房三个条件中的价格条件，由过去的单价变成总价，即购房人购买容积率在1．0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下的房子，三环以内总价258万元以下、三四环之间总价210万元以下、四五环之间总价198万元以下、五环以外总价120万元以下的，都可以享受普通住宅的优惠。记者按照新标准计算了一下，以三环与四环之间的楼盘为例，每平方米均价只需要在1．5万元以下，即可算做是普通住房享受优惠政策。
那么，普通住房和非普通住房有什么差别呢？链家地产市场研发中心主任王志伟接受记者采访时表示，首先，购买5年以内的普通住宅，出售时不需要缴纳土地增值税，非普通住宅则需按总价款的1％缴纳土地增值税；其次，购买非普通住房5年以上，如果转手交易，将按其售房收入与当初购房价款的差额，征收5．5％的营业税，普通住房则不征收；再其次，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％，非普通住宅契税为3％；最后，居民首次购买普通自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首付款比例调整为20％。
据链家地产统计数据显示，北京三环外二手商品房的平均成交面积为97平方米，而三环到四环之间二手商品房平均价格在14600元／平方米左右，也就是说总价普遍在140万元左右，没超过普通住宅标准的上限，而这样的二手房占到三环外二手房成交量的五成左右。
而在此之前，三环外二手商品房基本都属于三级或以上级别土地，三级土地的平均价格是9289元／平方米，也就是说成交单价超过9289元／平方米的1．2倍即11146元／平方米的房子都被视为非普通住宅，不能享受各项税费优惠。而此次普通住宅标准重新划定，这一类房产绝大部分都会被划入普通住宅之列，这样一来，5年内的房产可以享受免征1％土地增值税，契税征收也由3％调整为1％，共可节省总价的3％；5年外的房产可以享受免征5．5％的营业税和契税征收1％的优惠。
记者算了一笔账，这一调整可以为购房人节省不少开支。以朝阳公园区域一套交易价格为15000元／平方米的房产为例，在政策调整前其房价高于三级土地均价1．2倍即11146元／平方米，为非普通住宅，政策调整后，总价低于210万元，为普通住宅，如其未满5年可节省税费40500元，占总房款的3％；若满5年可节省税费51750元，占总房款的3．8％。
王志伟认为，正是因为可预见的税费支出减少，会让这部分调整为普通住宅的房产成交意愿走高，而基于这部分房产数量较为庞大，因此对整体二手房的成交也将起到较大的提升作用。尤其是诸如朝阳公园、亮马桥、西三环、中关村等区域，原来处于三级土地且中高档房集中，如今大部分房产可以享受优惠，有利于促进这些中高档房集中的典型区域房产成交量走高。
业内人士认为新政或可推动楼市转暖
无论是购房人还是开发商，就北京多项楼市新政接受记者采访时，均表示是“特大利好”，加上此前已经出台的有关优惠政策，或将推动楼市回暖。29岁的任女士看中了一套位于西南三环95平方米的房子，总价约98万元，在获知新政策后，她算起了账：“3％的契税对我们这些买房自住的购房人而言，是购房款外最重的一项成本支出，以前这套房不是普通住房，现在是普通住房，就少交了近3万元，确实能省不少钱。”
多位开发商非常看好北京普通住宅标准调整对销售的推动作用：“北京以前执行的普通住宅标准是2006年发布的，以后一直没有调整，在房价持续上涨的背景下，该标准已大大落后于市场发展，能享受普通住宅优惠政策的房子少之又少。现在标准调整了，加上此前的各项促进楼市交易的政策，可能会形成一套组合拳推动销售。”
北京金海华投资集团副总裁马越表示，北京楼市新政有利于市场信心的提高，新政中规定的优先保证保障性住房土地供应，意味着提供给商品房的土地供应将减少，将导致未来商品房供应量下降，有助于消化北京市商品房存量。
而中原地产华北区域总经理李文杰则认为：“新政力度还不够，难以对冷淡的楼市有明显的影响。”他说，近期各个城市都出台了一些楼市政策，相比北京出台的政策，别的城市力度要更大，尤其是上海和杭州，还减免了交易环节的营业税，但这些政策都没能有效刺激楼市。他建议，政府应该出台力度更大的政策，比如取消外国企业和个人的购房限制、放开第二套房等。
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