维修资金筹集难　工业园区观念转变迫在眉睫

上海漕河泾开发区物业管理有限公司

    随着城市经济的日益发展，上海工业园区的数量也越来越多。由于工业园区普遍存在着规模庞大、设备昂贵和业主形态不一的情况，因此，对物业管理的要求更是苛刻。工业园区在物业管理中遇到什么问题？这些问题该如何解决？本刊联袂上海市物业管理行业协会，邀请行业内的部分老总、律师和专家，就这一话题进行了热烈探讨。
    维修资金筹集使用难
   
    上海外高桥物业管理有限公司
   
    总经理 支世家
    我们遇到的第一个问题，就是工业园区的维修资金在筹集、管理和使用中没有一个清晰的政策面。因此，我们只能参照住宅标准收纳，可问题是“这笔钱该怎么用”。例如，根据参照物，正常来说要先成立业委会，可若是独家产权，属于开发商持有性物业，只租不售，只有单一业主，业委会该如何成立？又比如，一栋楼，部分房源出售给２个小业主，那么，加上大业主也仅有３个业主，按照住宅管理的标准来说，这笔钱还是用不了。工业园区开发商最担心的，就是交了一大笔钱，待需要使用的时候，却没有办法动用。

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    上海漕河泾开发区物业管理有限公司
   
    营运部经理 杨陈锁
    在工作中，有业主提出维修资金应该包括在物业管理费中。可是，目前工业园区的物业费用普遍较低，０．８—２．１５元／平方米／月的费用，根本无法承担维修费用。于是，漕河泾开发区物业管理有限公司对园区内业主做了大量的思想工作，按照住宅物业管理的办法，开发商出一部分钱，业主出一部分钱，筹集维修资金。通情达理的业主，基本愿意支付，但大多表示只愿意出资维修自己所处的项目内的分流管道，公共部分的管道一概不管。
    上海建纬律师事务所
    律师 宋安成
    在工业园区的维修资金费用筹集、管理和使用上，我有一些案例可以作为参考。第一个是国际鞋城，这个项目在出售之前，就设立了维修资金，开发商在建行开了帐户，邀请了专业的审计部门审计。国际鞋城的物业管理公司在动用维修基金之前，都会向业主公告用途。另外，还可以学习万科城市广场按月收取维修资金，收据进银行帐户。当然，他们在过程中做了大量的工作，也很不容易，但这类模式确实值得借鉴。各家物业管理公司苦于业主委员会难以成立，实际上，并非一定要成立业主委员会，而是做一个业主临时公约，在公约中规定相关维修可动用金额。例如，物业公司需要动用５万元之内的维修资金作为维修费用，可直接支配，并向业主进行用途公告；若需动用５万元以上维修资金作为维修费用，则需大部分业主签名同意才可使用。
    另外，针对业主难以接受动用自己的钱来维修公共设施问题，还是建议物业公司趁早对业主进行公共部分产权归属概念的灌输，尽量避免让业主有″公共部分产权是全体业主所有″的概念，这样会让他们有逃避责任的想法。
    昂贵支出如何支撑服务品质
    上海外高桥物流园区物业管理有限公司
    总经理 杨勇平
    我们对如何提高工业园区物业服务品质、提升园区价值和促进招商引资方面有深刻感触。日前，国家通知对部分商品退税比例从１３％下降到５％，新闻公布后，外高桥一带交通几乎瘫痪，这对物流园区物业公司的压力相当大：６月２６日－７月１日一周内，最高峰一晚集卡数量达２０００辆；食堂原设计一餐可容纳８００人左右，但这一周内，每餐人数高达１２００－１５００人，前来用餐的不仅是卡车司机，还包括其家人。可以说，这一周，保税物流园区压力相当大。为了使一切运作顺利进行，物业公司出动了５０６人，其中管理人员５２人，保安５０人，保洁１４７人，维修１３０人等昼夜２４小时服务。这也震动了市里有关领导，为园区增加了１４０名武警加强保安。通过这件事，外高桥保税物流园区在物业管理和环境整治等方面得到了各个方面的好评。经过总结，我们看到了物业管理公司的服务品质对工业园区的招商引资起到很大的作用。
    上海仪电置业发展公司
    经租管理部经理 孙连成
    我们园区已经不是典型的工业园区了，业主有单一化的特点。如何适应仪电控股的发展战略，物业改造和物业管理不能仅限于传统意义的概念。园区物业公司在承包了业主的招商引资后，对园区的管理要求也在不断提高。我们在研究过程中发现，物业软件服务要想提高，最大难题是人员素质问题，相当大一部分老工业园区的员工需要不断培训，由于年龄较大，培训也会有难度。我们全面公开服务承诺，从客户角度，为园区制订公共规则，为他们提供最大限度的服务。
    上海新市北企业管理服务有限公司
    物业总监 徐宪安
    在多业主的情况下，如何在服务上为业主提升品牌是十分重要的。例如一边开发一边经营着的工业园区，需要物业公司来维持整个园区的正常运行，保障业主和充满灰尘工地之间的距离。因此，工业园区内的物业公司和开发商的合作关系，是长期的。但是，在提供优质服务的同时，我们遇到了不少问题，其中最大的问题，就是物业管理费和物业服务品质提升费用之间的矛盾。首先，从全市工业园区的物业管理费用来看，金桥工业园区的物业管理费为３．３元／平方米／月，外高桥为２．４－７．５元／平方米／月，全市工业园区水平差不多就是这个水平，依靠衍生服务，价格还能往上提一些。但在提价空间并不宽余的情况下，政府部门的硬性培训费用却上涨了１０倍。
    上海外高桥物业管理有限公司
    总经理 支世家
    确实如此。１０年前消防持证上岗培训一人１７０元，目前已经达到１７００元／人，像我们这样的公司有１００－２００个人需要培训，费用就是几十万，而且这类人员流动性极大，新招人员又要进行培训，简直称得上花钱如流水。另外，公司内上百个高压电工每年都要进行硬性审核，审核费用６００元／人，也是一笔不小开支。这些开支，造成物业公司资金压力，也影响了物业公司员工福利，物业公司苦不堪言。
    二次供电供水谁负责
    上海外高桥物业管理有限公司
    总经理 支世家
    第二个问题，就是二次供电和供水带来的问题。供电方面，电力部门只负责管理３．５万伏高压供电站，其他分流出来的几十个高压用电站却是物业公司在管理。业主在用电过程中遭遇突然断电的情况下，若是有数据损失、产品报销，就会要求物业公司来赔偿。由于断电所造成的损失可大可小，这个时候，我们只能集中精力找寻断电原因。我们认为，类似供电供水问题，相关事业部门应该全全接管。
    上海漕河泾开发区物业管理有限公司
   
    营运部经理 杨陈锁
    二次供电供水问题，在我们这里也有具体的反映。我们这里的工业园区小到５．６万平方米，大到１８万平方米，每个园区内都只有一个总的水表和电表，而相关事业单位就只管到总表，不管分表。多年来，总表和分表管道失修，维修费用相当高，总管漏水、水管爆裂，每年损失水费１００多万元，而阀门，水、电表都需要几十万的修理费。这就需要动用维修资金，可资金筹集不起来。目前，漕河泾开发区的大修大补都是开发商出钱维修。如果开发商完全不管物业公司，物业公司就无法支撑大局。我们认为，类似二次供电供水问题，确实应该由相关事业部门全全接管。
    上海张江物业设施管理有限公司
    总经理 张建云
    张江工业园区的问题在于用水超标遭遇罚款上。由于上海地质问题，土质疏松导致部分地下管道遭遇坍塌漏水，我们请了专业人员来寻找漏水点，由于漏水导致的用水超标，遭遇罚款，这笔资金十分昂贵，业主方也不愿意承担。张江工业园区收取的２．４元／平方米／月的物业管理费，根本无法承受这笔费用。另外，张江物业还考虑到一个衍生服务问题。园区内同一栋楼中，有租客提出“一楼两治”要求，目前来说尚难实现。不过，张江物业能够提供特殊服务，例如某家企业较为信任某个保安，他们愿意支付更多的费用请该名保安管理他们的部分物品。又或者某家企业多支付费用来保障其公司不能断电等等。
    制定工业园区管理导则
    上海市物业管理行业协会
   
    会长 蔡兴发
    上海的工业园区物业管理，一直是以市场调节为主的。随着我国市场经济的完善，政府的职能和管理方式都在转变。市场能够调节的经济活动，政府一般不再进行行政干预。因此，解决工业园区物业管理中的问题，不能依赖于政府出文件，而应当立足于用市场的手段来解决。比如，解决工业园区物业管理收费低的问题，不是由政府提价，而是由主体双方按照质价相符的原则协商约定。根据《物权法》的精神，业委会也不是必须成立的。工业园区中如维修资金如何筹集使用等物业管理重大问题，完全可以通过制定《管理规约》来解决。
    为了引导遵循市场规则，规范经营行为，提高服务水平，协会正致力于各类行业规范建设，逐步形成涵养各种物业类型的地方标准。目前已完成了住宅物业、办公楼服务规范的制定，并推广实施。今年将完成公众物业服务规范的立项和工业园区物业服务规范的启动工作。另外，协会将在今年启动成立各种物业类型的专业委员会，从专业层面上引导行业的健康有序发展。
    上海美达律师事务所
    主任律师 陈世福
    经过对工业园区管理特点的研究，发现目前存在的问题包括法规政策缺位，房地局、建委和经委的相关规定中，都没有提及；大业主管理意识缺失，在出租、出售时，没有考虑到把物业管理合同作为附件；产权界定不明细，其中维修资金问题、物业管理费等问题都是由此而来；合同不规范，合同内约定条款太过笼统、模糊；大业主规划滞后，开发时未考虑好未来的管理形式；市政配套政策混乱；政府与物业管理公司职责不清，重叠交叉。
    在没有法律法规约束的情况下，目前能做的，是由上海市物业管理行业协会牵头，制定工业园区管理导则，使其上升为行业惯例，以弥补园区政策缺位。
    上海经济学会
    教授 耿忠平
    物业公司要为工业园区的物业和设备的运行维修承担５０年的责任，还要为园区内的业主提供一个安全和谐的环境，而这种运行需要经济的支撑。现在两次供水供电的问题以及有关部门上岗持证所需的昂贵培训费，进一步加重了工业园区物业公司的经济负担，导致本来就收费偏低的物业公司举步维艰。建议做一个市场调查，对工业园区的物业管理费用做一次集体性的调整，来提高物业公司的生存空间。
    华东师范大学东方房地产学院
    副院长 顾志敏
    从工业园区的管理来看，从某中意义上讲，我能够理解各位老总的酸甜苦辣，但事实上，工业园区物业管理出现诸如此类的问题，也是非常正常的。因为和其他各个行业相比，物业管理行业的发展时间是最短的。行业发展有个过程，因此肯定会有这些那些的问题。但是目前来说，整个市场的重点，还在于完善居住区的物业管理，对工业园区的物业管理关注得较少。但是，今天物业管理行业协会召开了这个会议，可见工业园区物业管理问题已经被重视起来。接下来，我们应该在现有基础上建立一个游戏规则，由行业协会出面，把工业园区这一块规范起来。